林毅
上海中森建筑与工程设计顾问有限公司 上海 200333
摘要：对旧改商业综合体而言，升级改造从来都是一个不变的命题，与时俱进的调整是保持商业综合体最佳经营业绩和持续竞争优势的重要措施。商业综合体升级改造的终极目的是综合收益的提升，同时商业/办公品质的提升也是资产增值的重要体现，确定综合体商业/办公功能定位，风格主题、重点空间的打造，提升共同商业价值。
关键词：商业综合体；改造；心得
引言：
提升旧产业的价值，实现了建筑项目利益的最大化，满足了建筑布局改变的要求，改善原项目原始破败形象。如何能复活提升商业综合体烂尾楼？已经成为了一个摆在政府、投资者和经营者面前很严峻的问题。旧产业建筑改造设计是否能取得成功,不仅影响到企业的品牌利益及可持续发展，更关系到化解民生问题的社会问题，政府也希望把原来商业综合体烂尾楼区域的市容环境美化起来。因此一些商业地产集团根据政府对一些旧产业的涉案烂尾楼综合体的改造意见和政策，对商业综合体烂尾楼进行升级改造，把这个烂尾商业物业优化改造成符合商家运行要求和顾客需求，融合社交化、场景化及多业态的商业综合体。下面就浅谈下本人所参与的济南历下明湖二期改造过程所感受到的一些心得体会.
一、项目概况:
济南明湖国际信息技术产业园（二期）改造项目（以下简称“本项目”），原为诚基中心四期，是赵晋案涉案房地产纠纷遗留问题项目之一，也是中央第七巡视组要求深入整改的重大项目。济南诚基中心四期位于和平路与历山东路交叉口附近，距离泉城广场1.5公里。建筑由东向西展开，东西长约240米，南北进深约100米，项目北靠大型居住社区，南邻城市主干道，交通便利。处于中心城区黄金地段，极具区位优势。济南市委市政府成立处置工作领导小组，确定历下控股地产作为商业部分接盘企业，并对本项目进行统筹调度，积极推进涉案项目改造处置工作。在原建筑外轮廓不变的情况下，对改造项目问题进行改造升级。
项目改造后业态定位为商业，遵循“外部形象重塑、内部空间优化、完善使用功能”的原则，打造体验型社交商业公园综合体，具体改造内容情况说明如下：
1、将原本零散小面积商铺进行重新整合，有效利用商业面积，提高购物体验，形成较大空间商业及办公综合体。改造前诚基中心四期建筑面积109123.4㎡（含A18一层），改造后建筑面积113679.23㎡（含A18一层），改造后增加面积4555.83㎡，其中，地上增加4066.77㎡（A19增加1458.39㎡，B1-B8增加2608.38㎡），地下增加489.06㎡（B1-B8增加地库坡道）。
2、在原建筑外轮廓不变的情况下，对商业部分外立面进行升级改造，提升商业及办公形象；
历下控股地产委托著名德国设计大师盖博教授对其进行改造方案设计，全面改善项目原始破败形象。
3、将露天中庭进行封闭，消除高空坠物风险，天井增补结构盖顶,天井四层顶部增加消防联动玻璃排烟天窗，形成更加宜人的购物空间，满足中庭商业功能形式。
4、将部分地下商业改造为停车场，容积率降低，减少原本过高容积率带来的压力，提高品质，满足商业使用需求。场地内人车分流，增加商业停车坡道和非机动车道；场地内人车分流，增加商业停车坡道和非机动车道；改造前-1-4层为商业功能，改造后A19、B1-B8的1-4F仍为商业功能，-1F、夹层的部分商业面积改造为AGV智能停车库，增加车库面积为13942.78㎡，增加车位数为206辆。从容积率角度，该改造方案降低了计容面积。
二、设计理念：
