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摘要：房地产开发企业，项目成本包括土地费用、勘察设计费、“三通一平”费、建筑安装费、配套设施费和融资费用等，发生在项目进行的各个阶段。因此，房地产企业要想实现经济效益最大化，必须强化对开发项目实行全方位的成本管控，发挥成本管控的最大作用，推动房地产开发企业向前发展。
关键词：房地产；开发企业；项目；成本管控
1房地产开发企业项目成本管控存在的问题
1.1成本管控观念落后
我国房地产企业普遍存在成本管控观念落后的现象，主要表现在“重核算，轻管控”。房地产行业核算及成本管控都极其复杂，只注重事后核算，无疑使企业陷入被动，很难适应竞争激烈的经济环境。成本管控往往只是通过财务人员来兼职，数据具有滞后性，不能做到事前控制。落后的观念使企业没有关注人才的引进培养，造成人员水平低下，整体团队素质不高，影响了成本管控的实施，阻碍了企业管理效率的提高。许多先进的理念和核算方法未得到运用。
1.2管控过程缺乏科学性
一是缺少健全的成本管控制度。房地产行业的成本控制需要对开发项目的全过程进行管控。众所周知，房地产开发项目周期长、成本高、资金多，使得整个管控过程很有难度。没有健全的成本管控制度，或者制度执行力差，容易使整个成本管控只有形式没有实质。二是缺少科学的管理手段。在落后观念的影响下，房地产行业成本控制以人工控制为主，没有好好利用信息化技术，无法准确及时全面提供成本控制信息，从而导致成本管控效率低。
1.3缺乏全面性
成本管控是个细致且繁杂的工作，如果管理层关注点只在如何降低单个成本层面上，容易造成只见树木不见森林。如房地产企业不重视立项前的成本投入，忽视投资前的市场调研工作，在进行投资之前，没有很好的进行市场调研，对行业的发展状况不能进行准确的预测，这可能造成房地产项目收益达不到预期，使企业陷入收不偿债的境地。设计是整个工程造价控制的重要阶段，设计是否优化直接影响整个工程造价。如果只重视控制设计阶段的成本节约，反而会弄巧成拙。
1.4缺少监督和激励机制
房地产开发周期长、范围广，使得在建设过程中牵涉到众多的利益群体，缺少监督和激励机制就不能保证制度的执行，也不能保证成本管控的积极性，就很容易使相关的制度不能发挥作用。房地产企业不同部门与岗位差异化比较大，如果没有构建完善的监督及奖惩机制，不仅会对人员的积极性造成影响，一旦有问题出现，容易权责不清，影响成本管理效果的发挥。
2房地产开发企业项目成本管控的措施
2.1加强企业管理者的成本管控意识
成本管控是现代房地产企业提升管理水平的重要因素，是企业实现经济效益和增强经营能力的关键。只有提高管理者对成本管控重要性的认识，重视财务的成本工作，把握好各个部门之间的协调和相互配合的管理工作，公司高层的成本管控意识提高，才能在企业中很好地将成本管控实施，提高企业的竞争力。公司管理者应该顺应不断变化的环境，及时更新理念，重视成本管控的重要性。
2.2建立全面的成本管控制度
2.2.1项目投资的可行性研究
投资决策是房地产开发企业项目能否顺利进行的一个关键，这阶段的成本管控关系着企业能否实现经济效益最大化。因此在这阶段应结合企业的自身状况，国家的政策，外部的融资环境，市场需求，对项目的经济效益进行全方位的可行性研究，正确做出投资估算。企业各部门都应参与到投资决策中，选择最优的投资方案，保证整体项目工程的质量达到最优的情况下，使成本降到最低，收益最大。
2.2.2科学规划项目设计
科学合理的设计对成本管控起着至关重要的作用，对后续的施工和销售有着重大的影响。企业应对设计单位实行招投标，择优选择设计单位，对设计团队要有一定的技术要求，根据土地特点，市场预测，优化项目的整体布局，合理设计户型及规范选择建筑材料，在成本管理上协同各部门严格把关，保证设计的合理可行性，科学合理的降低成本，避免因工程变更带来的资金损耗。
2.2.3严格监督把控项目施工质量
项目施工是整个项目成本管控中最容易成本超支的阶段，房地产企业必须要从多方面对成本进行严格管控。建立合理的招投标制度，对承包商的资质要进行全方位的评估和考察，避免内部人员暗箱操作，选择最适合的企业施工单位，是提高工程质量的关键，保证成本管控的顺利进行。科学合理的控制工程变更，减少工程变更次数，最大程度上保证工程施工与设计方案一致，避免增加成本，影响工程施工进度。房地产企业对建筑材料及设备的采购上要从性能、价格上严格把控，做好市场调查，及时应对信息变化，做好有效的成本管理防范，对施工中材料和设备的耗用、流转要有相应的管理制度，避免造成不必要的浪费，增加成本支出。
2.2.4建立健全竣工审核制度
房地产开发企业应建立合理的工程结算制度，对竣工的项目执行审核机制，确保项目的各个环节资金使用的有效性及合理性，这是成本管控的重要环节。成本管理人员应严格比照合同、施工资料逐项核对审查，了解成本支出的结构，变动的原因，实际成本支出与预算成本的差距，对存在的实际问题明确责任单位，督促及时修正，合理利用合同中索赔条款，维护自身企业的利益，避免因工程项目交付后产生争议，形成不必要的费用。房地产企业也能从中发现自身存在的不足以及拥有的优势，提高企业的竞争力和经营收益。
2.3加强全员协作和沟通
成本控制是房地产行业管理活动中十分重要的部分，贯穿企业各职能部门、各环节，从投资决策、规划设计，到工程施工、竣工验收、宣传销售、物业管理，涉及的部门有设计、采购、工程、财务、销售，这是一个全过程、全方位、全人员的成本管理方法，所以要将成本管控作为企业文化的一部分，使全员能够对成本管控有足够的认识。成本管控不是一个人、一个部门、管理层的事情，需要各部门、上下级共同沟通、通力协作，才能使成本管控发挥其最大的作用，改善企业的经营管理，提高企业的全员素质，增强企业的核心竞争力，促进房地产行业健康长期发展。
2.4培养高素养的成本管控人才
成本管控人才是房地产行业的重要资产，应当作为企业的发展战略来进行培养。企业应有针对性地对财务人员进行组织培训，根据国家的新政策和不断变化的环境更新成本管理人员的专业知识和技能，并与企业的绩效制度相结合，增强成本管理人员提高自身专业能力的意识，跟上社会和企业不断发展的需要，从而达到提高企业的成本管理水平，更好地把控好企业的资金链，降低成本，使企业能够更好地获得经济效益，持续健康发展。
3结束语
房地产企业决策层要明确对成本的态度，确定成本管控的基调，要重视项目的成本管控，明确成本目标。在实际操作上要善于转变思想，充分利用科学手段来解决管理问题，做到事半功倍；要坚持培养成本管控人员的专业性，增强成本管控的意识，从而使企业在竞争中占有一席之地。
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