王海霞
深圳市宝安粮食有限公司 广东省深圳市 518101
摘要：近年来，社会发展迅速，物业管理是20世纪80年代从香港、台湾引入内地，并伴随着改革开放并时并进诞生、发展，是市场经济的新兴产物。在物业管理活动中，保障服务区域内产权人及使用人的生命财产安全是其主要目的和终极指标，而消防安全管理是物业管理最重要环节。其表现形式就是：通过有效的事前干预，预防火灾的发生；积极的事中控制，最大限度地减少火灾事故的发生，解决因火灾发生而给人员和财产造成的事故灾难，为产权人和物业使用人提供安全舒适工作、生活生存环境。可以说物业消防安全管理为维护社会和谐稳定、提高人民生活的幸福指数起到不可或缺的作用。
关键词：物业消防；安全综合管理；方法
引言
随着房地产行业的蒸蒸日上，住房制度的变化对保障小区安全提出了更高的要求，物业管理单位也应运而生。然而随着房地产建设投资和营销渠道的多元化以及小区人口的增加，社区发生火灾的概率也逐年增加。而一个住宅区域、一幢大楼的消防安全整体性、消防设施设备配套性，以及消防安全管理，也对物业管理提出了更高的要求。
1重要性
自上世纪90年代以来，我国社会经济高速发展，城镇化率在30多年的时间内，从90年代的约30%提升至目前的60.6%，部分发达省市已突破70%。伴随着城镇化率的提升，大量住宅小区建成并投入使用，由于特定的历史条件以及当时消防法律、法规、规范不完善等原因，在上世纪90年代建成的住宅小区，存在建设标准不高、消防设施配备不全、消防车道不通、防火间距不足、长效管理机制缺失等一系列问题。老旧住宅小区已成为城市火灾的高风险区，且易发生小火亡人的情况。本文结合实际工作经验，对老旧住宅小区的消防安全现状进行分析并提出改进措施。
2当前物业消防安全管理的现状
由于物业管理服务进入人民的日常生活，至今也就三十余年的发展历程，总体上我国的物业管理水平还不高，在消防安全管理方面的经验还不丰富，体系也不够完善，需要解决的问题很多。（一）现行的很多老旧建筑建成于国家建筑工程建设技术标准实施之前，防火设计并未达到现行法律法规制定的要求，特别是在建筑材料使用、间距设置、消防车通道、防排烟设计等方面便落下先天不足。加之二次装修过程中再出现使用防火等级不足的建筑材料，甚至改变房屋设计用途，随意超设计负荷的增设用电设备，特别是部分老旧市场、办公楼后期大量增设空调等大功率电器，又未对其负荷进行必要的检测和计算，给消防安全管理留下了隐患。（二）消防安全管理所需经费无出处，由于维修基金的实施和管理在近一、二十年才得到真正落实和加强，过去有些开发商提供的物业管理维修资金没有法定主管部门监督提留，致使其费用只能全部由业主和使用人来承担，这样就势必会出现业主和使用人不愿意买单情形发生；维修资金不落实，消防设施设备就得不到有效维护保养，必须增设的消防设施也就无法购置。（三）消防安全管理的职业化队伍未真正形成，物业管理由于起步较晚，行业自律并未真正形成，行业之间不正当竞争频繁。目前物业管理行业中具有消防安全管理专业知识的技术型人才屈指可数，面对当今大型建筑中出现的现代化程度很高的消防设施，物业管理人员往往心有余而力不足。由于物业管理者自身能力水平不足，未能妥善处理经营管理和消防安全的关系；特别是为了不得罪产权人，对其应当进行的必要消防硬件方面的整改完善不能大胆要求和督促，自身又鉴于专业能力问题，无法建立起与所管业态相应的消防安全制度体系，或者说虽然有相关的制度体系，但其实用性、可行性、可操作性较差。
3物业消防安全综合管理
3.1拓宽筹资渠道，解决维保资金