从整体设计理念上讲：以可持续角度出发，定义未来的绿色金融科创商业办公模式， 为使用者提供高品质的商业办公空间，提升旧楼价值，将原有商业功能改造为办公/商业等多业态结合的综合体。以新型产业园模式，将办公/商业综合体打造成引领创新探索的催化剂，为未来提供更多可能性。以公园化、社区化、互补共生为出发点，营造出结合多种景观元素，与城市空间融合，打造舒适宜人，亲近自然的公园化产业园园区；从周边人群需求出发，将商业社区化，从而形成辐射面更广，影响力更大的商业效应；通过新型办公与不同商业业态的结合，形成功能上的互补共生，商业价值的提升。
综合体改造消防设计是建筑专业设计的重点，关键是本项目的“三点、四线”，动线和流线需要更新或重做，需要完全符合现代商业运行需求，这个“三点”是项目的“人流集散点”、“车流集散点”、“物流集散点”，这个“四线”是“人流动线”、“物流动线”、“车流动线”、“垂直动线”，需要按照新的防火规范进行设计调整。在改造报建初期要明确改造区域和非改造区域的边界，改造区域按照新的规范进行消防设计，非改造区域维持原状。根据功能和规范要求，考虑后期现场施工的可操作性、成本、工期的因素，兼顾商业业态布局动线的要求，增加疏散楼梯和调整布局位置，增加消防设施（如消防电梯），确定合理的建筑布局和重新划分防火分区布局的改造方案。
1、首层商业功能策略
改造前：均为小面积商铺，分隔零碎，使用效率低。复杂的流线和高差关系，以及较差的采光条件，极大的降低了整体商业价值。
基于对周边商业人群的人口和年龄组成的研究，本项目商业部分主要目标人群为年轻群体。在商业业态规划上，从使用频率、公共/私密性以及对公众开放程度着手，我们将首层商业部分划分为几个区域。临近和平路一侧为临街商业，拥有最佳可达性和可视性，也具有较高的使用人员流动性。同时该区域商铺与办公入口毗邻，设置如轻餐、咖啡、烘焙等中小型服务型商业，具有一定可停留性，在服务外来人员的同时，也为办公人士提供便利。围绕建筑内街部分的店铺作为商业业态的第二个层次，虽然曝光度不及临街商铺，但仍具有较好的可达性， 且紧邻建筑内庭院，可利用庭院空间在需要时进行一定的拓展。该区域适合书吧、 品牌店、餐饮店、便利店、创意生活馆等具有较强目标性和可供人停留的商业业态。 不仅方便周围住户，更为整个商业功能加入活力和亮点，以不同形式的商业组合，形成商业气氛，吸引人气。
改造后：1、将商业空间整合，并对商业业态进行研究，保证动线流线结构清晰，办公与商业功能区分明确。2、首层空间向城市道路开放，并以景观元素串联，为各个室外中庭空间打造不同特色主题，提高标识性和使用舒适度。3、整合原设计凌乱的人行通道，内街与临街完全联通不设任何阻隔，将商铺内街打造得更加完整。
2、庭院景观空间策略
由于原综合体占地建筑面积大，消防车道要从中穿越，对此庭院的景观布局有所限制。规划将更多的绿植景观引入该空间，并辅以景观小品，此处将成为人们逗留休憩的主要场所。在中庭院一角别出心裁的设计出一片枯山水景观，与该庭院其他绿植景观形成强烈的对比，将闹与静完美的结合在一起。与此同时吸引顾客驻足观赏，又可进入其中。增加产业园一层的客流量，必将带动首层商业的整体人气，并成为济南市中心的网红打卡圣地。同时场地的高差将与景观相结合，将台阶转化为景观的组成部分。同时在北侧的东西大通廊设计由从场地走道高差设计出条状绿化柱，丰富了空间体验感。紧邻首层商业北侧东西通廊，与北侧运动中心位置相对，规划在此布置室外运动健身场所，聚集人气并丰富整体空间环境。此外，在其他几个中庭的根据不同的景观主题，还设置了绿植景观墙、LED幻影背景墙和文化石背景墙等，与整个产业园的景观相呼应。
3、办公空间功能策略
