冯潇
中交地产股份有限公司 北京市100088
摘要：随着国内经济体制改革进一步深化,房地产行业必须通过加强成本控制来提升经营利润率和管理的重要性。尤其是在数据化时代下,企业经营环境越发复杂,管理难度不断提升,对房地产企业成本管理水平提出了很高的要求。而目前多数房地产企业成本管理还不够健全,项目实施阶段各条线管理人员信息不能完全交圈,企业成本管理决策较为片面。新时期,房地产企业应从战略发展的角度去看待企业成本管理体系的构建,详细分析项目开发各阶段成本的管理状况、问题及管理要点,借助信息技术手段来优化各类系统软件,引入新的技术手段,以此来促进企业全成本管理体系的构建。
关键词：大数据；房地产企业；开发成本；管理问题；对策
1房地产企业成本管控特点
1.1成本管控贯穿项目始终
房地产企业开发从规划、立项、征地、动迁到施工交付，需要很长一段时间，横跨生产、流通、消费三大领域，是通过对各种资源的整合协调利用，以实现预期的建筑目标和经济效益目标的经营活动。成本控制贯穿于房地产开发的整个过程，从前期拿地阶段的投资测算、方案设计阶段的测算、施工图预算、竣工结算，
层层相扣，任何一个环节出现问题，都会影响开发成本。特别是设计阶段的不合理，会造成房屋建造成本的增加。
1.2成本管控工作复杂
房地产产品的多样性，给成本管控工作带来了复杂性。成本管控不是一个人、一个部门的事情，必须自上而下树立成本管理重要性的意识，推行设计、工程、成本目标成本责任制，实行限额设计，严格控制设计变更率、签证率，进而更加具体地把成本管控工作落在实处。
1.3成本管控水平的优劣直接影响成本金额
由于房地产企业产品的特殊性及成本管控各环节相互紧扣，就决定了成本管控水平的高低对一个项目开发的成本具有至关重要的作用。比如一个经过优化后的产品方案，可以减少在施工过程中因方案的变更对工程施工造价的影响，可以节约造价成本。
2房地产开发成本管控面临的问题
2.1规划设计阶段对前期可行性研究不充分，设计变更不断
很多房地产开发企业，由于在开发前期没有对项目进行充分论证，在成本测算时没有考虑实际情况，或沿用类似开发企业的项目成本进行预算，导致后期成本严重超支。同时在设计过程中，设计部门重技术数据，轻经济数据，在设计控制和施工控制中，通常就会存在不合理与不平衡的问题，从而导致设计变更不断。
2.2对项目施工缺乏规范性
房地产企业在供应商及施工单位的招投标的环节上常常出现流于形式或已经内定的现象。缺乏对供应商的资质进行多方面的评估,出现施工技术水平不达标,没有对供应商实行合理的合同约束,使得工程一再转包、分包,而分包商为了得到更多的利润,通过降低工程质量达到目的。在施工过程中随意产生签证变更,缺乏有效的监管机制,把关不严,成本增加严重。为改变这一状况，需要加强对入围单位的考察，筛选优质单位，同时确保招投标项目进行充分竞争。
2.3缺乏成本管控管理人才
随着房地产行业的发展进入新的形势下,国家的一系列政策的变化,对财务人才的要求也越来越高,尤其是成本管控的管理型人才,既要懂财务又要懂业务,还要有税务筹划的能力,能全面管控整个项目建设成本。而现实中这方面的高素养人才比较欠缺,一定程度上制约了企业的管理水平和成本管控的有效实行。
3大数据背景下强化房地产企业开发成本管控的策略
3.1健全企业成本控制组织体系
合理的组织结构是企业科学划分岗位职责、落实归口管理的基础。
在信息时代下,企业财务管理和业务管理的并行,使得企业管理组织结构逐渐向“扁平化”转换,房地产企业应根据岗位需求、管理流程价值分析等来对成本控制各环节组织结构的必要性进行探究,通过清除无价值管理流程来消除组织结构的“臃肿”。同时,整合成本责任中心和费用中心,并以此作为房地产企业开发成本管理责任机构,设立管理委员会、管理小组以及执行小组,分别负责企业开发成本统筹规划、组织管理以及落地执行的工作,从而在保证成本管理效率的基础上,简化成本支出流程、费用审批程序等。这有利于房地产企业成本控制效率的提升,同时也有利于协助企业管理者更准确地划分各岗位职责,并形成彼此相互制衡、相互制约的关系,进而降低房地产企业成本控制活动的随意性。
