刘浩斌
临沂市兰山区自然资源局 山东 临沂 276000
摘要：社会经济的快速发展加快了城市化的建设进程，也为社会大众以及工业生产提供了便利。然而在土地储备运行机制的建立过程当中，由于在土地供应环节出现了不同程度的问题，不仅影响了此项机制的正常运行还为社会经济的增长带来了一定影响。相关部门需要结合土地储备运行机制的具体情况，深入分析并探讨土地供应问题，同时提出有效的整改措施，以确保土地供应能够实现良性发展。
关键词：土地储备；运行机制；土地供应；问题；解决措施
土地供应是城市化建设的基础保障，相关部门需要结合土地的储备情况完成前期的开发工作，并将土地分批次推向市场以实施运行。但由于现阶段土地储存运行机制当中，仍然具有一定的缺陷并且缺乏有效的土地供给管理政策，导致土地供给不足，影响了社会市场的良性运营，因而相关部门需要结合此类问题进行整改。
1.土地储备运行机制在发展过程中的问题与不足
1.1缺乏清晰的土地储备机构角色
现阶段的土地储备组织体系当中一般都是采用分层管理的模式，但在实际操作的过程中土地储备中心具有多重性的工作职能。首先，在基于社会公平的基础上，依照土地利用和城市发展规划制定土地储备计划；其次，土地储备中心还需要承担一定的企业行为，并依据土地市场的需求管理收购和资金，虽然可以提高资源的配置效率但兼顾的运行模式会对土地的储备工作带来困扰。
1.2相关部门难以配合协作
规划城市建设与司法等相关部门的协调运作，对土地储备运行机制具有较大的影响，但由于规划部门缺乏对经济发展的预判，导致城市化的建设计划缺乏稳定性的保障，不仅带来了储备风险，并且难以实现对土地资源的高效化利用。由于司法部门所设置的程序不够完善，导致土地储备工作失去时效性，减缓了整体的运作流程。
1.3缺乏健全的土地储备运行机制
由于土地出让机构对市场的控制力度较弱，应严格的按照城市规划中的要求管理土地。随着城市化功能逐渐健全，行政与经济体制也不断变化，但仍然难以避免国有资产流失等方面的问题，并且在一定程度上影响了宏观调控的实施。同时，由于滞后性的影响，严重降低了土地收购与储备的整体效率。国有土地的出让管理权被下放到地方，而上级并没有约束下级土地管理部门，导致土地收购储备制度在运行的过程，与预期的效果具有一定的偏差。
2.解决土地储备运行机制的土地供应问题的有效措施
2.1土地供应在土地储备运行机制当中的建设原则
现阶段城市化的建设进程不断加快，促使土地供应环节逐渐凸显出在运行过程中的问题，对城市的规划发展与建设造成了严重影响。为了在有效解决土地供应问题的基础上，制定符合城市化建设进程的规划方案，并确保土地供应计划具有长期的运营特点，那么相关部门就应遵循城市化建设的特点，再结合土地利用规划方案当中的具体要求，制定科学化、合理化以及细致化的土地出让计划。此外，为了保证土地供应制度可以与城市化建设进程相互契合，相关部门还需要坚持土地供应的基本原则。
2.1.1层次性原则
层次性原则要求相关部门在制定土地供应计划的同时，结合城市化的长期规划内容以及供应目标，除了需要对中期的土地供应工作进行规划之外，还需要制定以3~5年为期限的供应计划，既可以保障土地的利用率，还可以在确保利用连续性的同时，推进土地规划与利用的合理化发展。
2.1.2公开性原则
公开性原则要求对城市化建设所实施的土地供应计划实施透明化管理，并需要定期面向社会大众将有效的信息数据进行公示。此外，相关部门还需要加强对短期内供应计划的管理，并针对短期城市土地供应计划的相关内容，结合整体的公布流程，进而形成完善的管理制度，不仅可以为公众提供清晰化的信息数据，还可以促使社会群众及时的了解有效期限内的土地供应面积、区域、方法以及时间等方面的内容。与此同时，管理制度的形成不仅可以缓解土地市场信息量增加的现象，还可以为投资者提供便利，确保投资企业和部门能够获取更加可靠的数据信息，为决策工作提供基础的依据。
2.1.3合理性原则
首先要保障计划的可操作性。在计划土地供应规划的过程中，所制定的相关制度与方案，不仅需要具备科学性以及合理性的特点，还需要通过加强管理，提高计划的可操作性。在实施计划方案之前，派遣专业人员对城市化建设过程中所包含的房地产市场发展现状进行深入调查，并结合现阶段有效的城市土地面积，以及未来建设过程中可能会增加的土地面积，有助于合理的预测城市土地的总体需求。
其次相关信息的透明化管理。相关部门还需要将土地供应和面积增加的可能性进行汇总，再将有效数据进行整合，并依据相关数据信息制定土地供应的计划草案，从而将其交由相关部门进行审批，最后以透明化的公布方式，确保社会群众能够了解方案当中的具体内容，在最大程度上保障土地供应计划的科学性以及合理性。除此之外，在土地供应计划当中，还需要对供应土地的区域、位置、面积、方式、时间以及用途等方面的内容进行拟定，在完善城市化土地供应机制的同时，确保城市土地管理工作的有效落实。
2.2合理的引导土地供应价格
2.2.1筹集充足的资金
相关部门可以发挥自身的引导作用,避免土地供应价格过快上涨，并通过有效手段解决土地供应过程中的问题与不足，稳定市场的经济发展。严格的控制土地的供应价格是抑制价格上涨的主要手段，有助于市场的稳步运行。相关部门需要从土地的收购、储备以及供应等方面的工作入手，合理的引导价格，并在实施土地收购工作时，建立土地收益基金，为土地收购储备提供保障。
2.2.2引入市场竞争机制
在储备土地的过程中需要及时的引入市场竞争机制，并通过招投标的方式选择更加专业的土地整理公司，再对其进行授权，有助于提升土地的整体质量，进而节约成本、提高效率。此外还需要严格的管理经营性用地，并加强对招投标活动的监管力度，对土地市场带来明确的引导。
2.3预测房地产市场走向
宏观调控机制在经济发展的过程中具有重要作用，在实施土地供应管理的过程中，也需要针对土地市场的发展走向，进行全面化的了解和预测，为宏观调控的实施提供保障。与此同时，管理部门还需要加强对房地产市场变动形式的掌握力度，并针对变化情况进行预测性分析。同时，发挥出土地储备在市场当中的作用，并解决供需平衡问题，从而避免土地使用权被垄断之后所带来的负面影响。
2.4预测商品房市场的需求
为了实现对商品房市场的准确预测，并充分的把握房地产市场的发展走向，再根据相应的变化调整土地供应机制。相关人员可以从商品房市场入手，对此方面的需求进行分析预测，通过对往年销售数据的判断，再结合需求相关的影响因素，分析收入、消费、人口以及房屋空置等方面的内容与商品房需求之间的关系。
结语：研究土地储备运行机制当中的土地供应问题并针对此方面的不足进行深入探讨，有助于促使相关部门及时的认识到土地供应体系当中的缺陷。为了及时的解决土地储备运行机制中的土地供应问题，相关部门必须树立积极的研究态度，并结合有效的解决措施对土地供应机制和相关体系进行完善，从而构建与社会主义市场经济发展相互契合的土地运行机制，并为土地供应的合理运作奠定基础。
参考文献：
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