本项目建筑主体东西向长达两百四十米，为了保证办公空间的活力，保证各部分良好的实用性和打造整个项目办公部分的特色，我们将传统办公形式和共享办公进行了结合。
1F办公门厅：考虑到2-4F为产业园的商业/办公区域，将南侧11~16轴、50~59轴和82~92轴处增加三处挑空区域，作为1F三个办公主入口，且皆位于主街，突出商业办公门厅形象，建筑外立面大面积玻璃幕墙，门厅入口设置旋转门与玻璃雨棚突出办公入口，与商业入口作鲜明对比。把建筑外表皮陶砖材质延申至大厅两侧内墙，营造出由外至内整体和谐的气氛环境。入口处有三层通高大厅，接待台位于正中位置，左右两侧设计为电梯等候区和接待等候区，整个设计为对称结构，与四层通高大厅一起构成一个简洁大气的接待前厅，设计简约而不简单，突出严谨的办公室品质。
2-4F办公区域,改造前：建筑外立面有大量外廊和阳台；室内均为小面积商铺，空间零碎呆板，利用率低，交通空间占去较大面积，商铺可达性差、动线差。改造后：1、业态改为办公，并通过新的办公形式激活提高各个分区的功能和动线上的联系。2、原十个天井加顶盖变成中庭空间，消除高空坠物风险，同时提高了中庭半室内舒适度。3.将34~42交H~Q轴天井增补楼板，满足大空间商业的需求，利用中间封闭的中庭改造设置会展中心、会议中心等共享型功能，将有利于该空间成为产品新闻发布、品牌展示、艺术交流、小型展览、专业会议交流等多种功能汇聚的平台。
从整体上说，将办公空间由西向东分为三个业态分区，既可以传统出租或出售方式进行经营， 又可设置更适合中小型企业，提高办公活力和生产效率的共享办公模式。在各个业态分区内部和之间， 均以共享空间作为连接和补充， 既提高了空间的使用率，又为员工提供更多休息和交流的空间。通过封闭一个现有中庭空间， 在二层提供约三百平方米的多功能、半室内展览等空间。在三层设计为两层通高，可满足本项目工作人员或外来用户作为专业会议、新闻发布等场地，并配套公共卫生间，成为有报告厅、中小型会议室的会议中心使用。在各办公区域之间的过渡区，采用开放的形式作为共享空间，即作为办公区，又可以作为休息区，来自不同办公组团的员工可以在这里得到放松、休息，也与同事交流讨论，在舒适的工作环境中提高办公效率。同时建筑外立面的处理手法上也做出了相应的呼应和变化，在共享空间区域与建筑外墙表皮砖墙材质进行排序镂空砖处理，把阳光间接照射进共享空间，在地面形成有趣的倒影，显得整体空间优雅古韵。三层紧邻会议中心的区域还通过开放台阶创造出一个半公共路演大厅，为休憩交流，信息交互以及办公内部举行小型活动提供场地。
4、地下空间功能策略
改造前地下一层，改造前：均为小面积商铺，层高较低，室内空间阴暗，商业价值不高。改造后：1.取消商铺，功能全部改为地下机动车库加商业，原有设备机房位置不做调整。2.北侧小商业改为大型商业区（大卖场），为周边社区和本项目工作人员服务，并设置1F将自动扶梯直接接入地下一层，引入人流，激活区域商业；商业内增加大走道，利于消防疏散。3.南侧为部分普通停车，并为地上办公组团设置垂直动线及独立门厅，合理利用地下空间。4.南侧于红线内新增汽车坡道一处。
改造前地下夹层，改造前：1. 南侧为小面积商铺，空间零碎，层高较低，采光条件及购物体验差，商业价值不高。2.北侧局部为物业用房，层高较低，可达性差，利用价值低。改造后：1.取消店铺，由原来的纯商业空间，部分改为地下机动车AGV停车库加商业及附属用房，机动车库南侧增加汽车坡道，缓解商业和办公停车不足现状，合理利用地下空间。2. 东侧小商业改为大商铺，并从1F接入自动扶梯引入人流，激活地下商业。
5、结构改造策略
