庄万存
北京首华物业管理有限公司 100034
摘要：老旧小区改造是城市建设的重要内容，强化老旧小区物业管理的水平，形成有效的“大区域”物业管理模式，有利于提升居民的生活幸福感和获得感。城市老旧小区“大区域”物业管理模式建设十分必要，需要在党组织的统一领导下，运用整合联动理念搭建大区域管理服务平台，形成科学有效的社区治理体系，推动社区治理体系和服务中心向人民群众的需求转移。本文旨在研究城市老旧小区大区域物业管理模式建设策略。
关键词：老旧小区改造；大区域物业管理模式；社区治理体系；居民幸福感
引言
物业服务应当以提升居民生活幸福程度为根本指标，增强对于物业管理、市场运行、公共服务等多重内容的思考，才能提升物业服务定位的科学性。“大区域”物业管理模式在老旧小区改造和社区治理创新中值得重视，“大区域”物业管理模式就是在城市空间上，以小区为单元，实现各小区之间纵横联合、区域联合，创立共建、共治、共享的“大区域”治理体系；在城市管理上，政府相关部门将小区外的停车位、广告等资源和管理职能，放权给“大区域”物业管理部门，以增强物业管理公司自身造血功能。这一模式结合城市管理理论和可持续发展理论，在目前物业管理的基础上增强社区管理的优势互补和资源共享机制，创建和完善大物业综合管理体系，其对于解决老旧小区改造和物业管理难题颇具积极意义。
1创新城市老旧小区大区域物业管理模式的重要性
大区域物业管理模式指的是物业需要完善管理范围，促进大区范围内的物业管理水平，提升包括对于社区围墙内外关联区域和资源的管理与开发。老旧小区居住业主多为职工或是城市老居民，普遍具有物业管理缺失或低质化供给、服务收费低，甚至收不到的问题，加强对城市老旧小区物业管理模式的探索创新，能够促进我国城市化的进程。目前在老旧小区物业管理过程中存在的问题和困难较多，主要体现为以下几方面，首先，行政主管部门和小区物业管理部门没有形成管理合力，缺乏对于老旧小区的更新管理，造成投诉居高不下；其次，部分物业公司与民争利，抢占居民共有资源，严重地损害了居民的合法权益；最后，老旧小区物业管理模式中党建引领不足，社区共建活动开展成效不佳，老旧基础设施年久失修缺乏安全保障，以及社区文化建设落后等问题也较为突出。
党中央、国务院高度重视城市老旧小区改造和社区治理工作。国务院办公厅于2020年7月20日发布《关于全面推进城镇老旧小区改造工作的指导意见》，提出了总体要求，从指导思想、基本原则和工作目标入手，明确了老旧小区改造任务，对于组织实施机制进行了规范，在居民以及社会力量共担改造资金、完善配套政策、强化组织保障等方面提出了明确要求。本文将针对如何构建城市老旧小区大区域物业管理模式的策略进行分析论述。
2构建城市老旧小区大区域物业管理模式策略
2.1加强基层党组织建设及对社区治理的指导引领
构建和创新城市老旧小区物业管理模式，必须要强化基层党组织的建设及对物业管理工作的领导指引，加强党建引领应以破解物业管理难题、提升居民生活幸福感为基本方向。住宅小区不仅仅是住宅生活的基本单元，也是党的领导下社会治理的基本单元，提升老旧小区的治理水平，能够促进社会和谐稳定。对此，应发挥党建引领、社会参与的优势，推动“三社联动”、创新社区治理。前不久，武汉女子监狱刑满释放人员黄某英感染新冠状肺炎进京引起了社会的广泛关注。黄某英能够顺利地进入小区这一问题暴露出的就是存在着社区物业管理与基层社会治理两张皮的现象，这也警示在城市老旧小区物业管理模式构建之时必须要突出党的统一领导，将物业服务业管理模式、管理理念、制度措施等与城市现代化发展及社会治理要求相结合，使得物业管理能够切实的满足公众的要求和社会治理的需求。尤其是需要按照党的十九届四中全会精神指引，对于城市治理体系和治理能力实现创新和突破。
城市老旧小区基本上都是城市老居民或者是职工分房福利人员，在改造老旧小区之时，可以将红色文化融入特色社区建设中，将基层党组织建设与日常社区服务工作有机结合，应在社区积极组织开展主题教育与文化娱乐活动，发扬党员干部先锋示范作用，增强居民参与度，打造红色特色社区。比如，可以在老旧小区内建设红色主题图书馆，以社区为单位引领社区的居民免费进入图书馆阅读或是书籍借阅，提高对于社区居民思想的引领，构建有特色的物业管理模式。在学生的寒暑假期也可以组织青年志愿者服务队伍，帮扶社区内老人及困难家庭，营造良好的社区氛围。
并且，始终要发挥好社区党组织、社会组织、社工、志愿者等力量协同作用，积极预防和化解矛盾，形成对改造后小区管理的合力，健全社区服务体系，全面提升物业管理现代化水平。
2.2引导居民参与社区共建，增强业主社区归属感
