摘要：房地产业是支撑我国国民经济体系的重要产业，房价是关乎百姓生活的焦点问题。本文利用面板数据建立模型并进行分析，最终得出山西省住宅商品房价格的主要影响因素，并据此，对山西省如何稳定房价提出了对策建议。
关键词：住宅商品房价格 影响因素
房地产业是促进社会生产和再生产的支柱性产业，房地产价格尤其是住宅商品房价格的变动是一个关乎国计民生的热点问题，通过对山西省各市住宅商品房价格影响因素的研究，可以帮助推动当地房地产业的长期健康发展。
住宅商品房价格主要受其市场供给和需求的影响，二者相互博弈达到均衡状态，使得房价趋于稳定。本文将基于商品价格供求决定论选取影响山西省住宅商品房价格的一系列因素并进行分析，最终结论可以为房地产开发企业与消费者的决策提供指导，并有助于政府科学合理地制定相关政策调控房地产市场。
一、变量选取
在研究山西省各市住宅商品房价格的影响因素时，以价格供求论为基础从供给因素、需求因素和宏观调控因素三个角度选取解释变量。
第一，供给因素。山西省各市住宅商品房的销售面积、竣工面积和开发投资额都是影响住宅商品房价格的供给因素。理论上来说，住宅商品房的竣工面积和销售面积越大，开发投资额越多（即企业运营资金越充足），住宅商品房供给市场就越广，房价就会下降，反之则会使房价上升。
第二，需求因素。山西省各市城镇人口数和城镇人均可支配收入都是影响住宅商品房价格的需求因素。城镇人口数的增多和城镇人均可支配收入的增加通常会提高百姓的购房欲望，使得住房市场需求总量增加，房价也随之上涨，反之则使房价下降。
第三，宏观调控因素。山西省各市地区生产总值可作为宏观调控因素的代表。地区生产总值的增加意味着居民整体生活质量的提高，是住房价格上升的一种信号。
本文选取山西省11个地市2008年到2017年的面板数据，将山西省各市住宅商品房价格作为被解释变量，将山西省各市住宅商品房销售面积（X1）、竣工面积（X2）、开发投资额（X3）、城镇人口数（X4）、城镇人均可支配收入（X5）和地区生产总值（X6）作为解释变量，由于名义的住宅商品房价格、开发投资额、城镇人均可支配收入等受物价影响并不能反映其实际的变动程度，本文将以上变量通过CPI指数剔除物价影响，同时将地区生产总值用GDP指数调整为实际GDP。整体数据来源于中国国家统计局和山西统计年鉴。
二、实证研究
当面板模型出现伪回归时，由这组变量构造的模型是没有真正的关系的。本文通过ADF检验测试样本面板数据是否稳定，结果表明，在5%的显著性水平下，原序列具有单位根的假设可以被拒绝，即原序列是稳定的，不会产生虚假回归。
（一）模型选择
面板数据是一种二维数据，是截面数据和时间序列数据结合起来的一种数据类型，包括混合估计、固定效应、随机效应三种形式，本文通过H检验与F检验来确定面板模型的形式。
H检验是对同一个参数的两种估计量差异的显著性进行检验。H检验的原假设是个体随机效应模型。如果接受原假设，便建立个体随机效应模型，拒绝则选择个体固定效应模型。该样本H检验的P值为0.0000，故拒绝原假设，选择个体固定效应模型。
F统计量用来检验一组面板数据应该选择混合效应模型还是固定效应模型。F检验的原假设是混合效应模型。如果接受原假设，便建立个体混合模型，拒绝则选择个体固定效应模型。该样本F检验的P值为0.0000，因此拒绝原假设，选择个体固定效应模型。
根据F检验与H检验结果可构造个体固定效应模型如下：
yit=a+ai+ b1x1it+ b2x2it+ b3x3it+ b4x4it+ b5x5it+ b6x6it+uit，i(i=1,……,11)代表各市，t( t=2008,……,2017)代表时间,a代表解释变量对11个市的住宅商品房价格水平的平均影响，ai代表解释变量对i市住宅商品房价格的影响与平均影响的偏离程度。
（二）模型检验
对确立的个体固定效应模型做回归，发现部分变量没有通过P值检验，表明解释变量间可能存在多重共线性，故要进行多重共线性检验。本文选择逐步回归法对模型进行多重共线性检验及修正，使得回归方程中只包含显著性变量，最终得到修正的个体固定效应模型。
修正的个体固定效应模型如下：
yit=-1721.854+ai+20.79337X4it+0.019141X5it+1.147948X6it+u1t,i(i=1,……,11)代表各市，t( t=2008,……,2017)代表时间,ai代表这些解释变量对i市住宅商品房价格的影响与平均影响的偏离程度。
其中ai的估计结果如下所示：
ai的估计值
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三、结论与建议
回归结果表明，在其他解释变量不变的情况下，理论上山西省各市城镇人口数每增加一万人，房价将同向上升20.79337元/平方米；山西省各市城镇人均可支配收入每增加一万元，房价将同向增加0.019141元/平方米；山西省各市地区生产总值每增加一亿元，房价将同向增加1.147948元/平方米。而山西省各市住宅商品房竣工面积、销售面积与住宅开发投资额对住宅商品房价格影响并不显著。从各市情况来看，太原、大同、长治、临汾，运城、吕梁等市的住宅商品房价格受所选解释变量的影响较小，阳泉、晋城、朔州、晋中、忻州等市受这些解释变量的影响较大，这也许与各个城市的不同发展状况有关。
针对以上分析，要想对住房价格进行调控，可以从以下几方面进行：第一，保持经济平稳增长。保持经济的平稳发展对稳定房价具有积极作用，如果经济增速过快，导致房地产市场过热，房价将超出居民承受能力；如果经济增速持续降低，使得房地产行业萧条，并影响与之相关的许多行业，导致失业人口增多。第二，加强经济适用房、廉租房市场的建设。许多人的收入并不足以支撑房价，政府应对经济比较困难的居民采取一定的优惠政策，并扩大经济适用房、廉租房等福利性住房的供应，使得不同收入水平的人民都可以“居者有其屋”。第三，完善房地产调控机制。政府可以根据各地的情况制定调控政策，建立能够促进房地产业长期健康发展的机制，并在实施的过程中牢牢把握“房住不炒”这一定位，坚决打击囤房抬价等不良市场行为，确保房地产市场价格的合理性。
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