身份证：45030219751213XXXX 桂林市不动产登记和房产交易中心
摘要：房屋登记,是指房屋登记机关依法将房屋权利和其他应当记载的事项在房屋登记簿上予以记载的行为。进行房屋登记需要向相关房屋管理部门提交必要的房屋测绘报告以供政府审查。房管部门在房屋登记过程中针对测绘报告的审查模式在实际的行政手段利用中存在不同的观点，同时房屋管理登记单位在测绘报告审查过程中扮演十分重要的角色，能够对房屋测绘报告能否真实反映实际的房屋属性，是否符合国家房屋地产管理条例做出评价。
关键词：房屋登记；测绘报告；审查模式；登记机构
前言
在房地产测绘过程中，测绘人员利用专业测绘理论并结合适宜的测绘方式针对测绘目标如商品房屋、土地的产权属性、地理属性等进行专门的测绘应用与处理，并出具具有文字与图纸说明的清晰房屋测绘报告书作为房屋登记资料提交登记机构，以供住建部门以及其他建设机构在地产建设规划过程中能够按照房屋地产权属界限、界点位置等实现土地发展建设。
1 房屋登记机构针对测绘报告的审查方案
按《房屋登记办法》的规定，房屋测绘报告，是申请人申请房屋所有权初始登记和因房屋面积变动产生的变更登记时，应当向登记机构提交的材料。在进行房屋地产登记前期，房屋管理单位需要针对申请人出具的的测绘报告以相关证据资料采取一定的审核与查实办法。在目前的测绘报告审查方案中存在两种审查模式：①形式化审查模式；②实质性的审查模式。
1.1 形式化审查模式审查测绘报告
根据《测绘法》第34条规定，测绘单位应当对其完成的测绘成果质量负责。《物权法》第21条第1款规定，当事人提供虚假材料申请登记，给他人造成损害的，应当承担赔偿责任。在房屋登记实务中，《房产测绘管理办法》第3条第1款规定，房产测绘单位应当严格遵守国家有关法律、法规，执行国家房产测量规范和有关技术标准、规定，对其完成的房产测绘成果质量负责。《房屋登记办法》第11条第3款规定，申请人应当对申请登记材料的真实性、合法性、有效性负责，不得隐瞒真实情况或者提供虚假材料申请房屋登记。综合法律、规章的规定可知，用作房屋登记材料前的房屋测绘报告的质量由测绘机构对测绘委托人负责，用作房屋登记材料的房屋测绘报告的真实性、合法性和有效性则由申请人对登记机构负责。因此，登记机构对作为登记材料的房屋测绘报告只作查验该报告的有无，核对报告上记载的信息能否满足登记需要等形式上的审查。且房屋登记仅是一种物权公示手段，即对申请人申请登记的权利或事项，只要与其提交的登记证明材料载明的信息一致，就可以在登记簿上作记载，予以公示，故登记机构在办理房屋登记时，只是利用房屋测绘报告，而无须对房屋测绘报告作全面的、实质性的审查。
1.2 实质性的审查模式审查测绘报告
根据《房产测量规范》（GB/T17986—2000）3•1•4 条规定，房屋的产权面积系指产权主依法拥有房屋所有权的房屋建筑面积。房屋产权面积由直辖市、市、县房地产行政主管部门登记确权认定。《房产测绘管理办法》第18条规定，用于房屋权属登记等房产管理的房产测绘成果，房地产行政主管部门应当对施测单位的资格、测绘成果的适用性、界址点准确性、面积测算依据与方法等内容进行审核。综合规范、规章的规定，只有经过登记机构审核、确认的房屋测绘报告，才可以用作房屋登记的依据。但是，经过登记机构审核、确认的房屋测绘报告，对其合法性、真实性和有效性承担责任的义务就由申请人转移给了登记机构。且房屋登记是一种行政行为，行政行为具有公定力和确定力，即房屋登记行政行为一经成立，就具有权威性，不能随意变动，故登记机构在办理登记时，须对房屋测绘报告作全面的、实质性的审查。
房屋地产登记是由政府主导的行政管理手段，需要依靠政府的公信力以及强制性来保证房屋产权登记的权威。针对房屋测绘报告采取实质性审查办法与形式化审查办法在实际应用处理中都具有一定的合理性，由于房屋管理政策与办法完善性不足，不能武断的评判出哪种房屋审查方案最优，但是当前的房屋登记申请由申请人提交测绘材料，房屋登记管理部门在测绘报告审定和查实过程中扮演着十分重要的角色。
2 合理审慎审查测绘报告的具体方法