很多老旧小区物业服务企业向居民收取的物业费用于正常的物业管理费用都已经很紧张，很难再支出一笔大额资金用于修复或更换小区内年久失修的消防设施，这也导致很多物业服务企业不敢接手老旧小区的物业管理工作。一方面，当地政府应当结合老旧小区改造工程，加大财政扶持力度，拨付政府专项资金或使用房屋维修基金，修复、更换和增设小区内的消防设施。另一方面，出台一系列优惠政策，例如减免进驻老旧小区物业服务企业的税收，对部分困难群众难以缴纳的物业管理费用进行补贴，降低进驻企业的经营风险，提高进驻企业的积极性，鼓励具备一定实力的物业服务企业接管老旧小区。
3.2建立微型站点，扑救初期火灾
实践证明，依托物业管理企业的保安和居民志愿者建立的微型消防站，具备距离近、情况熟、机动灵活的优势，是专业消防救援队伍的重要补充，是扑救初期小火的关键力量。在建有微型消防站的社区，很多初期火灾在消防专业力量未到场之前，就已经由微型消防站的队员扑灭，降低了小火亡人的风险。消防救援部门要指导小区物业服务企业因地制宜，组建微型消防站，按照《微型消防站建设标准》配置完善相关灭火救援的器材设施，培训微型消防战队员的灭火救援能力，全面提升老旧小区抗御火灾风险的能力。
3.3创新消防管理模式，构建立体化火灾防控体系
智慧消防是传统消防的补充，在不影响原有的消防体系使用的前提下，创新应用物联网、NFC、4G/5G、移动互联等技术，将小区各个消控中心独立运行的火灾自动报警系统进行联网，实现一个或多个小区的集中管理和远程监控；结合智慧城市建设，丰富基于物联网的消防感知体系建设，围绕消防报警、烟雾、燃气、电气、消防用水、消防设施等多种信息，整合房屋、地理等基础数据，构建全域覆盖、全时可用、全局可视的火灾防控体系，实现物联感知、智能预警、隐患整改、趋势分析，全面提升小区火灾防控水平，提高消防服务效率。
3.4提高住宅物业消防安全管理人员的综合素质
物业公司做好物业消防安全工作的关键在人。涉及消防设施维护保养、操作使用和日常管理的工作人员，应当取得消防设施操作员职业资格，为减少人力资源成本，也应当鼓励消防控制室值班操作人员取得电工、维修工等其他职业资格或者具备相应的技能，能够在火灾发生的初期，顺利启动消防泵、送风机、排烟机等关键消防设施设备，消防设施的简单故障也能早期排除，做消防安全的“明白人”。物业服务企业的各级消防安全管理人员应具备一定的防灾灭火知识，熟悉《生产安全事故应急预案管理办法》。日常工作中应认真落实每日防火巡查制度，保障安全出口、疏散通道、消防车通道畅通；确保灭火器、消火栓配件完好，报警系统准确无误。备用消防电源、应急发动机、微型消防站能随时启用。定期组织消防安全检查，发现消防安全隐患要建立隐患台账，落实整改目标、整改责任人、整改时限、整改资金、整改措施。物业服务企业应建立逐级防火岗位责任制，建立健全防火消防安全操作流程。要建立防火档案，对消防设备运行状况、重点消防部位、防火检查记录、设备检测记录等存档备案；要建立物业管理区域微型消防站，成立与所管项目相适应的义务消防员队伍。同时，与社会消防力量签订互助救援协议，制定灭火和应急疏散预案，定期开展有针对性的防火演练。
结语
物业服务企业要想顺应潮流，在现代化城市生活管理中演好自己的角色，通过自身物业服务提高企业自身的管理水平，创造良好的经济效益和社会效益，为业主和物业使用人提供安全、舒适的工作生活环境，要在消防安全上加大投入，通过自身素质的提高，创新意识，树立品牌，逐渐形成具有专业化人才队伍、规范化操作流程、制度化管理手段的消防安全管理体系；从而提高企业对于消防安全的防控水平，有效地预防各类火灾事故的发生。
参考文献
[1]孙卓英.浅谈大型商场的火灾危险性及消防安全管理对策[J].中国西部科技.2008（19）：60-61.
[2]刘磊.物业消防安全管理中存在的问题及改进措施[J]现代交际，2013（1）：58.