石花艳
上林县自然资源局 广西上林 530500
摘要：开展农村房地不动产确权登记工作是不动产登记的核心和重要组成部分,也是保障广大农民合法物权和财产权的重要举措。当前农房地一体不动产的法律政策不断完善以及村民法律意识的提高，为农房地一体不动产确权登记发证工作的顺利开展提供有力保障。本文概述了农房地一体不动产登记发证工作，对调查过程中存在的问题进行总结和分析，并提出了相应的解决措施，以期有所帮助。
关键词：农房地一体；不动产登记发证；工作实践
在《关于进一步加快推进宅基地和集体建设用地使用权确权登记发证工作通知》中明确要求将宅基地和集体建设用地使用权登记发证工作需将集体建设用地上的建筑物以及构建物包括在内，实现调查、确权登记以及发证的统一。农房地一体化不动产登记不仅能够为村民提供便利，还能使各类资源以及资产得到有效保护，有非常重要的社会价值以及经济价值。
一、农房地一体不动产登记发证工作的概述
我国《不动产登记暂行条例》等有关法律政策的出台对农房地一体不动产的有关事宜进行了规范，给不动产登记工作开展提供了法律依据，使农民的合法资产得以有效保护，能为宅基地和房屋的使用权以及所有权的合法性和有效性提供有力保障，能在很大程度上避免因产权不明确而产生的纠纷以及经济损失。没有相应宅基地证明的权利人可以在申请、审批以及公示后拿到证件。工作人员应根据政策以及法律的有关规定要求，做好登记范围内的土地使用权、房屋建筑的时间、面积、楼层数目，共用墙体的归属以及边界位置等基本信息的调查工作，按照规定对房屋信息以及土地权属进行整合汇总分类。另外还应对房屋产权状况、宗地权籍，成果审查以及数据库建设等不动产项目进行重点调查，必须保证明确清晰。做好每一个环节才能保障农房地一体不动产工作的顺利开展和落实到位。
二、对农房地一体不动产登记发证调查过程中存在的问题
（一）不动产面积超标
我国针对村镇的住房以及土地使用出台了《村镇建房用地管理规定》，要求农民在建房使用宅基地时须按照有关批准面积办理相应的不动产证书。若是没有土地使用权，当地政府登记部门将不予发放不动产证书。但随着近几年来村镇人口的快速增长以及经济水平的大幅度提高，人们对于住房需求也随之加大，再加上大多村庄缺少科学地建设规划与宅基地的长期无偿使用。大部分村民翻修或是重建了住宅，没有经过审批就在农田以及院落中搭建了各种违规建筑，占用了大量的公共土地，在一定程度上阻碍了调查工作的进行。
（二）一户多宅
村镇当中存在一户人家占用两个以及两个以上的住宅，有两种这样的情况：一是有一些村民把两户相邻的宅基地合并在一起就形成了一户多宅的情况。二是村民已经拥有了一处宅基地，但通过赠与、继承和购买等方式又占有了另一处宅基地。现在虽然出台了有关政策规定一户一宅，但是缺乏对真实情况进行有效监督的制度，造成管理与调查工作出现混乱，对宅基地的登记工作效率带来不利影响。
（三）权属不明确
农房地一体不动产登记发证工作要经过很多审批的阶段以及相关部门，需要花费很长时间，在此过程中会出现资料丢失的问题，给工作带来了困难。以前登记审批资料大多是纸质档案，会存在保管不妥当的问题导致权属证明缺失。随着新农村工程建设的不断加快，有一部分村民搬迁到新农村安置区中。其中有的村民合法获取了房屋产权以及宅基地但是没办理相应的手续，也就无法证明权属关系，归属混乱。这些情况严重影响了后续的不动产登记发证工作的落实。
（四）工作宣传不到位
在开展农房地一体不动产登记发证的前期宣传工作没有做到位，在调查过程中会出现部分村民不配合的情况，给工作的落实造成了困难。
当前有很多村民都在外地工作，给宅基地的权利人指界的签证工作开展带来很大的不利影响，致使不能按时完成。另外，有部分工作人员没有了解掌握有关房地一体不动产的确权以及登记工作的法律法规，导致在工作的一些问题无法得到正确有效处理。这些情况在很大程度上影响农房地一体不动产登记发证工作进度。
三、对农房地一体不动产登记发证问题的解决措施
（一）针对不动产面积超标问题
工作人员应以我国的《中华共和国土地使用管理法》的有关规定作为登记依据，农民集体成员建房占用的宅基地，符合规划但超过当地面积标准的，在补办相关用地手续后，依法对标准面积予以确权登记，超占面积在登记簿和权属证书附记栏中注明。在开展调查时应深入了解每户的实际情况，确保登记发证工作的合理性。此外，实际占地面积已经超出了原来批准的面积但为超出当地标准批准面积，应要求这户村民补办相应的超面积用地审批手续后，才能发放不动产登记证件。政府有关部门应定期对村民占用宅基地真实面积进行检查，监督村民合法使用宅基地。
（二）针对一户多宅问题
如果村民所合并的两户宅基地的面积在实际批准的面积之内，可以进行相应的确权登记。如果村民时依照相关法律以继承的方式占有了一户宅基地也可以依照有关规定进行确权登记工作。在开展不动产登记发证工作时应将一户多宅的申请以及审批的流程进行严格规范，以具体情况以及有关的法律法规为依据为登记工作的合理性和合法性提供有力保障，从根本上杜绝出现一户多宅的情况出现。
（三）针对权属不明确问题
工作人员在开展工作时应将现有的资料充分利用起来，对具体使用情况进行详细调查，具体内容为宅基地和房屋产权的权利人以及真实使用状况，要求村委会开出相应的证明并进行公示没有异议之后才可以确权登记工作。在对搬迁到新的安置区以及土地使用情况变更的村民进行不动产登记时，应严格按照《土地管理法》《物权法》以及《不动产登记暂行条例》等有关法律法规，全面分析梳理已有的土地登记资料，并按照实际调查情况对其进行补充，将有关权利人的所属关系进行明确。这样能够有效保障不动产登记的有效性以及合法性，以免发生登记错误或漏登记的情况。若是存在权属材料丢失的情况，工作人员应对历史使用现状以及实际情况进行实地调查，在审核通过后再开展登记确权工作。
（四）针对工作宣传不到位问题
有关工作人员应开展登记工作前利用广播、标语等各种有效方式对农房地一体不动产确权登记工作的有关法律政策以及重要作用进行大力宣传，让村民对农房地一体不动产确权登记工作有一定的了解和正确的认知，赢得村民的支持与配合，从而营造良好的工作环境和氛围，促进农房地一体不动产调查以及确权登记工作的高效落实。此外，加强农房地一体化不动产的确权登记发证的有关法律政策培训，这样能够有效帮助工作人员掌握并在具体确权登记工作中熟练运用相关法律法规，使遇到的各类问题得以合理解决。
三、总结
实施农房地一体化不动产登记发证不但能够维护权利人的合法权益，还能有效促进我国农村制度深化改革。相关工作人员对不动产进行确认以及登记工作应严格按照相关的法律政策，从而为后续政府有关工作的开展提供有力依据。在开展农村地区的农房地一体化不动产登记工作时，应充分利用有关资料，全面调查具体情况，做到界址清晰无误、面积准确真实以及权属符合法律，确保工作的质量以及效率。
参考文献
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