摘要：中国经济的快速发展，促使城镇化进程继续发展，城市土地使用也日趋紧张。目前来看，城市土地数量和规模正在全国范围内增加，但对城市存量土地的开发和利用较为轻视，使得城市仅存的土地资源并未得到利用的最大化，造成一定程度上的资源浪费。城市现有的土地如何进行高效的再开发和利用，优化和转换城市功能，改善土地的利用效率，已成为当前城市开发的主要议题之一。本篇文章将介绍有关土地使用的概念，讨论城市土地再开发及利用的特点和开发建议，以城市原有土地规划问题为目标，为城市规划开发提供参考的方案。
关键词：城市用地; 存量土地; 存量开发;策略
城市是经济和社会因素的重要空间载体，可以说城市就是一个不断变化的生态系统。自从改革开放以来，由于经济发展和城市不断扩大，中国一些城市大都面临着土地的开发费用上涨、建设土地供应受到限制、城市空间需求不一致、土地开发速度减慢以及土地资源利用率下降等问题。当前，随着经济社会发展新阶段的到来，国家层面正在调整城市开发理念，以新的城镇化为突破口，探索新的经济增长点。为有效推进新的城镇化，城市建设应放弃过去片面追求扩张城市规模和空间的做法，开始将观点转为可用建设土地资源，通过有效整合存量建设土地，实现城市的转型升级。把握城镇二次利用土地改造的机会，对土地的使用瓶颈进行突破，对土地使用模式进行强化，不断增强城市的核心功能，改善城市区域辐射容量，实现土地资源的集中并且有效的使用。
一、城市存量土地再开发利用现状
与直接在空白的土地上展开自由规划和利用不同，对城市存量土地进行开发要将现有的土地进行分类，对土地的使用进行调整和分配，然后改善土地的使用效率使中心地区的土地获得最大的开发潜力，但是在追求城市中心区的土地存量价值的最大化，应该首先调研和评估现存的土地的使用情况和其可以二次开发利用的潜力。除了使用土地以外，还要改善使用土地的强度，在土地环境及价值改善等土地评估中做好工作，内容的评价和检查也很必要。同时比较分析显示不同城市土地利用效率的差异，并建议进行进一步的调整。目前的城市存量土地大致分为空地，也就是尚未建成和尚未被拆除的土地这种土地一般在城市的中央地区所占比例很小。第二种是建筑及环境质量不好的土地，建筑低质量，居住环境较差，低质量的配套服务设施，第三种是调整土地利用功能，城市发展后许多老旧工业区的布局不再满足城市未来发展的需要，对居民的生活环境产生较差的影响。最后一种就是具有开发潜力的土地。虽然目前的开发强度很低，但是提高土地的利用高效率可以改善土地开发。
目前我国城市土地利用的第一个问题就是，城市土地利用率低，这就导致密度高的人口城市，生活节奏加快，人们心理压力加大，阻碍了城市剩余土地发挥其价值，这种开发方式难以整合整个城市的土地难以使城市内部土地的利用效率和创造的价值达到最高。第二个现象就是，我国的城市发展讲究“重外轻内”，往往只着眼于外部扩张，而忽略内部土地的潜力发掘。因此，城市内土地利用效率并不高。城市土地空间的布局不是非常的合理，土地利用的较为不当。在一些城市里，工厂或者大规模批发市场散落分布在城市住宅区中，简陋的建筑环境让城市变得杂乱无章，更是不可避免地会带来一些环境污染，另外，也会对人们安静的生活造成威胁。土地资源不足与土地资源严重浪费的现象同时存在，举个例子，在土地的征用这一方面，征而不用，多征或者少用甚至乱占和乱用资源的现象时有发生，这就使得城市的土地资源利用难以达到价值的最大化[1]。
二、存量土地形成的原因
城市存量土地形成的原因主要有以下几个，第一个就是历史遗留下的闲置土地，因为对城市规划的法律认识较为薄弱，规划实施的进行较为随意，规划与实际占用不匹配，土地利用不当甚至混乱，这对未来城市的规划和开发都产生非常大的影响，土地使用缺少必要的监督机制，历史上单位和个人占有更多的土地使用，但没有使用，导致土些土地已经闲置下来。第二个原因是市场调整之后导致的土地闲置。随着经济系统的调整，在原计划经济下，一些企业的生产进入停产与半停产状态，导致企业场地闲置。另-部分是新建企业，受物价上升、资金不足等原因的影响导致一些项目为开工，形成闲置土地。第三个原因是因为土地拆迁难度大。导致许多土地，土地获得批准使用后，在整个项目的拆除上遇到了困难，导致整个工程没办法进行，土地一直处于闲置或者半闲置的状态。最后一个原因是因为，城市规划调整的限制。城市规划与土地核准之间的有效联系不够充分，存在着些许矛盾，由于这些矛盾的存在，一些项目在土地批准发行后不久，面对城市规划的调整，不能启动建设项目。这使得大面积的土地处于闲置状态[2]。
三、处理城市存量土地的措施
3.1激活低效用地
低效用地就是指土地利用的效率较低或者管理效率低的土地。现在来看，我国还没有确立比较全面，比较权威的认证标准。一般的方法是使用行业平均地均产出率作为评判标准。未满足指标的，可视为低效用地。为了增加对科学技术和资本的投入，并提高平均土地生产量，应该积极敦促地方政府对低效土地进行使用。或者调整土地使用者或产业类型，积极盘活。要激活低效率土地，就要实现单位土地面积的集中运营，加大土地以外的要素输入，提高土地的平均产量。
3.2强化土地管理力度
加强对市区闲置土地的执法，真正办理闲置土地。土地闲置费要根据相关法律征收，除此之外，还要当土地闲置满两年时对土地的使用权进行依法收回。从通过分配获得土地使用权的企业和机构的情况看，为促进土地使用的灵活性，必须向经济政策提供对拥有土地的指针和优先政策。同时，集中力量清算和修改进行土地交易的隐蔽市场，使土地交易合理化、透明化。
3.3合理调整城市功能布局
考虑到城市部分地区整体功能，由于职能对不同土地的配置相互交叉，造成城市土地利用率低，出现闲置等问题。为解决这一问题，要适时调整城市布局，改变产业区，居住区，商业和服务区域混合的局面。在设定功能性区域、合理布局、优化环境、建设支持等方面体现统一计划，并遵循集中体现政府机构使用土地建设的新构想。并在同一地区建立有密切商业联系的机构。产业企业要考虑土地使用比例和规划使用土地，重点进行建设。优化公共建设和绿化土地，美化城市环境[3]。
四、结束语
通过合理布局，整合资源进行统一开发和改造，有利于发挥资金的投进和开发建设中的规模效应，进而在很大程度上激活城市的闲置土地。由于系统，政策和资金的多种制约，难以同时大规模盘活城市中闲置的土地，但也要及早考虑到规划领域的整体规划，控制问题，避免在今后演变中遇到更大的困难。城市开发与土地的集中利用之间没有矛盾，目前城市土地管理的焦点是综合改善现有土地的利用提高其效率性，将重点放在合理的闲置土地的开发上，以便有限的土地资源创造出更大的利润。
参考文献
[1]林伟.城市存量土地的挖掘与再开发探究[J].城市住宅,2020,27(04):133-134.
[2]史常青,张小筱,杨飞翔.城市存量土地再开发利用研究[J].西部大开发(土地开发工程研究),2018,3(01):57-61.
[3]倪永华.新形势下存量土地再利用方式浅析[J].浙江国土资源,2017(01):31-32.