亿城集团上海投资有限公司 200003
摘要：近年来随着房产政策收紧、市场竞争日益激烈。各大标杆房企本着成本控制原则均展开了标准研发设计工作。其中地下车库因其建安成本在总建安成本中占比较大成为研发重点。然而随着人民物质生活水平的日益提高，对于地下车库投入使用后的细节设计问题有了更高要求。各地职能部门也加强了对地下车库的验收管理措施，各项目地下车库的交通验收面临更加艰巨的挑战。
关键词：地下车库；常见问题；交通验收
引言
地下车库合理化设计和精细化设计覆盖项目全周期，本文结合项目实际案例，对项目开发和建设过程中的常见设计问题和地库交通验收遇到的设计缺陷进行例举分析：
一、投前设计阶段：
项目开发拿地阶段融资成本、产品定位、建安成本等方面的投资测算都是开发投资成功的关键因素。开发商往往采用最高利润强度排布手段来测算项目最大收益，此做法即为业内所谓强排。
通过强排方案，结合项目所在地特有产品销售属性，采取不同类型产品组合来估算总建安成本、销售货值并结合财务融资成本等因素，综合判断项目的开发利润。由此可见强排指标的准确性和预判性对项目投资成败具有重大影响。
然而在强排阶段往往发生因设计提供面积数据不准确，而导致项目投前测算偏差过大，直接影响投后收益或导致项目投资失败的情况。其中最常见问题即为对地下车库指标的不重视,仅机械化的套用各房企的“车均面积指标数据”标准，未结合项目所在地地域要求、项目自身特殊属性，而导致强排指标中车库面积预估不足、车位数量不满足当地配建要求（比如某项目未考虑当地低层建筑的车位配比需在普通住宅车位配比基础上增配40%的地方要求）、人防地库配建面积不满足当地配比要求（比如国标常规人防面积计算口径为10层及以上或埋深超过三米设置满堂人防，而部分城市则是按照总建筑面积的百分比取值）等。
某台地合院项目在投前测算阶段，设计单位仅套用32平方米/辆的车均面积指标测算总地库建筑面积，计算总车位数为490辆，得出地下车库总面积为15680M2。
但项目轮廓呈三角形北高南低，设计师根据地形将地块划分为5个台地，台地间高差3-6M。设计单位即未考虑台地间上下交接区域的地库重合面积、建筑主体地下一层的使用需求，也没有基于强排总图轮廓对地库外形和车库布局进行落位分析，直接导致此版地下车库的面积指标偏差近1万多平。如按此指标进行项目投资，将直接导致项目操盘失败。
由此可见，强排阶段设计单位不能机械化套用公式，地产设计管理者也不能简单粗暴的以成本控制为理由，盲目采用标准车均面积指标来判断项目设计的合理性。应充分收集和了解项目所在地政策、标准，并对项目地形地貌进行判断分析后，结合项目自身特点制定合理化数据指标，并在此阶段对地库面积做一定预留，为后期落地阶段的图纸深化和其他不确定因素提供条件。
二、投后设计阶段：
规划方案阶段的车库设计需综合建筑落位、车位配置标准、车库出入口数量和定位，以及设备用房配置要求、人防车库配建要求、建设销售开发计划等诸多因素进行。此阶段地库设计的合理性和经济性往往是决定设计成功以否的关键。
1、总体建筑布局阶段的地下车库停车间距的问题：
规划阶段地面建筑的间距除了需考虑消防间距、日照间距等因素外，还应满足规范要求的地下车库停车间距需求。此做法可有效避免地下车库设计出现单边停车或是停车尺度和通道尺度不足、地库内出现无效空间等情况发生。
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例如：浙江某住宅项目，地面共布置6栋高层建筑。地块南端2栋高层层数为18层，北侧4栋高层层数为27~33层，总体呈兵营状分布。
方案初期，设计师仅考虑地面单体在满足日照间距要求下，三排建筑间距基本均布。但忽略了此布局对地下车库停车间距的影响。导致地库方案出现大量无效区域（即无停车效益或其他功能效益的地库空间）、车位数量排布不足等问题。在对总图布局进一步分析后：南侧建筑高度相对较低，考虑保证最小日照间距要求基础上，中间两栋高层南移约6M。此时车库内车位布置比原方案能增加车位12辆以上，减小约200平无效空间。调整方式详见下图：
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2、地下车库坡道出入口数量和出入口落位问题：