进行城市老旧小区大区域物业管理模式构建之时，需要加强业主的参与感，从而营造良好的生活空间，增强业主对于社区管理方式、管理理念以及精神内核的归属感，这样可以使得社区范围内形成良好的生活风气，打造和谐有效、幸福程度较高的生活社区。在大区域物业管理模式的指导下，社区需要做到事无巨细，针对物业职责范围内的事情，要明确管理体系，明确基层社区管理内部人员的职责。对此，应该运用大区域物业理念，促进区域内各小区的资源整合，破解老旧小区管理难题，以降低服务成本、挖掘社区潜力为核心，尤其是有效解决老旧小区停车难、环境差、信息化能力弱等具有普遍性、紧迫性的问题。现代理念下的物业管理，要求能够对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序活动。老旧小区需要加强物业管理模式的现代化建设，尤其需要积极探索与业委会及社区社会组织共同治理模式，加强与业主的沟通交流，打造和谐安全稳定的社区。对于楼道照明、家庭维修等看似事小，而又需求多、意见大的问题，物业必须要积极回应；对于小区门禁、监控系统的建设也需加强，让业主感受到安心；还可以联合组织社区体育活动、健康促进活动，利用社区微公号、社群等平台加强信息分享、社区文化营造，增强居民参与性，得到生活健康关爱，也利于发挥业委会和社区社会组织的作用。
2.3挖掘整合社区资源，加大老旧小区基础设施改造和重建
提高物业管理水平、构建完善的物业管理模式，需要加强对老旧小区的综合整治工作，对群租、地下空间违规使用、乱搭架空线等问题进行统一的管理和治理，还需要对一些现实性问题进行修补完善。例如，修补社区综合服务设施、建立小区综合治理体系、提高小区信息化应用能力，规范小区资源管理、规范物业管理、规范地下空间利用。尤其是对一些老楼加装电梯这样呼声很高，但又因困难很大的工作，尤其是需要下大功夫挖掘整合政策和资源，从社区用户的实际利益出发，制定科学合理的电梯安装方案。以北京丰台莲花池西里老楼改造为例，在之前没有安装电梯时，楼内的老人上下楼困难，大大降低居民生活质量。对此，北京市丰台区政府明确给予一定电梯安装财政支持，同时开展节能保温、管线更新、环境美化等12项改造，电梯加装改造采取业主自筹+财政补贴的方式进行筹资，对于居民出资的部分，经社区研究得出楼层交费系数这一概念，从而有效地解决了老楼加装电梯的出资问题。此外，对于城市中心的老旧小区还会面临租房、卖房的问题，物业管理体系中应主动设立相应服务板块，以利营造规范有序的社区环境；还应当创造条件设立社区快递驿站，从而回应社区家庭日益增长的生活需求，也可规范社区居民的快递交易行为，自然融入到社区管理和服务体系。对于很多老旧小区设施改造问题，关键要从提升业主的积极性入手，发挥好单元楼楼长作用，与业主进行积极的协调，加强前期沟通引导，减少项目改造中的阻力和难度，提升小区综合整治项目的建设水平。同时，应该在推进小区综合治理中增强自我造血机能，以发动社区力量为主、加强物业管理为辅的方式，增强小区自我改造更新的能力，有效的降低物业服务成本，提高小区的自我调节能力，同样也可增强社区居民的获得感。
2.4学习社区营造理念，引领社区文化建设
经济快速发展，人们对于生活要求越来越高，对于精神世界有了较大的要求，在这样的背景下，城市老旧小区也需要提升居民的综合素质，加强居民精神境界的建设。因地制宜建设社区文化活动场所和开展主题活动是重要抓手，这方面尤其需要物业管理部门主动作为，联动社会力量共同参与。例如，社区可以引导居民积极参加社区抗疫行动，响应国家的抗疫号召，在抗疫的大背景下，社区需要加强对于社区居民流动的控制，通过线上的形式开展抗疫活动，创作出以抗疫为主题的艺术作品，上传到社区微信群内，通过各种活动形式提升居民的爱国情怀，加强社区治理的有效性。为了提高居民的参与程度，也可以通过设立奖励的方式，引导居民参与社区文化活动。在另一方面，社区还可以积极开展体育运动，在疫情的大背景下，社区应当抓住时机开展体育文化活动，提高社区居民参与水平，提升物业管理的质量。
结语
总之，“大区域”的物业管理模式需要打破现有市政管理模式，变多部门管理为“大区域”物业统一管理，以“大区域“物业管理为基础实现社会资源统筹。本文首先分析了城市老旧小区大区域物业管理模式建立的重要性，并且从四个方面为构建城市老旧小区大区域物业管理模式提出了建设性的意见。相关工作还需要根据社区发展实际，贯彻党中央、国务院精神，提高基层组织的治理能力，促进老旧小区物业管理现代化，提升居民生活幸福感，促进社会发展与和谐稳定。
参考文献
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