在改造设计优化过程中，明确考虑了本项目的综合体实际存在的、特殊的情况，尽量使加固改造的区域分布在裙房及地下室范围，不影响裙房以上拥有产权小业主的公寓楼。首先根据建筑使用功能的改变、建筑使用功能增加的内容，及业主建议和要求目前加固设计不进行整体抗震加固，仅针对鉴定报告中存在问题的构件和因功能、布置发生变化的构件进行加固。为控制加固改造成本，局部单构件、新增构件优先采用钢筋混凝土结构，新增构件与原有构件连接部位尽量采用铰接以减小对原有建筑物内力影响。结合所改建本项目，结构拆除方法采用“静力拆除”方案，如墙锯、绳锯、排钻孔、液压剪等方式，从而不影响现有建筑结构的稳定性。再从结构体系的合理性及加固的可行性出发和计算，根据改造特点及结构体系的置换改造，既有构件加固优先采用增大截面法、外包型钢板法、粘贴钢板加固法、粘贴纤维复合布及钢筋化学植筋等办法进行加固，取得理想的效果，对以后相似工程的加固设计有一定的参考作用。
结构改造原则:考虑到本项目结构体系较为复杂，产权关系分属不同的业主，在方案设计阶段，建筑、结构专业按照以下的原则执行。1. 不得拆除原结构地面以上的的抗震构件，主要指框架柱、剪力墙、框架梁；2. 不得拆除地下的抗震构件，主要指框架柱、剪力墙
3.地下室顶板开洞严格按照结构专业意见执行，避免了开大洞导致结构嵌固端的变化；4.改造内容仅限于楼板开洞及补洞，且开洞的位置和大小需要与结构专业商定予以加固执行。
6、建筑外立面改造策略
改造前四周外立面沿街效果，改造前：建筑外立面原建筑设计之初缺乏统一感，过于招摇土豪，高差处理随意，不适合新产业园综合体形象塑造。后期运营外部立面缺乏维护，而且店铺LOGO位置凌乱，形象欠佳，超长立面呆板单一，缺乏变化。改造后：汲取济南当地沉稳又不失灵动的文化特质，由陶砖实墙的稳重与玻璃的轻亮的结合，形成虚实对比又交相呼应的关系，砖立面多个层次丰富的光影效果为建筑带来独一无二的标识性，使立面形象庄重统一。另外由于室内通风设备需要，东西立面各窗最上部分与南北立面不用，为通风百叶的形式。 同时又用不同建筑表现手法强调了办公和商业入口，打造出全新的新型产业园模式的形象。
7、机电需求改造策略
机电设计的重点是在设计时考虑尽量减少对楼上拥有产权小业主的公寓楼现运行系统的影响，施工可操作性节能等的控制。按照新的商业业态标准重新对裙房范围内强弱电、给排水、空调、消防防排烟设施进行改造。在保留大部分竖向管井内主要线缆设备，根据建筑布局和功能，新增其他专业功能的机电管井，每层的水平机电管线拆除后重新安装，也对将来的租户提供二次装修提供条件。具体机电设计改造情况如下：
机电改造中，电气专业配电系统改造要点：1.改造配电柜，将商业、办公与公寓公区用电分开。保留变电所内高压柜、变压器、主开关柜、无功功率补偿柜、联络柜、联络母线。2.因现场开关电流整定值和改造后设计出线回路电流值不一致；所有低压出线柜重新设计重新排回路，柜体保留，公寓公用用电负荷集合到一个柜子内。优点：设计能重新规划出线回路。缺点：投资较大。
给排水专业改造前现状：1、地下二层为机械停车位，设有喷淋系统、消火栓系统；2、消防水泵房设于地下二层；3、在B7栋屋面设消防水箱间；内设喷淋和消火栓系统高位水箱两个，各18吨；设喷淋和消火栓系统增压稳压设备；4、4层及以下生活给水 采用市政直供。改造后：1、消火栓、喷淋系统：原有系统不做改动。从泵后接出供本次改造用的管道，接出处设分隔阀门和公寓等非本次改造区域分开，便于在改造、试压验收时不对其他区域产生影响。2、消火栓、喷淋喷头重新布置。3、给排水管道重新设计；4、封闭后的中庭设消防炮系统，与原喷淋系统合用。