1）地下车库坡道数量是基于车库内部停车泊位数确定的。但各地基于当地自身情况，车库地方标准与国标车库规范会一定出入。设计前应对当地规范进行详细查阅后，按地方标准执行。
比如浙江某项目需配建3168辆车位，根据国标《车库建筑设计规范》JGJ100-2015第13页，表4.2.6中要求，该项目地库最少应配置3个机动车出入口。但按照浙江省《城市建筑工程停车场（库）设置规则和配建标准》DB33/1021-2013第4.3.4条要求，此地库需配置8个双车道机动车出入口，两组数据偏差极大。按每个机动车出入口建筑面积为120平计算，两种计算口径得出的出入口建筑面积偏差约600平方米，折合停车位数约18辆。
由此可见坡道数量计算方式选择，将直接影响地库车位数量和车库面积，对项目成本有较大影响。当项目为包含住宅类型的多种功能建筑综合体时，地下车库的坡道设计和地库内各功能建筑配建车位的布局设计，就不能只简单按规范标准来进行。而应考虑住宅车位与其他功能建筑车位在地库内的交通流线和出入口使用上的交叉干扰问题，以及交付后的安防管理和物业管理需求等相关问题。
2）地下车库坡道落位应关注地上、地下两个方面：地面应考虑坡道出入口与小区内部交通或小区出入口区域的交叉干扰问题。地库内应考虑坡道如何高效服务地库内部各区域问题；
宁波某项目在方案初期，设计师为减少车库出入口对小区内部道路的影响，将地下车库三个坡道均设置于地块基地北侧出入口附近。但在交通评审中专家指出：
a、北侧小区基地出入口宽度为18M（因方案设计在基地出入口加设了一个双车道坡道，导致开口变大），不满足11M基地开口要求。同时出入口双向交通流与地下车库双向交通流交织严重，易发生交通拥堵。
b、基地西侧道路为日常车流主通行道路，比另外两侧道路交通便捷、车流吸引力大。方案中车库出入口均布置于基地北侧，将增加基地内部道路车辆绕行距离，影响居民。”
最终此项目根据评审意见要求将北侧基地入口处的车库坡道移至西侧基地出入口附近，以解决西侧车流导入地库问题。详见下图：
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由此可见，地下车库坡道的位置设计应结合项目自身情况，对项目周边道路交通情况进行充分分析，并结合内部道路流线和地下车库交通流线需求进行综合判定。
3、地下车库设计较易忽略的缺陷问题：
随着业主维权意识的增强，各地交付后基于地下车库相关问题的投诉和矛盾冲突日益增多。各地职能部门在考虑车库后期运行和市场大尺寸车辆比例提高的发展趋势下，也加强了对地库验收的把控力度，导致大部分项目在竣备时因为地下车库的相关细节问题无法顺利完成车库验收，为此付出极大代价。
宁波某项目在方案设计阶段因为此类问题车库方案被驳回，要求重新调整车库方案，直接影响项目设计周期和开发节点计划。
上海某项目在竣工验收阶段因为此类问题地下车库验收不能顺利通过，直接影响项目竣备，导致交房延期造成重大经济损失和不良影响。
目前较常见问题为：
1）坡道宽度和高度问题：
项目设计中常有将地库坡道毗邻地面裙房外墙或是附属构筑物外墙设计。但在坡道宽度设计时，往往忽略此类建筑本身外立面装饰的厚度预留。比如在坡道宽度设计中未考虑毗邻建筑外墙干挂石材厚度预留或是毗邻建筑外墙保温厚度要求，未考虑坡道自身粉刷厚度。设计阶段各专业不交圈，关键部分不碰图。导致结构梁或是结构外墙外露，直接影响坡道净宽。也有发生坡道上设置集水坑，其水泵立管、水泵阀门等影响坡道净宽的情况发生。
其中弧形坡道区域坡道净高，往往是出现设计缺陷的参见部位。该范围顶部结构梁与消防主管交叉区域、底部弧形坡道超高设计均是影响的主要因素。尤其首层坡道入口区域消防管道还应考虑管道保温厚度影响。详见下图：
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2）车位与墙柱等部位的距离问题：
小柱网设计中参见问题即为车位与墙柱、设备管道、设备等间距不符合规范要求。此类问题在图纸设计和图纸审查阶段最容易被忽视。但在验收阶段往往成为影响成为车位验收有效性的关键因素。
