黄星钰
广西华蓝建筑装饰工程有限公司 广西 南宁 530000
摘要；改革开放以来，我国经济实力和科技水平大大提升，极大程度上改善了国民生活质量。人们对于吃穿住行的要求提高，更加关注生活空间的舒适度、美感，对商品房提出较高的精装修要求。精装修商品房与以往毛坯房相比，更加的经济、环保，但其精装修工程实施难度较大，其中包含多项复杂的工作内容。因此要保证商品房精装修的质量，就必须严格把控各个实施环节，确保装修质量达标、工艺过关、成本经济。文章从精装修商品房的优势出发，研究分析了当前其施工过程中不足，探讨合理的装修工程管控措施，加强对施工质量和成本等方面的控制，确保工程又好又快完成。
关键词：精装修商品房；优势；存在问题；质量缺陷；管控措施
我国房地产产业发展下，精装修商品房也愈加受到市场欢迎，最初精装修商品房出现在部分发达城市，之后逐步发展成为商品房销售发展趋势。相关数据显示，精装修商品房市场份额不断提升，国家也对其大致持鼓励和扶持态度，并出台了相关政策法规，以指导、规范精装修商品房的发展。在此背景下，更应关注其装修质量等问题，加大工程管控力度，保证维修工艺水平、材料质量和维修服务质量等，促进精装修商品房良好发展。
1.精装修商品房的优势
1.1降低时间成本
传统工程模式下，建筑装饰工程实施过程中，装修公司需要一一对接各业主，反复、多次沟通商品房的装修设计风格、材料选择和工艺等，不仅浪费了大量时间，且难以切实保证工程质量和进度。而精装修商品房模式下，业主不需关注大量细节，只需按照合同验收房屋即可，既方便了业主，同时有效提高了装修公司工作效率。
1.2降低工程成本
虽然精装修商品房的售价要高于毛坯房，但在其施工中开发商批量采购材料、发包工程，在成本控制方面加大力度，因此相对于购买房屋后自行装修其成本更低。同时，业主省去了装修环节能够更快入住、出租，未来售后服务中也增添了保障，一定程度上可节省潜在成本[1]。
1.3设计风格统一
传统装修方式下，设计师要与各业主沟通达成共识，一座楼盘其装修风格多样。而精装修下可以实现风格统一，特别是在写字楼装修中极为重要。
1.4绿色环保
精装修商品房楼盘在交付业主之后，业主不需再大动干戈装修，有效节约了资源，有着良好的环保意义。同时在合同和商誉约束下，开发商使用绿色环保材料和工艺施工，切实保障了居住质量。
2.精装修商品房常见质量缺陷及其具体要求
（1）墙面。常见问题即墙面平整度、垂直度存在偏差，以及阴阳角不顺直，或者存在空鼓裂缝现象。可以使用靠尺与楔形塞尺来检查墙面平整度和垂直度，使用钢针小锤敲击墙壁可发现是否存在空鼓现象。
（2）铝合金窗。在施工中由于对成品保护不到位，可能导致铝合金窗框变形。其次就是锁芯开关不灵活、窗框四周密封条变形、玻璃品种与要求不符、门窗框下坎无排水口等。最后就是设计中窗台坡度不合理、合页螺丝固定位置偏差严重而降低型材强度。验收铝合金门窗，需要重点观察其开启性能、关闭严密性、安装准确性、排水孔等内容。
（3）栏杆。常见问题就是栏杆的高度与间距与实际要求不符合，，没有将其安装牢靠加重晃动等。具体质量控制中，要保证护栏和护手尺寸、高度、间距等负荷要求，阳台等处临空栏杆严格依据规范控制高度，同时要设置好相关部位防护措施，护栏玻璃要选择公称厚度在12mm以上钢化玻璃、钢化夹层玻璃等。
（4）防水。商品房精装修中防水问题主要出现在窗框字后、露台墙根等处，施工管控中要保证房屋屋面、外墙等不存在渗漏，厨卫、窗台等处均需依照标准做好防水处理。
3.精装修商品房质量管控中存在问题
3.1精装修商品房缺乏统一技术标准
