陈秀红
承德合辰测绘服务有限公司， 河北 承德 067000
摘要：本篇文章以房产测绘面积中存在的问题及质量控制为框架，分别从房地产测绘问题概述、影响房地产测绘质量的原因、加强对房产面积测绘中关键环节的质量控制这三个方面深入探讨，希望能够有效地提升房产测绘行业的工作水平。
关键词：房产测绘；测绘面积；质量控制
引言：众所周知，房产测绘工程拥有一定的专业性和技术性，但从目前的市场环境而言，房产测绘规定过于笼统和单一且缺乏一定的规范性和标准性导致行业出现了滞后性。在实际的工作中，缺乏与时俱进的工作形式使得发生问题时，相关工作人员只能根据自己的理解进行操作，使得房产测绘质量难以控制。
一、房地产测绘问题概述
房产测绘关系着业主、开发商等多方位的利益，因此测绘的过程、测绘的面积计算被社会大众广泛的关注着，因此不仅相关专业人员需要根据要求规范的对房产面积进行测绘工作，更需要国家相关部门能够建立健全的法律法规来保护人们的产权，为房屋产权纠纷等一系列问题提供解决途径。在当前的房屋建筑施工中，房屋面积是衡量我国房地产行业的关键指标，同时也是我国房产测量工作中的基本要素，不仅如此，房屋建筑面积指标也是城市规划、征收税费、产籍管理的重要性参考数据，是城市地价核算等工作的重要计量单位。在实际的生活中，由于房屋面积的种类较为繁多且复杂，普通非专业人士的群众会对这类知识感到高深莫测、无从下手[1]。以常见的商品房买卖为例，在商品房的交易过程中，部分开发商或是营销人员会对房屋的实际面积和房屋面积偷换概念，对消费者进行错误引导，以完成交易。基于此原因，通过对房屋面积进行有效的测绘工作能够在一定程度上减少固定资产交易买卖过程中的纠纷问题，更好地维护消费者的权益，为竞争激烈的房地产市场创造良好的市场环境。
然而，房产测绘在实际的工作中也会遇到或多或少的问题，如果无法采取相应的措施及时的解决或者控制问题，势必会影响测绘行业的发展。众所周知，房产测绘工程拥有一定的专业性和技术性，但从目前的市场环境而言，房产测绘规定过于笼统和单一且缺乏一定的规范性和标准性导致行业出现了滞后性。在实际的工作中，缺乏与时俱进的工作形式使得发生问题时，相关工作人员只能根据自己的理解进行操作，使得房产测绘质量难以控制。同时，针对复杂的建筑进行测绘工作时，由于数据较多、情况较复杂、计算量较大，缺乏一定的专业技能使得测绘工作的真实性和有效性难以保障。
二、影响房地产测绘质量的原因
众所周知，房产测绘的专业性较强，需要一定的技术人员才能够完成工作，但是我国目前房地产行业缺乏应有的管理标准和规范制度，对于简单但范围较广的问题没有详细针对性的解决方案或者解释说明，换而言之，我国现在使用的房产测绘办法比较落后，无法满足日新月异的建筑形式和设计人员的设计理念，对于实际施工过程中产生的新问题无法界定、无据可查，长此以往，在事物的处理上便会一定程度的引发争议[2]。基于此，部分一线先进的城市虽然已经制定出了测绘实施细则，完善了测量标准，但是还未得到全国的普及，这在一定程度上影响着我国测绘工作的改革和发展。上文所提到，在进行复杂建筑的测绘工作时，由于数据较多、情况较复杂、计算量较大，且缺乏一定的单位保证体系，因此非常容易产生工作上的质量误差，降低工作水平。除此之外，测绘单位的资质等级管理、部门的管理水平、专业人员的技能技术等方面均会在一定程度上影响房产测绘面积的真实有效性，从而阻碍了我国房地产测绘行业的未来发展方向。
三、加强对房产面积测绘中关键环节的质量控制
（一）房产要素的调查与确定必须准确
第一，在对房屋建筑进行预测工作时，需要尽可能的将资料收集完整，为后期工作的顺利开展做好铺垫。比如说相关测量人员需要对房屋的建筑平面图、规划许可证、地产登记表，房屋的用途、楼层数、进深、开间等数据统一收集，当做参照物与实际的房子做对比[3]。
