摘要：房屋的征收与补偿制度是我国土地所有权分离重建的一项制度，在我国房屋征收与补偿制度一直是一个缺陷与漏洞，由于种种人为因素造成了不可抗力的后果。由于不合理的房屋征收与补偿制度而保守折磨的家庭已有万万千千，从现实大局角度的要求来看，制度的改革与建立已经是迫在眉睫的任务。
关键词：房屋征收；补偿；原则
引言
在房屋征收的过程中，一些隐性的问题也逐渐暴露，法律不健全，政策平衡难，补偿标准不合理，加上大量的历史遗留问题，房屋征收中也出现了部分争议与纠纷。
一、房屋征收补偿概述
首先，房屋征收补偿的目的在于对公共利益需求予以满足；其次，国有土地上房屋征收范围仅限于国有土地上的房屋；最后，房屋征收补偿应当按照法定程度及相关权限在为被征收人提供合理补偿的条件下，方可开展房屋征收。因而，房屋征收补偿指的是在社会发展、国民经济等公共利益评价基础上，法定征收主体依据法定程序、权限，秉承收回国有土地使用权目的，对征收房屋所有权人及相关权利人开展补偿安置的行政行为。
二、房屋征收补偿的原则
2.1 公平补偿原则
房屋征收补偿的核心在于它的补偿是否公平，由于征收权力的行使以国家权力作为后盾并涉及私人房屋所有权的保护，那么，公平性原则是判定征收权行使和后续补偿的关键。因此，本着公平补偿就是最大努力维护被征收人的权益。公平补偿的原则在于细化补偿的范围和标准，因为此原则是一个弹性概念，因此，在制定具体的补偿范围标准时应当充分考量被征收人的公平权益，做到适时、合理、充分补偿，确保生活福利水平不因征收行为而下降。充分保障每一个征收个体的权益也就在总体上保证了征收与补偿的公平性，此原则应该贯彻整个房屋征收补
2.2 效率原则
补偿的范围和内容应当注重效率的提高。房屋征收工作是土地资源优化配置的先决条件，其推进的顺利与否，效率如何直接关系到城市建设与经济发展；行政效率原则提出当获得同一社会、经济效益时，要将经济成本控制到最少。公平和效率是期望实现的两大目标，效率原则的提出源于经济学方法对法律的渗透，揭示出法律的内在经济属性，行政主体实施任何行政行为，都必须作一定的补偿——效益分析，房屋征收补偿研究为房屋征收行为行政效率的提高提供了基础，是实现效率最大化、土地利用效率提高的先决条件。因此，处理好公平与效率这一对基本价值关系，如何在注重公平的前提下兼顾效率就显得尤为重要。贯彻效率原则可以做到以下几点：
一、灵活设置征收奖励，运用激励机制发挥人的主观能动性，充分调动被征收人积极性，主动配合参与征收工作，促进征收项目顺利开展；二、将互联网+的思维运用到征收管理工作中，运用互联网平台，推动征收工作的信息化、数字化、一体化，推动征收工作的大数据发展，从更为精确科学的角度把握征收工作。三、加强征收工作的信息公开，提高征收工作透明度，建立征收人与被征收人之间相互信任的沟通渠道，消弭误解，共促发展。
三、房屋征收与补偿优化路径
在当前社会背景下，相关政府部门应当紧紧跟随社会前进步伐，注重开展改革创新，强化对国内外先进发展理念的学习借鉴，切实推进国有土地上房屋征收与补偿的有效完善，如何进一步促进国有土地上房屋征收与补偿的有序开展可从以下几方面着手：
3.1扩大征收补偿范围，让利于民
首先，征收主体应当有偿收回国有土地使用权。对土地使用权予以补偿可依据房屋被征收过程中，以被征收房屋对应所处位置拥有的土地价值开展。科学合理评估后，对土地使用权的补偿数目应当一次性作出决定，被征收人如果认为该补偿数目与房屋实际价值不相符，可提出复核，征收主体对土地使用权的补偿数目可无需一次发放。另外，在大部分城市中，一些房屋通常与其他房屋共用一个房屋地基，被征收人还需要买入非房屋地基对应具备的价值，所以，对在该部分土地使用权予以补偿过程中，还应对与非房屋地基对应具备的价值提供相应的补偿。
其次，针对各式各样类型的房屋、建筑层数的土地使用权应当区分补偿。当前，影响房价的最大影响因素即为土地使用权的价值，也就是说土地成本与建筑楼层呈负相关关系，因而开发商往往会通过建设高层建筑以达到降低建筑开发总成本的目的。
