林重阳
身份证号：45050219921004**** 广西南宁
摘要：房地产公司在发展期间需要重视设计管理，考虑到管理内容众多、牵涉层面较广的实际情况，因此在设计管理期间企业必须要找到影响管理效果的主要因素，同时还需要重视任务、资源、进度、成本管理等工作，并加强管理执行力度，确保各项工作可以按照流程进行。
关键词：房地产开发;设计管理;
引言
房地产开发公司在开发项目时，应充分考虑时代发展及人们实际需要，高度重视设计管理工作，避免因设计管理不当而影响到项目综合效益，通过设计管理要点的明确，加之重点关注对项目效益具有重要影响的成本控制，借助事前、事中、事后三个阶段的成本控制，确保设计管理效果有效提高的同时，为房地产公司效益提供充分保障。以往的房地产涉及管理往往会在设计时间节点、图纸质量、设计与施工配合等方面过于侧重，因而设计管理工作通常会有不足之处存在，难以保障项目各方面效益充分发挥，所以当前及后续房地产项目开发时。
1房地产开发管理意义?
为从整体上提升房地产开发的质量，做好基础性的管理工作是比较重要的。房地产市场竞争比较激烈，这给房地产开发管理带来的挑战较大，房地产企业只有有效提升开发项目管理的质量，才能真正立足市场，并实现健康稳定发展。只有创新管理观念以及方式，注重从施工成本以及施工监督和质量等层面优化管理，才能真正为房地产开发管理工作质量的提升打下坚实基础，从整体上提升房地产开发管理水平。
2开发管理特点
2.1房地产项目开发的复杂性
房地产项目开发需要与许多部门进行协调，且建筑工程规模较大，涉及的管理人员、施工人员、技术人员、财务人员等人数较多，必须掌握相关学科性的知识，管理人员需要具有较高的业务能力和综合素质，才能对房地产项目开发进行有效管理。房地产项目开发管理工作具有一定的复杂性，在管理工作中经常会遇到多种突发情况和难以解决的问题，要协调好各职能部门、参建企业及社会组织间的工作，无论哪个环节出现问题，都会对房地产开发项目整体造成影响。此外，还要有不同的经历和不同组织中的人形成一个新的房地产开发管理组织进行具体管理，从基础上实现房地产对开发进度、施工技术和房地产项目建设成本的需要，从而提高房地产开发管理的工作水平。因此，房地产项目开发管理具有高度的复杂性，管理人员需要应对很多问题才能保证管理质量。
2.2周期性特点。
房地产开发管理工作过程中，管理工作的周期性特点表现得比较显著，因此要注重积极优化。实施房地产项目管理工作的过程中，要保障项目在一定时间内达到预期效果，使房地产开发的功用得以鲜明地体现。由此可见，房地产开发管理过程中的周期性的特点是比较鲜明的。
2.3房地产项目开发的全过程性
管理工作是贯穿房地产开发项目从始至终的，从计划书拟建、施工方案确定、施工过程到最后的竣工验收等环节，都要进行科学管理。因此，管理人员不能松懈任何一个部分的管理工作，要确保管理工作能够在房地产项目开发全过程进行，才能保证工程建设质量，提高房地产企业的经济效益。
3全面提升房地产项目设计管理工作水平
3.1房地产开发建议书管理要点
房地产开发中的建议书是希望能够对房地产建设项目产生有效评价，主要目的是检查与房地产开发是否符合我国长远规划的要求。在南京高淳2019G07地块开发项目的项目建议书对房地产项目的财力、人力、物力等方面进行了综合考量，并对该工程项目的建设规模、建筑方案、建筑周期和建筑资源等进行了深入探讨，对房地产开发项目整体进行了认真考察，从而帮助该地产开发项目顺利开展。
3.2开发规划的管理要点控制。
房地产开发管理工作涉及的面比较广，要从规划管理要点的层面加强重视，从整体上提升管理的工作质量。房地产开发项目管理所受到的影响比较鲜明，如时间因素的影响、资金因素的影响、环境条件的因素影响等，这就需要工作人员做好调查论证的工作，以及能够将准确可行性的研究工作进行优化。规划的总体构想要有机结合房地产规划技术和项目要求，需从整体上提升开发规划管理的质量水平，为实际房地产开发管理工作的质量提升打下坚实基础。同时，要能够在开发管理的过程中从不同的角度出发进行考虑，提升房地产开发管理的质量水平，为实现既定的管理目标奠定基础。在管理水平较为落后地区，规划设计条件内容少，约束力弱，这个会导致很多恶劣的后果，比如给了开发商更多的操作空间，会给城市形象层面带来更多的负面影响。基于此，在规划设计条件的确立中，必须有常规的基础的约束条件，比如容积率、建筑密度、建筑高度（限高和限低要求）、开口方位、不可开口路段、绿地率、公建配套要求。在基础条件之上，还应该有较为深化的设计条件，这样规划设计条件才能更加丰满，更加具有指导性和约束性。
3.3科学安排房地产开发项目设计模型
房地产开发项目设计工作，是一个复杂的、需要结合具体实际开展的工作。在目前的实际工作中，IDEF系列方法、DSM方法、Petri网及其扩展方法这三种方法有着广泛的应用，但是，客观而言，这三种方法均有其自身的特性与缺陷，有其特殊的应用场景、应用限制。因此，必须结合实际，将三种方法和其他的创新方法，与具体的建筑要求、建筑地点、建筑场景相有机匹配，从而对具体的建筑工程开展科学、全面的建筑工程设计过程规划工作。通过完善的工厂整体规划、设计，对工程中的突发事件、协调准则等各方面做出详细的设计与规划，用根据具体情况做出相对应的调整，从而建立出一套完善灵活、协调有序的建筑工程设计过程规划模型，保障房地产开发项目设计工作能够顺利的开展。
3.4房地产项目建设实施阶段的管理要点
施工实施阶段是房地产项目最主要的管理部分，要通过科学合理的管理措施来保证施工质量，在保证能够满足业主要求的基础上进行施工，力争做到既能提高施工质量，又能提高房地产企业的经济效益。结合当前我国的建筑工程项目建设规范与要求，在本次南京高淳2019G07地块开发项目中，房地产建设实施阶段没有出现垫资、让利等问题，并且采用了工程招标的方式公开选择中标单位。总体现场施工秩序良好，施工单位在严格地监督管理下都做到了积极履行施工责任，没有出现恶劣现象，房地产整体施工建设质量达到了国家标准。
3.5对标行业标杆，加强研究和积累，充分运用BIM等新兴技术
选择一些产品力高的房企作为设计管理对标目标，学习其设计条线组织架构、管控制度、标准化研发等，结合自身发展情况，定期组织参观考察和学习交流，对区域行业设计动态和产品进行研究。收集新材料、新技术、新工艺的信息及应用，积累研发成果并投入新的项目。充分利用BIM等新兴技术来提高设计管理的质量，对建筑中的结构、机电布置等进行更直观的考察，及时在设计阶段解决管线碰撞等问题，查漏补缺，从而避免施工阶段的返工损失。
结束语
总之，在房地产开发管理工作的实施过程中，要充分注重从不同的角度出发进行优化管理，结合不同的开发环节采用相应的管理手段，有助于实现最终的管理目标。未来房地产开发管理工作的要求会进一步提升，因此在具体的管理工作实施方面也要从不同的角度出发，设计相应的管理方案，保障各项管理工作得以良好推进。
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