李晓婷
中国建筑科学研究院有限公司 北京 100000
摘要：既有建筑改造成为当前建筑业的发展趋势，建设项目投资控制成为一项难题，本文结合实际项目分析了复杂既有建筑存在的改造难点，针对这些改造难点建设前期设计阶段更加要注意建设投资计划安排，在案例项目中列举了一些建设投资费用组成及考量因素，希望能对读者有所帮助。
关键词：既有建筑 投资控制 措施项目 专项工程
“十二五”期间我国开始大量发展既有建筑改造更新工作，将城市发展中心由新城建设向旧城改造转移。政府政策导向要加强城市既有建筑保留利用和更新改造，避免片面强调土地开发价值，防止“一拆了之”。 因此既有建筑改造项目成为目前建筑业的重要组成部分，它具有其独特的文化原因、人文原因、改造技术、改造难度、实施环境等特殊性，导致既有建筑改造项目投资、质量、进度控制难度大。目前政府投资项在既有建筑改造投资控制上形成了较为完整的控制流程，加大可研及初步设计概算评审力度，在项目前期控制投资，避免投资浪费或投资失误。
本文项目地处北京中心城区的繁华区域，位于二环内，周边毗邻建筑较多，且距离近，由于城市规划需求，该建筑不得不作保留利用进行更新改造。项目保留办公主楼建于1950年代，地上建筑面积13779.4㎡，地下2132㎡，改造是保留全部地下室及人防区域，地下保留支撑及围护结构，地上保留建筑梁柱体系，拆除外立面、楼板、楼梯及各项设备，对建筑外立面及室内空间进行重新设计。院内变电站、换热站及其他构筑物均拆除整合新建地下室。经评审后建设投资单方为9881元/㎡，较新建项目单方高出不少，若按常规考虑，必然会导致投资不足，后期追加投资，加大审批难度，延迟项目进度，该项目在设计初期考虑了以下特殊性及相应的费用，确保投资控制目标。
一、施工措施方面
本项目为原址改造项目，现状待改造楼建于1950年代，原有建设资料匮乏周边毗邻建筑较多，且距离近，现状既有条件的不明确，对工程设计、施工诸多限制。如大地库开挖几乎占满了整个地块，地库顶板回填之前没有项目办公场地和施工堆料场地；改造楼体地下室结构加固是在顶板封闭的条件下进行施工的，白天作业也需要使用照明设备；以上这些情况的客观存在，项目施工时需要考虑一定的场地租赁费、夜间照明、二次搬运、施工困难增加费等措施项目。
项目办公场地、施工堆料场地租赁费用：本项目由于大地库开挖几乎占满了整个地块，地库回填之前没有项目办公场地和施工堆料场地，需要另外租赁，而工程费用-安全文明施工费-临时设施费中未包含施工用地面积狭小时由建设单位负责申办租用临时用地的租金，因此项目办公场地、施工堆料场地的租赁费用应单独列项考虑单位工程措施费中暂估3万*18月。
非夜间施工照明：改造楼体地下室结构加固是在顶板封闭的条件下进行施工的，白天作业也需要使用照明设备，考虑到照明设备的安拆、维护、摊销及照明用电等费用，地下结构加固改造单位工程计取非夜间施工照明费。
施工困难增加费：改造楼体地上、地下结构加固改造是在既有建筑上进行施工操作的，存在操作空间受限、部分施工机械无法进场等不利条件，会引起施工降效，因此地下、地上结构加固改造2个单位工程计取施工困难增加费。
二次搬运费：考虑到在新建大地库顶板施工完毕、土方回填结束之前，本项目无施工材料设备堆放场地、施工材料需要从租赁场地二次搬运至施工现场的情况，并根据《关于颁发2012年<北京市建设工程计价依据—预算定额>的通知》（京建发[2012]538号）的规定——因项目施工场地条件限制而发生的材料、构配件、把半成品等一次运输不能到达堆放地点，必须进行二次或多次搬运的情况下计取二次搬运费，因此结构工程单位工程应二按材料费、主材费、设备费之和的2%计取次搬运费。