暖通专业改造前现状： VRV（无新风）不含公寓部分，城基四期的空调系统可利用价值不高，初步拟定全部更新替换。VRV+新风系统改造方案要点：根据每层3个业态分区，VRV空调划分系统。VRV空调室外机位置可以利用原空调室外机位置，或就近集中置于室外区域。由于室内面积增加，空调负荷也会有较大增加；空调室外机的数量也会有增加。2.新风机组采用自带冷热源的直接蒸发式机组，拟定吊装设置；新风口按照业态分区及外立面百叶合理布置，或者均匀布置；走道中增加的新风管线合理规划，尽量抬高天花高度。
消防防排烟改造方案：原项目设计按照当时的消防规范执行，且中庭区域为露天，定义为室外。改造后，需要按照2018年8月1日执行的《建筑防烟排烟系统技术标准》(GB51251-2017)实施。根据规范相关条文，增加的中庭拟采用自然排烟，需要约60平方米自然排烟面积；自然排烟面积兼顾5%的消防固定窗供消防扑救使用；根据规范要求采用自然排烟或采用机械排烟的走道和房间，增设消防排烟井道接驳专用的消防风机房内的消防风机；根据项目消防疏散布局需要，增加的封闭楼梯间或防烟楼梯间采用加压送风作为防烟措施。部分楼梯等垂直区域涉及地下室或楼上公寓部分，不在本次改造范围的维持了原状。
8、室内装修改造策略
根据新型产业园模式设计装修风格定位及业主要求，配合建设功能和消防设计，进行设计范围内的商业垂直及平面交通动线优化、业态优化，平面功能完善，确定产业园商业/办公功能定位，风格主题、重点空间的打造，确保产业园身体设计风格的完整性。
产业园的内部空间设计已不仅仅指造型设计、建筑材料的空间使用，还包括装饰材料、灯箱广告、天花、灯饰、标识等各种各样软性装饰材料的使用，为了营造更高的辨识度和独特的商业办公氛围，往往从外立面到内部空间过渡都追求设计美感与舒适消费办公心理结合的形式。商业建筑的细部处理，跟业态定位、店铺档次、办公业态分区有关；商业综合体最终给消费者使用者心中留下的印象，即是该物业的个性。
在综合体项目室内装修改造中，机电管线综合是贯穿整个施工过程的一项非常重要的工作，充分做好机电管线综合工作，可为业主节省施工成本，提高机电工程安装的效率，同时也能保证室内的吊顶标高和造型效果。因本项目裙房以上拥有产权小业主的公寓楼，4F以上机电管线不做改造，同时公区走道内的机电管道种类繁多：包括5F楼板下机电管线和4F就4F以下的吊顶内所设计的通风管道及冷冻水、冷凝水管道、电气桥架及分支管、消防喷洒干管及分支管道、冷热水管道及分支管等，容易产生管道纠集在一起的状况。室内精装阶段的机电管线安装多为末端管线，管线较为细小，且需要与末端设备进行连接。机电施工图设计过程中若组织不利，会给室内吊顶标高及天花效果带来影响，也会给后期施工带来非常严重的返工及损失。解决组织各个专业充分考虑各种管道的走向及不同的布置要求，利用有限的内部空间，集合各个专业机电设计师一道，在室内专业的配合深化下，对二次机电专业图纸与装饰施工图合图，把设计范围内的消防喷淋头、消火栓、广播、温感、烟感等终端点位根据室内方案造型布局深化调整定位。合理的排布管道并制定这些部位的安装大样图及剖面图，使各种管道合理布置，为施工单位后期施工提供方便，同时也保证的室内吊顶标高和综合天花的美观性整齐性。
结束语:
综上所述，通过济南历下明湖二期大型综合体项目的“复活”改造过程，不仅仅把这个烂尾商业物业优化改造成符合商家运行要求和顾客需求，融合社交化、场景化及多业态的商业规划的业态产业，也为使用者提供高品质的空间，提升了旧产业及共同商业价值；同时该项目也适用于对现存其他大型商业综合体项目，作为改造提升参考案例。