宁波某项目地下车库根据标杆房企的车库设计标准和浙江省《城市建筑工程停车场（库）设置规则和配建标准》DB33/1021-2013要求的标准小型车位尺寸（2.4M（总宽）x5.5M（总长）x2.0M（总高））采用了5.2Mx7.8M的小柱网结构形式。报建版方案设计车均面积做到了含塔楼投影面积30平/辆。
但忽略了部分区域标准柱跨一侧存在防火墙时，标准车位线毗邻墙体，无法满足驾驶员和副驾驶位上下车的尺度需求。根据浙江省车库规范要求，当车位遇墙柱时应保证车位线与墙柱距离大于0.3M。下图为当地相关标准条文和理解图示：
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下图为宁波项目相关缺陷车位图纸示意。图示1中区域无效车位共三处：
A、两处为车位不满足与柱墙距离要求的；
B、一处为消火栓箱门开启后进入车位线；
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基于此类问题一般处理方式有两种：
A、方案设计阶段，在保证报建车位数总数的基础上调整该区域柱网，比如附图2；
B、项目落地后期阶段，只能通过调整车位尺寸来平衡。但此做法往往无法满足总车位数量的要求，比如附图3。
因此，建议方案阶段就考虑该类问题的布局要求，同时兼顾消火栓箱的落位布置。
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3）车库内部设备安装和管线综合等问题：
车库内设备管道主要考虑的是暖通风管、电气桥架和消防喷淋管。其设计时应尽量避开梁高较大区域，并应在方案阶段进行主设备管线的管综设计。车库内通风管道原则上应布置于车位尾部，既能避免车库内部净高不足也能最大程度加大车库内净空高度，提高地库档次。
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但是在实际项目过程中，设计往往忽略此部分的内容。常见情况为风管布置在车道区域，各设备管道未考虑管线综合、图纸绘制深度不够，不标注标高、专业间不“碰头”。再加上施工阶段施工单位不仔细核对和进行施工阶段管综深化，最终导致在工程完成后发现地库净高不足等问题。
上海某项目原设计时设备管线集中布置于车道区域，机电专业设计时未核对结构梁高度。暖通风管设计宽度和厚度均选用较大尺寸，直接导致部分区域风管安装后管道下部净高不满足规范要求的2.2M要求。其中地库1/3区域通道存在消防喷淋头下部净高不满足高度要求，部分区域风管角钢吊架底部不满足高度要求，地库内安防探头安装高度也存在安装高度不足等问题。亦有存在车位后部设置集水坑，其水泵立管和阀门和水泵电箱等外凸部件，影响车门后备箱开启和人员走动。详见下图：
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4）人防门、防火卷帘立柱对车位的影响：
人防地库设计时应注意的是：人防门因自身厚度和构造等因素影响满足180度开启角度要求。即便能达到基本水平开启，其门体自身的厚度和门上的门栓拉手等突出物也对周边车位有极大影响。因此，在近两年的地库验收中人防门开启区域的车位均为无效车位，不得计入车位数量。另外也应注意在人防设计单位进行人防部件设计时，应校核在车道和主要人行出入口区域选用的人防门是否选用为活门槛设计，以避免后期人防门槛影响车道和人员通行等。
防火卷帘是地库设计中常用构件。根据消防规范要求，地库内防火卷帘应采用特级防火卷帘，常用类型为无机布双轨双帘防火卷帘。但往往设计单位容易忽视的是卷帘立柱对于车位的影响。卷帘立柱一般情况居墙中安装，如为偏墙体一侧停车位区域布置时，应最少留出350mm的立柱安装距离，避免立柱与车位冲突。
以上问题案例详见下图：
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【结语】综上所述，地下车库设计是一个长远课题。设计师和工程人员应本着以人为本的更高责任感去看待此课题。科学合理的设计方案、认真负责的职业精神、严谨细致的施工质量是建造一个舒适、完善建筑产品的基本前提。希望通过本文能给各位同仁予以警示和借鉴。
引用规范：
《城市建筑工程停车场（库）设置规则和配建标准》DB33/1021-2013
《车库建筑设计规范》JGJ100-2015