李涛涛
中国建筑第二工程局有限公司 安徽合肥 230011
[摘要]新时期背景下我国市场经济体制逐渐完善，大型商业地产行业竞争日益激烈，大型商业地产企业开发与运营方式逐渐由粗放型向精细型方向发展，在提升大型商业房地产企业管理效率的同时，实现成本控制的目标。成本控制在企业发展中至关重要，对大型商业地产行业来说，成本投入是非常庞大的，如果不对成本管理加以科学有效的控制，容易为企业带来较大的财务风险。基于此，本文分析了当前大型商业地产企业成本控制存在的问题，并有针对性的提出优化大型商业地产成本控制的有效对策，促进大型商业地产稳健发展。
[关键词]商业地产；成本控制；问题及对策
随着我国经济水平的不断提升商业地产项目迅猛发展，对各地商业地产行业来说都迎来了发展机遇空间。但是，通过对我国商业地产发展情况分析来看，虽然商业地产企业取得了良好的发展成绩，但是在管理方面大多属于粗放型管理，没有将成本控制的作用与价值充分发挥出来。大型商业地产企业若想在激烈的市场环境中稳健发展，是必要重视成本控制，对当前商业地产成本控制发展情况进行分析，探究其中存在的问题，从而采取有效的应对措施优化大型商业地产企业成本控制办法，实现可持续发展。
一、商业地产成本控制现状
（一）忽略成本的重要性
从商业地产成本管理情况分析来看，在对项目进行策划与设计阶段缺乏成本控制意识，绝大多数商业地产企业，没有对项目的综合效益进行有效评估。商业地产开发过程中需要关注产品设计、产品质量等各项要素，多数设计人员在质量方面非常重视，为了保证设计方案的要求超过设计标准界限，单纯从自身利益出发，没有意识到对整个项目工程造价带来的影响。因此，在工程施工过程中，容易出现对工程造价失控的情况，导致需要对项目工程进行修改或返工，在此过程中会提升成本，甚至需要赔偿客户对企业形象造成负面影响。
（二）成本控制体系有待健全
大型商业地产项目需要以全局出发，综合管理在资金、设计、施工、销售等各方面协调配合，共同实现成本控制目的，具体实施过程有一定的难度。但大部分商业地产企业都是单纯以某一角度出发，通过独立的操作实现成本控制，没有从整个项目全局出发，对地产项目进行全局分析。在成本控制方面缺乏完整的体系，甚至有些企业的成本控制意识非常薄弱。成本控制工作停留在表面层次，没有掌握成本控制的核心内容，各项成本控制措施缺乏实践性，企业没有认识到成本控制的核心内涵，造成各部门之间以独立核算的方式，开展成本控制工作。相互之间缺乏沟通交流，造成资源配置不合理等现象，使成本控制工作难以切实有效落实到实践中。
（三）成本控制对策有待完善
通常情况下大型商业地产企业在成本控制方面的操作方式非常单一，大多都是根据企业财务部门编制的成本预算、成本管理计划实施，在成本控制方面缺乏主动性，处于被动位置。这是由于企业在成本控制方面，没有认识到该项工作与专业岗位人员管理水平之间有密不可分的关系，没有认识到相关管理人员编制成本报告，能够体现出整个工程成本控制的时效性。在具体实践过程中，由于成本报告的滞后性难以体现出市场发生的变化，从而降低成本控制的质量与效率。由于缺乏对科学合理的整体成本规划，使得整个项目工程缺乏可控性，难以把握施工进程，在项目进行过程中无法及时发现其中存在的成本问题。
（四）整体预算工作计划不到位
大型商业地产行业属于资金密集型企业，其投资周期长，从项目设计到工程施工再到最后竣工决算，需要投入大量的资金。
商业地产企业要提高对资金统筹利用的重视程度，需要在项目初始阶段做好成本控制目标，并将成本控制目标编制为详细的预算计划，改变以往出略的估算方式，以分相控制的方式在整个工程项目实施的过程中追踪项目成本，从而对项目的成本状况进行及时反馈，并且能够有针对性的做出调整，但大多数商业地产企业没有将项目资金进行统筹思考，而是同时开展多个项目，为财务部门工作造成了一定的负担，难以细致，开展财务工作只是单纯对每个项目进行分析缺乏整合性，没有对总体的预算。