第二，在实际测量时，将标准数据与物业、开发商提供的数据和现房信息逐一核对。
一是房产和建筑设计图是否一致，若发现差别需要第三方能够提供新的图纸、文字等进行解释说明。二是房产要素需要严格遵守《房产测量规范》的相关规定进行，若发现不合规定的地方需要开发商委托建筑单位立即整改，直到房屋建筑符合国家下发的相关规定即可。三是房产要求需要根据房屋产权的发放要求，这就提醒业主在买房时能够购买五证俱全的建筑房屋，房屋的五证分别是《国有土地使用证》（市国土资源管理局核发的，是证明土地使用者在一定年限内某块国有土地使用权的法律凭证）；《建设用地规划许可证》（市规划委员会核发，是建设单位在向土地管理部门申请征用、划拨土地前，经城市规划行政主管部门确认建设项目的位置和范围符合城市规划的法定凭证）；《建设工程规划许可证》（由市规划委员会核发，是有关建设工程符合城市规划要求的法律凭证）；《建筑工程施工许可证》；《商品房预售许可证》（由市建委和房屋管理局核发）。
（二）房屋计算面积部位性质的认定必须准确
在进行房屋面积测绘过程中，房屋计算面积部位性质的认定是非常重要的一个环节。这要求相关技术人员能够根据国家的相关规定准确的规划出哪些部分可以计算，哪些部分不需要计算。倘若认定缺乏准确性那么总建筑面积也不可避免的出现计算问题，这会影响后期的面积分摊计算工作。
我国在《房产测量规范》中明确的规范了房屋面积的认定，相关人员应该根据此规章制度来进行工作。若是建筑图纸上的某些部分无法找到相对应的规定，那么相关人员一是可以根据建筑结构图来认定和计算，二是可以根据委托方所提供的使用说明，对照《房产测绘实施细则》来进行房屋面积计算性质的认定。总而言之，相关技术人员一定要灵活运用相关规定，确保认定的准确性，为之后的测绘工作夯实基础[4]。
（三）房屋套型、边长数据的测算必须准确
首先，在进行预测工作时，需要将房屋套型、边长数据等准确的进行测量。房屋套型、边长数据等信息一般会直接体现在设计图纸上，相关人员需要结合建筑进行核检，若是没有直接在图纸上表明则需要相关人员能够进行准确的计算和换算得到数据信息。
其次，在进行房屋套型、边长数据的测量工作之前相关技术人员需要将施工图与竣工图做对比，如果发现其中差别，只需要对差别进行实测即可。在进行测量工作时，需要先测整体再测局部之后将两者结合在一起，对比数据，确保数据的真实有效性。
（四）房屋面积的计算、分摊必须合理、正确
第一步，根据房屋套型、边长数据的测算为基础计算出各楼层面积和总建筑面积，之后对公共区域，例如电梯间、入户大堂、园林绿化等部位进行面积分摊。在进行公共区域分摊计算时需要严格遵守《房产测量规范》进行。
第二步，在完成公共区域的面积分摊后，对分摊前后的总面积、套内面积等进行逐一核对，以确保分摊的科学合理性。
结语
总而言之，房产面积的测算问题和人们的利益息息相关，是广大消费者持续关注的重点问题。因此在进行房屋测绘工作时，房屋测绘行业的专业人员一方面需要从技术上提升，一方面需要完善知识体系，从职业道德和综合素养上提升自我能力，切实的解决房产测绘中面临的问题。笔者认为，专业人员能够对房产面积测绘的质量把控得当是实现房产测绘事业的可持续发展的重要途径。
参考文献：
[1]张洋, 宋翔. 浅谈房产测绘面积中存在的问题及质量控制[J]. 砖瓦世界, 2019, (020):184.
[2]陈辉. 浅议房产测绘中测绘面积的质量控制对策[J]. 建材与装饰, 2018, No.529(20):230-231.
[3]宋颖泽. 浅谈房产测绘面积中存在的问题与改进策略[J]. 工程技术(文摘版), 2016,(005):00248-00248.
[4]胡晓晓.浅谈房产测绘中测绘面积的质量与控制[J]. 工程技术(全文版), 2017(1):00238-00238.