《民用建筑设计通则JGJ3787》指出，1至3、3至6层属于低层、多层建筑，7至9层属于中高层建筑。所以，针对土地使用权的补偿同样应当按照对应的建筑层面进行区分补偿。低层建筑而言，其有着最高的土地使用权补偿标准，且不分土地使用权剩余期限均按照70年进行补偿；对于多层建筑而言，土地使用权补偿标准相对较低，可依据土地使用权剩余实践补偿，同时采取优先回迁安置的方式；对于中高层建筑而言，土地使用权补偿则应当推行一般标准，按照土地使用权剩余时间正常补偿即可。
最后，征收主体应当补偿承租人由于房屋被征收所遭受的损失。征收主体强制收回处在租赁状态下的房屋，承租人势必会受到不同程度的影响。承租人合法权益同样应当得到有效保护，处理好对承租人的补偿、安置，方可切实凸显补偿的公平性。征收主体应当对相关被征收房屋承租人经济损失请求予以受理，然后结合承租人出示的被征收房屋租赁合同等法律手续，确定房屋租赁关系存在与否、房屋租赁合同有效与否等，再按照承租人所受到的实际损失提供相应的补偿。
3.2因地制宜调节征收补偿标准
首先，我国各个城市经济发展水平不尽相同，应当建立科学的征收补偿标准。征收补偿标准建立可以包括以下几方面内容：第一个方面，征收补偿略高于二手房的标准，好处是补偿全面、与公民补偿意愿相符，不足之处是要得到科学征收补偿标准的有力保障，该种标准适用于大部分城市；第二个方面，征收补偿切实依据二手房的标准，好处是标准明确、实际操作中不易引发冲突，不足之处是要得到大量调换房源的有力保障，该种标准适用于可置换房源多的城市；第三个方面，征收补偿依据新建商品房标准，好处是补偿标准相对高，不足之处是提高了政府财政成本，该种标准适用于建设趋近饱和，征收项目相对少的城市。
其次，对于同一座城市而言，应当结合各个区域条件建立科学的征收补偿标准。以长沙市为例，城市周边新建商品房价值相较于被征收房屋价值要普遍偏高，并且，商品房价值越高的区域，被征收房屋评估价值与周边商品房价格相差便会越大。结合相关研究来说，被征收房屋价值会受到诸多因素影响，诸如房屋结构、周边设施、交通条件等，因而在建立同一城市房屋征收补偿标准过程中，还应当结合相关差异，科学合理地提供相应的补助、奖励。
最后，由于各个城市地理方位、环境特征不尽相同，因而还应当处理好补偿内容的差异性。例如，北方城市被征收房屋通常装置有取暖设施，在评估房屋室内补偿过程中，应当将该部分内容纳入进补偿范围。
3.3构建科学完备的房屋评估机制
首先，对被征收人在房屋评估中的委托人身份予以有效确立。征收主体在房屋评估时拥有两个身份，一个是特定房屋评估合同的当事人，一个是房屋评估机构的监管人，在双重身份的前提下开展的房屋评估，显然使被征收人受到了不公平的对待。因而，应当对被征收人在房屋评估中的委托人身份予以有效确立。为了提高房屋评估机构的有效认识，使其明确被征收人在房屋评估中重要性，避免角色利益失衡，要进一步明确被征收人在房屋评估合同中的当事人角色。尽可能缩减行政干预，可有效提升被征收人对房屋评估结构的认同度、接受度，进一步防止因为补偿不公而引发的利益纠纷。
其次，健全房屋评估异议救济方式。结合法律稳定性需求及房屋评估行业有序健康发展的需求，可尝试在所在地区房屋评估行业中组建房屋评估专家委员会，对不认同评估结果的情况，被征收人可提出申请，然后通过房屋评估专家委员会重新鉴定。在当前社会背景下，依托司法程序以实现救济是维护公民合法权益的一条有效途径，因而房屋评估专家委员会鉴定结果并非是最终的。如果双方对鉴定结果有异议，还可依法向人民法院提出申请，法院再进一步对鉴定结果开展全面审查，做出最终裁决。
3.4引入信息化管理手段，提高补偿透明度及规范补偿标准
我国房屋征收与补偿依旧处在发展阶段，伴随我国信息技术的快速发展及征收管理系统信息化的不断发展成熟，众多城市、地区纷纷探索如何推进房屋征收补偿与信息化技术的有效结合。例如，由南京市推行运用的“E路平安征收”管理系统，在房屋征收补偿工作规范、公开化征收、模块化管理等方面便取得了显著的管理成效，并且在解决征收补偿突出问题、开展好风险防控等方面起到了十分有效的作用。
四、结束语
经济的迅猛发展，社会的急速转型，城市化建设是必然趋势。基于城市化建设进程中的房屋征收问题，妥善协商解决才是正确思路与出路。
参考文献：
[1]张高彬,刘行星.对房屋拆迁制度的几点理解[J].特区实践与理论,2014(01):91-93.
[2]胡周雄. 城市房屋征收补偿若干问题研究[D].西南政法大学,2012.