本项目新建大地库及原有地下结构加固几乎布满整个场地，距周边建筑距离很近，基坑支护施工时现场施工条件非常复杂，地上障碍物及地下障碍物多且建设资料匮乏，不可预见风险增大。土方开挖、结构加固施工时大型施工机械噪音较大，会造成扰民情况较为严重，但由于工期紧张，将进行24小时施工，地上相邻建筑物较近，需对其加强施工防护措施等因素较多，基坑工程在费用计算时需多样考虑以上各项措施费外还考虑了冬雨季施工增加费、地上、地下临时保护设施、已完工程及设备保护费。
二、专项工程方面
项目地处繁华地区，土地紧张，为满足使用单位停车、机房及人防设施需求，在建筑红线内新建了大地库，地下3层，基坑开挖深度17m，属于深基坑，基坑开挖面积大、体积大，又位于市中心，土方出土及夜间施工作业难度大。基坑支护施工工作面离现有结构外边线很近，几乎无操作空间，而且基坑地块外还存在其他既有建筑，施工难度大、基坑监测任务重，必须满足北京市关于深基坑设计、施工、监测的各种规定。
本项目原址建设年代久远，改造后建筑面积扩建，原电力、热力、燃气、给排水等大市政均已不能满足改造后建筑物的运转负荷，所以本项目应与新建项目一样，对热力、电力、燃气、给排水大市政重新进行接入设计、施工，而且此部分内容需进行专项设计、施工。一般建筑行业资质设计院没有这些资质，需要另行委托设计、施工。为此项目在设计初期就委托了四家具有各自资质的设计院来配合完成，这部分费用与红线内建筑工程费用不同，它具有一定的垄断、专有性质，由专项设计院结合具体项目进行计算更为合理。同时还需要注意的是各项专项工程需要分别委托在计取相关工程建设其他费时也应按照各自的取费标准分别计取，如设计费、招标代理费、监理费等。
三、概算评审
政府投资项目概算评审是必经程序，对于既有建筑改造项目概算评审往往较新建项目复杂，不能单纯依靠指标控制，每个项目都是完全不同的个体，概算评审相当于“背靠背”重新编制设计概算，不光要审减更要审增，对于设计单位未能考虑到的费用，评审单位有责任予以考虑，并与设计单位进行沟通，集合多家单位力量完善设计概算。对于较大审减项目要充分听取设计单位列项的考量及依据，对于项目情况设计单位从立项开始就已介入，现场及项目发展前因后果比评审单位更了解，通过与设计沟通，评审单位对项目会有更全面的了解，从而保证概算内容更完善，如本项目设计概算评审就历时两个月，经评审后概算修改了三轮，其中融合了评审单位、设计单位以及专项设计单位多方的智力成果，最后形成了本项目投资控制目标，目前项目已经施工完成，投资控制也有较好的效果，没有出现因投资不足而返工的情况。
结语
设计是建筑的第一步，对于既有建筑改造项目大多为政府投资，一般会在初步设计阶段编制设计概算，并经过严格的概算评审，经评审的概算投资额将作为后续工作的投资限额。换言之，概算投资一经批复就不能突破，所以既有建筑改造项目在概算编制阶段就要控制好建设投资。现阶段可能跟施工现场条件不一致，初步设计阶段要反复对既有建筑本体、周边环境、市政上下游条件进行摸排，充分考虑施工时可能发生的措施项目费用、专项工程费用，图纸表现的内容是各专业为经济人员打下的坚实基础，在此基础上经济专业人员要发挥自身主观能动性，利用积累的项目经验，对各项费用进行预判，合理控制成本，以免造成后期设计施工费用不足耽误项目工期。
参考文献：
[1]熊志杰、刘志鹏 既有建筑改造项目的可行性研究，上海同济工程咨询有限公司。