近年来，国家陆续出台了关于精装修商品房的相关政策法规，进一步精细化装修行业管理，对其发展发挥了积极作用。但实际上我国对房屋装修装饰行业的规范及管理还存在滞后的情况，一些技术内容并未具备统一标准，导致实际装修施工中开发商仍存在较大操作空间，同时也容易与装饰工期、置业者产生纠纷。而装修后商品房验房标准的不统一，是导致争议的重要原因。对此不仅需要政府持续完善相关政策法规，开发商也需深入消化当前政策法规内容，找到适合自身发展的模式，前期注重与置业者沟通交流也可减少后期纠纷。
3.2施工材料问题
一方面是商品房样板间展示出的装饰效果相当精美，营造出物超所值的效果，而购房者拿到房子后却发现其装修效果与想象中不符，不仅质量达不到样板间标准，且样板间展示的厨卫和家具品牌材质也与实际不同。另一方面则是对于装修使用材料说明模糊，开发商承诺使用的家电品牌等只进行了品牌标准，而隐瞒档次。交付后一些产品虽然是一线品牌，但使用的是品牌低档次产品。这些问题的出现，主要原因就是在商品房买卖合同中未写入质量承诺和标准等，无法有效保障购房者权益，实际操作中精装修成为开发商利润点[2]。
3.3商品房精装修后期维护难度大
精装修商品房在后期维护方面难度较大，需要投入大量的人力和物力，而一些初步发展的开发商是难以承受的。精装修商品房不仅需要前期投资，后续还需成立后期维修队伍，以确保能够及时解决业主住宅问题。
4.精装修商品房各环节的管控措施
4.1完善精装修商品房标准规范
商品房精装修质量包含了房屋质量问题和房屋装修质量，在商品房交付验收中，不仅需验收楼板整体，且需关注其内部装修质量、效果。当前对于精装修商品房的标准还存在不适用当前需要的情况，缺乏统一管理和明确规范下，导致了精装修市场混乱，产品质量差异较大。
对此政府需完善相关标准规范、加大监管力度，企业也要提高自身实力和自律性。一些知名房产开发商根据自身情况制定了精装修商品房标准，其内容包含了选址、建筑和室内设计、水电网设施、绿化和智能家居等，政府可在此基础上加以完善，尽快制定出合理统一标准。
4.2严格责任分配
在精装修商品房管控中，要明确建设施工单位与装饰单位的责任。房屋建设中，主要经历两大阶段即主体建设和施工装修，一般是由不同施工方负责实施的，但主体结构施工方往往有装修权，可以自行施工装修也可承包给其它单位，因此主体结构施工单位需对全部施工质量负责。其次，主体结构施工单位、装修施工单位之间的关系应是总分包关系，根据相关法规规定主体施工的单位不可将施工承包给若干施工机构，一个施工建筑只可有一个总承包单位，因此主体承包单位需承担施工责任，也可申请向具备相关资质的装修单位转包装修施工工程，装修单位需对主体承包单位装修部分负责。最后建设单位需向业主就全部施工质量负责，包括主体工程质量、装修施工质量和售后责任等。在由于质量问题造成损失的情况下，建设单位需赔偿业主，并对下属承包单位索赔。在合理的责任分配下，精装修商品房质量更加安全可靠[3]。
4.3加强精装修商品房设计控制
当前精装修商品房建筑设计与装修设计的结合，使得在工程施工中室内设计师也需积极参与，以方便对装修工程的管控，特别是要格外重视一些问题，以实现工程建造、装修一体化，以保证商品房质量，提高住宅装修水平。同时开发商可提供多种装修方式与效果，业主自行选择即可。
首先是设计定位方面，普通商品房开发前需经过周密调查，了解到当地居民经济收入情况和民俗文化等，针对性定位楼盘整体风格，确定建筑规模。即要确定项目基本标准，在此基础上开展精装修设计。其次就是设计方法，商品房精装修室内设计需要建造师、室内设计师共同完成，初稿审批通过后，室内设计的单位即可依据事先调查结果展开设计，从建筑空间布局和结构等方面开展一体化设计。最后是集成化家具设计，精装修商品房家具设计包含了厨卫基本设施、壁橱和门窗等集成、排布，一般是多个房建同时施工，采购好材料之后按照设计图纸摆放、安装，要根据房屋空间结构确定各部件尺寸。
4.4成本控制问题