3.2完善规章制度
建立一套行之有效的规章制度是房地产企业成本控制活动有效开展的基础。针对企业当前所拥有的管理制度,房地产企业应在参考相应的政策规章要求以及其他企业优秀管理制度结构的基础上,结合各开发过程各阶段成本管理要点、以往管理漏洞以及薄弱环节来对制度进行不断完善,制定项目工程前期招投标规范、各类合同签订事项、预结算、工程监督以及质量等各环节工作的管理规定。同时,企业工程部门、监理公司、预决算部门以及财务部门等应各自在质量、进度以及安全等方面,建立一套和企业层面规范制度相契合、相辅助的制度规章,确保企业针对开发成本控制提出的各项决策制度可以有效落实,并能及时发现问题,快速改进,将问题和风险扼制在摇篮。
3.3合理应用信息技术工具,搭建成本控制信息化系统
在房地产企业工程项目开发中,往往涉及多个单位、多项业务,成本核算数据量较大。为此,房地产企业一方面应在事前邀请专业人士来对工程核算中的费用归集问题、对象划分问题等提出解决策略;另一方面也应加快信息化建设,及时引入新的系统软件,更新企业财务系统、业务系统等,尽快构建出一个财务共享平台,为业财融合工作的开展奠定基础。同时,房地产企业还可以引入建筑工程方面的技术手段,如BIM系统,通过三维建模在事前反映出工程项目建设情况,既能帮助房地产企业分析设计图纸的合理性,也能为前期成本管理方案设定提供参考。此外,企业还需结合自身成本核算需求、成本管理流程等要求购买系统，并要求软件厂商对系统流程、程序等进行优化,和业务系统、BIM系统相衔接,实现数据的及时交互,进而为房地产企业费用预算、成本核算等成本管理工作提供全面、真实的数据支持。随着新一代信息技术的快速发展,大数据、云会计、数据挖掘技术、Python等有助于房地产企业更迅速地处理海量信息数据,同时配合神经网络、机器学习、人工智能等先进技术,有助于企业及时获取精确的信息数据,降低人为失误发生的概率,提升会计信息的准确性与相关性。
3.4完善内部控制,实行全方位成本监督
为完善房地产企业开发成本管控过程中的内部控制,首先,做好事前防范。房地产企业需完善内部控制规章制度,在企业各岗位、各部门间形成相互制衡的格局,同时加强审批控制,建立精简且严格的授权批准制度,严格审核设计变更、投资变更等的合理性。其次,加强事中控制。房地产企业可以在账实盘点控制、过程付款抽查、资金计划准确率等方面,为企业资金的安全使用提供保障,并监督企业在现金、存款、应收应付票据等方面管理的情况,规避会计舞弊、以公肥私等风险。最后,做好事后监督工作。对于项目施工中存在的变更事项,应在事后进行及时确认,核实成本变动的具体情况。同时,通过比对目标成本和动态成本,评估企业当期成本管理效率,并编制评估报告,作为企业下一期成本管理决策的参考资料。此外,企业内部审计部门也需及时按照监督程序对各项经济活动进行分析,及时发现企业资金、存货等的控制是否和预期相符,评估企业内部控制效率,促进企业财务内控体系的不断优化,从而更好地进行内部监督,保证企业资金的安全完整、成本管理制度、决策的落实。除了内部审计监督外,房地产企业还应定期邀请会计师事务所等第三方机构来开展外部审计,或者披露各环节费用支出情况、管理流程等,借助大众监督的力量,对企业内部控制、成本控制效率进行客观地评估,以进一步推进企业内部控制体系、成本控制体系的完善。
结论
综上所述，房地产企业的成本管控工作对房地产企业至关重要，贯穿于企业开发的全过程。房地产开发企业应从上到下树立全局观念，各部门相互协调、相互配合，有效控制成本管控的关键点，为企业健康稳定发展提供支持。
参考文献：
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[2]赖朝萍.对房地产企业成本管控要点的研究[J].财经界（学术版），2019(22):62-63.