天津城市基础设施建设投资集团有限公司 300040
摘要：随着城市发展专项集约化、产业化，国内产业新城已经从依赖产业政策、土地财政发展到通过提升运营效率来为园区企业赋能、提升园区整体价值的新阶段。在此过程中，通过科学的产业规划策划、合理的园区开发建设、完整的招商运营服务来培育园区的产业发展氛围、加速产业创新和壮大，就起到了愈发重要的作用。本文通过系统分析某产业运营商的运作模式和主体架构，对标分析其成功经验，希望为园区开发和产业运营主体提供一定借鉴。
关键词：产业地产 园区开发 城产融合
一、标杆企业产地地产模式简述
1.组织架构
标杆企业模式的运作实体是由标杆企业控股的新三板上市公司，该公司的运营模式为“园区+地产”，其中区域开发业务板块由其全资子公司负责，下设各平台公司和专业化公司，具体分工如下：
上市公司全资子公司A：作为项目选择、获取及接洽主体，与政府前期接洽；
下级专业公司1：A公司全资子公司，主要承担相关土地整理成本，组织有相关资质的单位承担委托区域内基础设施建设、园区综合服务，以及开展招商引资专业化服务；
下级专业公司2：A公司全资子公司，主要承担相关土地整理成本，组织有相关资质的单位承担委托区域内基础设施建设、园区综合服务，以及开展招商引资专业化服务；
下级专业公司3：A公司全资子公司，资质等级为市政公用工程施工总承包三级，承接区域内基础设施建设项目，包括道路建设及供水、供电、供暖、供气、通信基础、排水等“九通一平”、场站及厂房建设等项目；
下级专业公司4：A公司全资子公司，道路清洁、绿化等公共项目维护由其承担；
下级专业公司5：A公司全资子公司，承担物业管理服务。
2.业务模式
主要从事四类区域开发业务：基础设施建设、土地整理、产业发展服务（招商引资服务）和园区综合服务，各项业务由平台公司委托给其关联的专业公司进行实施，从而控制了全产业链的大部分环节。
基础设施建设：负责在委托区域组织道路建设及供水、供电、供暖、供气、通信基础、排水等“九通一平”、场站及厂房建设等项目，由具备相关工程建设资质的施工单位承担前述各个工程项目的施工任务。
土地整理：主要参与土地征转计划及征转补偿方案的拟定，组织、督导、跟进以政府部门为主体进行集体土地征转补偿以及形成建设用地的相关工作，并承担土地征转过程中的土地整理成本（主要为土地补偿款、新增建设用地有偿使用费、耕地开垦费等）。
产业发展服务（招商引资服务）：委托区域内工业园区进行宣传、推广，进行招商引资项目的洽谈，以及对入园企业提供“全程无忧式管家服务”，协助企业快速实现生产运营。
园区综合服务：负责在委托区域组织有资质的服务单位，承担物业管理服务、道路清洁、绿化等公共项目维护。
3.盈利模式
依托战略规划、投资建设和产业导入三大核心能力，该模式的主要收入来源包括土地整理与基建、招商引资和园区住宅销售，综合毛利率达到41.93%，综合收益来源包括：
⑴土地整理与基建：按照审计后所产生费用与政府110％结算、委托关联公司建设的低成本、高利润；
⑵招商引资：当地政府以落地投资额的45％进行返还，综合毛利率达到40-50％，净利率在25％左右；
⑶地产销售：两类地产收入，分别为普通经营性地产开发销售收入、安置保障房回购收入。通过产业新城模式低价获取项目土地，地产销售净利率维持在15-20％之间，或者保障安置房通过垫资代建后的回购收入；
⑷土地增值收益：低价获得的土地，逐渐周边成熟后产生的溢价；
⑸开发成本收益：因承担了园区整体建设，使得能优先建设项目周边公共景观、配套等，便于化外景为内景，降低成本；
⑹融资成本收益：对于旧城改造项目、城市基建项目等，便于以更低的成本进行多渠道融资，并且该操作模式具有创新性、可复制性，在资本市场上极受欢迎，可以充分发挥财务杠杆；
⑺合作开发：为大型企业提供产业园建设相关业务。
主要成本包括：
⑴土地整理与基建：通过对园区分块开发，先期大约需投入5亿元左右，其中1-2亿元用于土地整理，其他用于基础设施建设、核心区建设；
⑵招商引资：团队建设管理成本及相关投入，通过拥有500余人的专业招商团队和横跨多个行业的企业客户数据库开展产业招商工作；
⑶住宅开发：商品房开发的相关成本、保障安置房的垫资建设成本；
⑷财务成本：前期垫付的资金每年的财务成本。
二、标杆企业模式成功要素和对标
1.战略层面
分析：标杆企业深耕首个项目和大规模复制成功模式的早期，土地价格相对低廉，其后土地市场和房地产行业均迎来爆发，帮助其通过房地产开发快速回收资金。