对精装修商品房的成本控制关系着其未来发展，以及开发商竞争实力。需在切实保证房屋质量前提下，有效快走项目成本，以保证企业经济效益。具体控制措施要从三方面着手，一方面需实现调查研究市场行情，以精准定位项目工程，明确工程规模、造价，以此为标准开展施工。然后按照定位进行设计，并依据施工图纸对预算进行细致深化，严格按照造价标准执行材料选择、设施采购等工作，有效控制工程成本。一方面则需根据指定方案进行招标工作，选择符合成本标准的合作单位，建立起长期合作关系，最大程度减少工程实施中流通环节，加大对成本的控制力度。
4.5施工质量管理
（1）材料控制。施工材料与施工质量有些密切联系，在整体精装修施工中材料是重要的硬件环节，验收中装饰材料和卫生洁具等材料与合同是否相符也是重点内容，因此需严格控制材料采购。材料机场均需持有厂家认证证书、质量证明和试验报告单等，施工单位需上报检测资料，监理方审核。对密封胶和碳酸钙板等材料需封样处理，并行详细标注品牌、规格和登记等信息，集中摆放好方便查验使用。同时木门、橱柜、水泥和胶水等均需执行入场检测，除了质量和规格等问题外，还需检测其是否符合环保标准。精装修商品房需更加注重材料的选择，要保证材料规格等合理科学、质量合格，对其进行多次严格校验，只有保证了施工材料质量，才能保证项目整体施工质量。特别是当前市场上材料种类更加丰富，需要从客户需求出发严格区分各种材料。并依据项目特点选择节能环保材料，可以与供应商长期合作，在合作过程中定期检查商家供应质量，也可减少资金投入保证产品质量。特别是要重点关注橱柜、涂料等产品质量，确认合格才可使用。
（2）施工进场前现场协调与交接验收。在精装修施工进场前，装修单位需与土建单位良好协调食宿、水电使用和成品保护等内容，重点检查土建施工质量、铝合金门窗和强弱电系统等，不合格部分需及时整改。进场后结合现场情况审查谁图纸等，掌握方案操作性、详细施工方法等，组织专家团队审核重大技术方案可行性，并针对重要环节制定预案。
（3）做好打样和样板房。在图纸设计中，第一个环节就是打样，此环节关系着施工质量和成本。需要控制好关键材料，做好实景样板房，结合工程质量、进度、成本和环保等要求完善，掌握建筑结构和立体施工影响，并制定好应对措施。样板施工中进一步掌握施工方法合理性，并对设计图纸合理调整，保证大面积施工的顺利推进。完成样板施工后组织相关单位评审，及时修正发现的问题，优化施工技术方案和工艺流程，方便控制施工进度与施工成本[4]。
（4）施工现场实施全封闭作业。精装修商品房现场全封闭作业可以加大安全保障力度，现场留设必要出入口即可，进出人员需佩戴安全防护用具。
（5）严格施工进度管理。精装修施工单位进出，房地产公司现场管理人员需组织土建和建设单位依照合同工期要求，重点做好土建工程移交工作。然后设计好精装修施工进度计划，明确木门进度和泥水完工日期等。精装修施工管理中，要在灌注质量的同时，各部门施工人员和管理人员严密监控施工环节，保证各步骤配合良好，工程能够按时完成。
（6）做好成品保护。施工现场需做好成品保护跟踪，对相关人员进行专门培训，培养其良好的成品保护意识。定期进行现场巡逻，惩治破坏成品的人员。
结束语：
在房产市场空前活跃、竞争激烈 环境下，要注重精装修商品房成本和质量控制，完善管理模式和标准规范，提高技术水平，企业才能获得进一步发展，同时改善人们的居住条件，满足现代人们生活品位要求。
参考文献：
[1]汪靓.浅析精装修商品房各环节的管控[J].建筑工程技术与设计,2018,(25):3310.
[2]唐攀.探讨商品房精装修质量管理思路及对策[J].中国房地产业,2020,(12):108.
[3]陈财宝.商品房精装修质量管理[J].江西建材,2016,(19):257,262.
[4]蔡寿飞.商品房精装修的发展及工程施工管控研究[J].建筑·建材·装饰,2015,(11):165,167.