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土地出让估价技术难点初探

发表时间：2021/7/2 来源：《城市建设》2021年7月作者：吕迅利

[导读] 改革开放以来，随着我国城镇土地使用制度的改革和土地进入市场进行转让交易，客观上对土地估价中介服务业务提出了客观需要，特别是1986年《土地管理法》颁布后，土地估价中介服务有了更快的发展。

身份证号：45213219821******X 吕迅利

【摘要】改革开放以来，随着我国城镇土地使用制度的改革和土地进入市场进行转让交易，客观上对土地估价中介服务业务提出了客观需要，特别是1986年《土地管理法》颁布后，土地估价中介服务有了更快的发展。随着市场化改革的进展，对原为划拨土地的存量建设用地，需要通过市场机制进行重新配置；国有企业改革和战略性结构调整中土地资产需要重新盘活；农用地市场开始形成，农村集体建设用地市场已经发育；各级政府逐步提高了土地出让过程中的招标、拍卖比例，等等。这些市场化取向的改革都对土地估价中介服务提出了更多的市场需求，客观上要求土地评估中介服务业务的拓展，本文通过对评估特点的分析，梳理了各类出让估价工作中的难点并剖析其成因。最后结合相关文件规程及工作实践，提出对策建议，探讨了有效规避出让评估工作风险的思路。
【关键词】土地出让估价;公开出让;补交地价款项目;谨慎原则
        1.土地出让评估的现状特点
        第一，由于出让地价评估的结果可能直接影响到土地出让收益、影响到国有土地资产是否流失，因此出让地价评估相比一般的宗地地价评估更为重要，需要慎重对待。
        第二，相对而言，出让地价评估类型多样，比一般宗地评估更为特殊复杂，需要考虑的各方面技术因素很多，有必要从技术规范上单独予以明确。
        第三，在2013年《规范（试行）》出台之前，由于已有的技术规定过于原则，技术路线不够明晰，使得出让地价评估过程中的自由裁量空间过大，增加了寻租机会，造成地方较大的廉政和国有土地资产流失风险隐患。
        第四，土地出让评估的工作流程特殊。在一般土地评估项目中，向委托方提交了估价报告后工作就基本告一段落，而土地出让评估在提交估价报告后，估价往往需要向委托方汇报说明评估结论的来源、依据等，以配合政府部门对价格的集体审核，待价格最终审定后，项目才最终完成。这要求我们重视评估流程中的各个关键点：现场勘查影像资料的收集、案例参数的选取等，增强评估结论的说服力。
        2、土地出让评估的主要类型及技术难点分析
        2.1招拍挂公开出让项目
        土地招拍挂出让市场是国家对房地产调控中控制房地产项目供需平衡的重要场所，政府对招拍挂土地成交动向密切关注。而在实际工作中，待测算招拍挂底价的地块往往尚未进行详细的规划设计，基础资料较为笼统、粗糙，规划指标仅限于地块综合用途、容积率、限高、覆盖率等，地上项目的可塑性极强，不同的开发利用方式设定将对地价产生极大影响，估价结果的不确定概率高。
        2.2协议出让项目
        随着土地招拍挂公开出让的推进，协议出让现在已经基本属于常规出让手段（即公开出让）的一种补充，最为常见的是房产交易中涉及的出让评估。
        这类评估一般面向个人，由于对政策不了解等原因，个别受让人在房产交易已经基本结束时才知晓尚有土地出让金需要结清，有一定抵触情绪。对此，除正常估价任务外，估价机构和估价师需配合自然资源经办部门进行大量政策宣传、技术答疑等工作，估价的每一个环节都要经得起质疑和推敲。

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        2.3已出让土地补缴地价款项目
        由于这类项目涉及的历史遗留问题最多、项目建设规划条件多种多样，评估中的难点在于认定评估基础数据、理清思路。例如项目“土地用途”这一基本评估事项时常过于笼统，常见的有：“综合”、“商住”、“商业金融业”等等，由于商业、住宅、办公等不同物业售价差异巨大，各明细用途如何认定、认定多少将极大地影响最终测算结果。
        3、对策建议
        3.1招拍挂公开出让项目
        3.1.1确定评估设定的土地用途
        这类项目大都规划条件不够明朗，我们一方面应研究、分析现有基础资料，并对项目周边房地产物业状态、经营模式展开调研，进而设定宗地的最高最佳利用方式，另一方面要针对相应土地开发利用方式，选用合适的估价方法，并结合日常调查收集的房地产资讯进行综合判断。
        3.1.2细致研究土地挂牌条件
        土地一级市场是国家最能直接调控土地供给、从源头进行政策引导的市场。为执行国家房地产调控政策或是加大对某一区域基础建设的支持，供地时经常会设置各类特殊条件，最常见的如：必须代建小学/基层社区中心等公用设施、设定商业物业的可售比例、居住项目中限制建筑面积≤90平方米的户型占比要求等等。在评估中应充分体现这些特殊限定因素对地价的影响。
        3.2协议出让项目
        此类项目经常涉及老旧房屋，偶有未经登记的改扩建现象。针对改扩建建筑，现场踏勘记录中需予以明示并配建筑情况草图。同时，因受让人对供地政策的了解程度不一，这类评估时常面临多轮解释、答疑任务。工作中需特别注意留存现场踏勘、解释答疑过程中形成的纸质、影像资料，以供备查。
        3.3已出让土地补缴地价款项目
        3.3.1分析项目的来龙去脉，把握好项目前后的变量和不变量
        因开发项目通常时间跨度长、涉及材料多，故应细致、慎重地描述项目沿革，将开发项目的整体面貌反映在报告中。具体而言，项目概况描述应包括以下基本事项：原土地使用权取得概况（包括《国有土地使用权出让合同》签署情况、原土地登记用途、各用途面积、容积率、使用权出让终止日期等）;改变土地利用条件的批文;现土地开发利用条件（包括用途、各用途面积、容积率等）;地块现状;出让申报日期等。
        3.3.2加强与委托方的沟通，明确估价事项
        例如前文所述“確定土地用途”的问题：在实际评估中，将“综合”、“商业金融业”这类笼统概括性的土地用途细化为具体的商业、住宅、办公等明细用途时，各明细用途的占比将对评估结论有重大影响。对这些特殊事项的设定需要经过国土相关部门的认可。
        结语：
        土地出让评估工作全面考量了估价机构和估价师的执业操守和执业技能。在秉持执业道德操守的同时，我们应深入理解并执行相关规程、规范，在工作程序上合法合规、在技术运用上专业严谨。在细致分析各个估价项目的基础上，综合运用市场分析、地块推演测算的技能，从而有效规避执业风险，提升估价结果的合理性、专业性。
参考文件：
[1]《国有建设用地使用权出让地价评估技术规范》（国土资厅发〔2018〕4号）