二、大型商业地产企业成本控制有效对策
（一）提升成本控制意识
要想全面系统的提升成本控制，需要在企业中对项目进行整体分析研究，根据企业自身发展情况建立系统完善的成本控制体系，从而确定成本控制的具体工作内容与实施对策，不断实现总体规划。考虑到商业地产项目自身较为复杂，在考虑其成本范围的时候，不能单纯包括投入的物质产品成本，还要综合考虑人力资源成本、管理费用、后期销售费用等其他成本，只有将与项目产品相关的附属成本全部考虑在内，才能避免由于成本计算不准确造成的资源浪费，从而提高自身的竞争力[1]。
（二）明确成本控制目标
经过对商业地产市场进行分析调查，可以发现商业地产产品的合理定位，对其制定准确的成本控制目标有一定的辅助作用。要注重商业企业项目的质量及效果，对比与设计阶段是否一致，进而做出合理有效的选择。如果实际成本与计划成本之间存在较大的差异，超出了预期的合理界限，要第一时间与相关管理部门进行沟通，在分析研究具体原因后，进行及时纠正或调整。在确定合理的计划成本时，要考虑已经产生效力的招投标管理与成本控制，减少项目造价的益处，应用成功的经验与数据对目标成本进行计划，商业地产企业以先进的技术手段，要将成本控制工作提升到企业战略发展的高度，从而有效推动成本控制管理工作有序进行[2]。
（三）以整体发展为出发点制定具体对策
在商业地产企业整体战略管理过程中，要重视成本控制工作，全面了解企业的成本结构与成本情况，进而对成本控制工作进行有效的优化与完善，要树立长远的发展目标，提升企业的竞争优势。对于商业地产企业来说，项目设计与决策是控制成本的重要环节，在确定具体的项目设计方案后，要对招标的方式进行分析研究。最后，采用符合企业发展需求的方式开展招标工作，同时要像各方面专家进行咨询请教对比各个方案，要在保证项目质量标准的基础上控制成本，对企业内部系统结构与外部市场环境进行综合了解，从而提升企业的整体价值与竞争力[3]。
（四）建立有效的管理体系与奖惩机制
当前商业地产公司需要制定系统的成本管理体系，强化企业日常成本控制工作力度与监督力度。为此，需要进一步完善成本管理体系，但大多数商业企业都没有设置成本管理机构，没有设立专门的部门对员工的职责进行监督，导致管理工作在没有规章依据的情况下进行。因此，需要建立有效的管理体系与奖惩机制，对企业中每个岗位及职责进行明确的划分，从而将成本控制工作切实有效的落实到各个工作环节中。通过奖惩、监督、约束的办法，提升企业成本控制效率还可以构建管理体系，强化各部门之间的沟通交流，促进企业内部信息流动性，从而以整体出发开展成本控制工作[4]。
结束语
综上所述，大型商业地产项目成本管理工作具有一定的难度，不仅需要企业提高对成本控制工作的重视程度，在整个项目开展过程中，各个环节中都要重视成本控制
工作的落实情况。明确企业成本控制的目标，并结合实际发展情况从整体角度出发，制定成本控制计划，切实有效的成本管理体系，通过奖惩方式提高成本控制工作效率，从而为企业创造更多的盈利，提高商业地产企业的市场竞争力。
[参考文献]
[1]张骞.探究商业地产企业项目成本的管理及其控制[J].中国商论,2020(14):120-121.
[2]贝维华.试论商业地产的全过程成本控制[J].中国商论,2020(06):181-182.
[3]王慧.商业地产成本的全过程控制研究[J].住宅与房地产,2019(15):14.
[4]于雯婧,张艺鸣,程雯萱.商业地产企业成本控制存在的问题与对策研究[J].商场现代化,2018(22):156-157.