对标：一方面，土地市场、房地产市场经过2017-2018年的严厉调控迎来寒冬，全国出现多处土地流拍，地方财政和稳增长、保就业的压力越来越大，部分省市已经通过引进人才变相放松限购；另一方面，国家出台相关政策扶持民营经济，最直接的措施是金融支持（各国有银行已纷纷宣布对中小企业融资成本降低）。因此，不少机构和个人判断2019年下半年，土地财政作为中短期的权宜之计仍会重启，此外截至2018年10月份M1、M2增速持续下滑，为未来流动性的释放创造了空间。
分析：聚焦一、二线城市产业升级，成功布局核心城市周边地带、快速轨道衔接地带、现状城乡落差较大但具备发展潜力的价值洼地，符合“就地城镇化”的发展方向。
对标：互联网经济、共享经济经过爆发式的发展，其脱实向虚、资本投机等消极作用开始显现，恰逢国家大力提倡发展制造业和科技创新，开启了新一轮产业升级和核心城市产业布局调整，如《北京城市总体规划（2016年-2035年）》，确定了疏解非首都功能、紧密对接京津冀协同发展等重要规划方向，为天津市、河北省承接部分产业外溢创造了政策条件；又如《国家新型城镇化规划（2014-2020年）》提出，优化城镇化布局和形态、提高城市可持续发展能力、推动城乡发展一体化、改革完善城镇化发展体制机制、强化城市产业就业支撑等内容，为乡村地区的城镇化发展提供了政策导向。
分析：主要依托新兴的、二三线城镇产业园，当地政府的融资能力、操盘能力不具备自行运作条件，企业具有较大的话语权和议价权，并与政府签订了排他性的合作协议。
对标：借鉴上述成功经验，可深入调研广大地市级、地县级地区的区位条件和发展潜力，考察当地营商环境和政府干事风格，最终选定具备发展空间和政府干事创新、履约守信的地区，制定科学的产业发展规划，获取政府认可和支持。
2.战术层面
分析：拥有自己的产业研究部门并定期与国际知名地产机构合作；在园区开发建设前即开展前瞻性的城市规划设计，同时公司组建高水平的战略及规划设计队伍。
对标：一方面增强和提高自身的产业研究能力，另一方面通过与国内、国际顶级战略咨询机构合作，深入研究区域的产业发展规划，明确区域的产业定位、发展方向、空间布局和产业发展策略。这是因为，一方面科学合理的产业规划可确保区域发展的方向、思路正确可行，是后续投资回收可期的根本保障；另一方面通过规划展示可获取政府的高度认可和支持，也有助于提高产业单位的入驻意愿。
分析：强大的招商引资能力和综合服务能力。标杆企业拥有超过500人的专业招商团队，不仅定期举行政策交流会，汇集企业、科研高校、研究所等目标入驻单位，还深入梳理与产业园区定位相关的产业链，建立企业信息库，形成产业集群，并提供物业服务、金融服务等。
对标：首先是提前对接和洽谈有可能引入的产业商，并由其带来上下游产业链的集成入驻，在园区内形成完整化、规模化的产业链，从而实现自我发展。此外，将招商与养商相结合，将园区打造为新三板、科创板的孵化园。
分析：标杆企业对产业园的开发采取逐步分块开发的模式，每年平均仅开发一平方公里，每平方公里投资4-5亿元左右。
对标：采取类似于房地产的分期开发模式，分块发开，既可以避免大规模的资金占用，又可以通过早期开发的成熟区块带动新开发区块的招商引资，形成滚动开发模式，实现资金的良性循环。
三、标杆企业模式风险点分析和拟应对措施
1.融资风险
融资成本对于该模式的利润影响很大，其一旦无法持续融资可能面临资金链断裂的风险。集团较标杆企业具有更为强大的融资规模和融资议价能力，但仍会受到宏观的货币政策影响，因此应做好融资额度的储备工作并合理安排投资计划。
2.履约风险
履约能力是该模式成功与否的最重要因素，但只有前期做好做准产业规划、后期做好招商运营的基础上，才能为政府带来税收增量从而保证履约能力，通过帮助政府提高税收收入来保障自身的资金回收。在此基础上，可以要求与新增投资挂钩的较低的投资回报率和与新增税收收入挂钩的较高的增量收入分成。
3.市场风险
宏观经济的波动会影响政府的投资意愿、企业扩大规模和进驻园区的意愿，从而直接影响园区开发的回报。因此应在前期对区位条件、行业周期、产业规划做好深入细致的调研，从而制定合理有效的定位和发展方案。
参考文献：
1.《华夏幸福基业商业运营发展模式分析》，中企资本汇，2017年10月
2.《华夏幸福：PPP模式的产业园区开发龙头》，深思慎投的雪球原创专栏，2019年9月
3.《解码华夏幸福PPP样本：坚持与政府互利共赢合作机制》，中国日报网，2018年1月
4.《经济压力下逆势增长：华夏幸福成功的秘诀何在？》，南方周末，2015年11月