在司法实践中，《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》（法释〔2010〕15号）第12条规定，申请人提供虚假材料办理房屋登记，给原告造成损害，房屋登记机构未尽合理审慎职责的，应当根据其过错程度及其在损害发生中所起作用承担相应的赔偿责任。换言之，房屋登记机构对登记材料的合法性、真实性和有效性的审查未尽到合理审慎职责的，应当承担责任。何为合理审慎职责呢？笔者认为，合理审慎职责，即登记机构充分履行其在房屋登记中的法定职责，对申请人提交材料的合法性、真实性和有效性在力所能及的范围内尽到注意义务。具体到用作房屋登记材料的房屋测绘报告亦然。
合法性，即用作房屋登记材料的房屋测绘报告须符合法律、法规、规章和政策的规定，具体体现：一是房屋测绘报告的制作主体合法。《测绘法》第22条规定，国家对从事测绘活动的单位实行测绘资质管理制度。该法第25条规定，从事测绘活动的人员须具备相应的执业资格。因此，只有具备房屋测绘资质的机构和房屋测绘执业资格的人员，才可以从事房屋测绘活动，出具的房屋测绘报告才合法。《房产测绘管理办法》第18条规定，用作房屋登记依据的房屋测绘报告，登记机构须审查施测机构的资质。故在房屋登记实务中，登记机构须查验出具房屋测绘报告的单位是否有资质，在测绘报告上签字的测绘人员是否有执业资格；二是房屋测绘报告的内容合法。《房屋登记簿管理试行办法》第8条规定，房屋建筑面积是登记簿记载的内容之一，该建筑面积是按照《房产测量规范》（GB/T 17986.1—2000）测量的房屋建筑面积，由房屋专有部分建筑面积和分摊的共有部分建筑面积构成。《房屋测绘管理办法》第18条规定，用作房屋登记依据的房屋测绘报告中面积测算依据与方法属于登记机构应当审查的范围。《房屋登记办法》第10条规定，房屋应当按照基本单元进行登记，有固定界限的幢、层、套、间为房屋登记的基本。因此，对为房屋登记提供建筑面积信息依据的测绘报告的内容，登记机构主要审查：①房屋测绘报告是否以幢、层、套、间为单位反映建筑面积；②房屋测绘报告提供的建筑面积数据是否按《房产测量规范》规定的范围、依据和方法计算。
真实性，即用作房屋登记材料的房屋测绘报告须客观、真实地反映申请登记的房屋建筑面积、界址、墙体归属等情况。《房产测绘管理办法》第18条规定，用作房屋登记依据的房屋测绘报告中界址点的准确性属于登记机构应当审查的范围。《房屋登记办法》第19条第（一）项规定，办理房屋初始登记时，登记机构应当现场查看。虽然《房屋登记办法》没有规定对因建筑面积变动产生的变更登记，登记机构须查看现场，但笔者认为，房屋建筑面积的增加或减少导致房屋面积变动，从而导致房屋界址点的变动，欲知晓房屋测绘报告反映变动后的界址点正确与否，登记机构唯有查看现场，因此，办理房屋初始登记和因建筑面积变动产生的变更登记时，登记机构应当现场查看，核实房屋测绘报告反映的是否是申请登记的房屋，界址点是否准确，墙体归属是否真实等。
有效性，即用作房屋登记依据的房屋测绘报告满足登记要求且与申请登记的事项相关，即具有可采用性，主要体现：一是房屋测绘报告须合法、真实；二是房屋测绘报告具有适用性。《房产测绘管理办法》第18条规定，用作房屋登记依据的房屋测绘报告的适用性属于登记机构应当审查的范围。所谓适用性，就是房屋测绘报告提供的信息与申请登记的权利或事项具有相关性。用作初始登记材料的房屋测绘报告，反映的房屋建筑面积信息与申请登记的房屋建筑面积信息一致，就具有相关性；用作因建筑面积变动产生的变更登记材料的房屋测绘报告，除反映的房屋建筑面积信息与申请登记的房屋建筑面积信息一致外，还应当反映房屋建筑面积的变动情况，即房屋建筑面积变动前和变动后的情况，才具有相关性。
3 结束语
我国的地产管理登记单位对于登记申请的管理办法主要以房屋测绘报告作为依据和参考，但由于相关登记与管理办法以及测绘规定内容的不完整，在实际的测绘报告审定和核查过程中，登记机构对用作房屋登记材料的测绘报告的审查，不能拘泥于形式审查或实质审查，应该是证据审查。登记机构在法定职责范围内，须对该证据的真实性、合法性、有效性尽到力所能及的注意义务。
参考文献
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