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摘要:为了响应国家节能号召，房地产行业越来越多的住宅项目采用批量精装修的方式交付。批量精装修成本占项目建安总成本比例较高，是成本的重点管控环节。本文通过对批量精装修项目成本控制策略进行分析，以实现房地产企业精装修项目成本控制目标，保证企业获得更大的投资收益。
关键词:批量精装修工程;住宅项目;成本控制
1引言
自国家提倡节能减排以来，同时由于市场竞争日益激烈，为了突出产品特色，争取溢价空间，批量精装修交付成为越来越多房地产商的选择。
批量精装修交付较毛坯交付有以下优势：
1) 让业主收楼即可入住，省去繁琐且费时费力的装修环节。
2) 小区房屋整体经过精装修后，可消除入住先后时间差异造成的装修噪音影响。
3) 房地产商可以交付更优质的产品，创造更多利润空间。
于此同时，对于房地产商来说，批量精装修也是巨大的挑战：
1) 对交付产品细节要求更严格。精装修收楼时，很多细节节点都会明显暴露在业主面前。
2) 在二三线城市，批量精装修部分的成本约为毛坯成本的20%-30%，在一线城市的普通项目，此占比约为30%-50%，在一线城市豪宅项目中，批量精装修成本超越毛坯成本也屡见不鲜。
在如此巨大的机遇和挑战面前，如何做好住宅项目批量精装修成本控制显得尤其重要。
2成本控制概述
2.1成本控制的主要步骤
如图1所示，全过程成本控制的主要步骤。
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图1成本管理流程图
从图中可以总结初在成本管理过程中，在事前阶段配合设计经过多轮测算确定项目利润可接受的情况下的合理目标成本，在事中阶段把控施工细节、同时结合供方资源和各类材料部品特点锁定施工目标成本，在事后阶段严控结算。
3住宅项目批量精装修工程成本控制策略
3.1工程施工前的成本控制措施
3.1.1批量精装修标准的确定
批量精装修，经过多个批量精装修项目积累，可总结出一套简便的装修标准测算表格，配合设计阶段方案的持续优化和深化，提供相对准确的多版动态测算成果，反馈给设计，为公司确定精装修标准的决策提供有力依据。
3.1.2简化精装风格
在进行精装修方案设计时，为了后续高效落地，应引导设计，根据单方目标成本调整精装修风格，突出装修的价值点及重要部位。结合当前的精装商品房的市场需求，现代简装风格较为受欢迎，风格简化，大众接受程度较高，后期发挥空间较大，既提升住宅的品质体验，又能够有效的减少精装施工成本投入。
3.1.3研究样板先行锁定细节
推行样板引路，首先完成设计阶段的研究样板房施工。在研究样板房施工过程中，对设计确认选型的主要的材料及部品进行充分的询价及对标工作，组织项目部及设计部对施工工艺和节点构造做法进行反复研究，确保使用保证交付质量最优且成本最低的工艺工法。在此阶段锁定施工图目标成本。
3.1.4招标手段保质降本
在招标过程中要充分利用批量的优势，保证质量的同时持续优化成本。如主要装修材料中的木地板、瓷砖等市场上竞争较激烈，产品质量较稳定的材料，可以按照设计师选定的样板，要求具有一定品牌知名度和生产实力的厂商进行打样，在打样通过设计确认后，再进行价格竞争。另外采购的成品部品，如油烟机灶具等电器，可以与具有一定品牌知名度的厂商进行深度沟通，选择其性价比最高的产品，如果用量足够大，甚至可以从定制的角度进行约谈，在兼顾品质和品牌的同时，持续优化成本。
在招标文件的编制过程中，也要全面考虑各种可能的费用，如装修总包单位四化的费用，总分包之间的管理费、水电费等，保证招标价格已经覆盖所有成本，尽量减少后期需要约谈增加的价格。
3.2工程施工阶段的成本控制措施
3.2.1划分清晰的施工范围
批量精装修涉及多家供方在同一作业面施工，为了尽量减少施工过程中的签证，就要清晰的划分施工范围、费用归属。例如土建和精装修的工作界面、木地板的供货和安装与精装修的工作界面、柜体等收边收口的工作界面等。木地板的供货和安装宜由木地板企业提供服务，但精装修施工单位要为其提供符合平整度要求的水泥砂浆找平层，故应由木地板企业提出找平层平整度要求，并定期监督精装修施工单位的进度和质量，过程中予以指导和监督，在联合验收后进行移交。为了避免土建与精装修的工作界面移交问题影响工程进度，应预留足够的时间处理移交问题及开展整改工作，提前进行风险预判。若出现较大的结构问题，应要求土建总包单位整改到位并验收通过才算移交完成。
3.2.2做好交底和施工样板段并及时跟进现场变化
在精装修施工单位进行大批量施工前，应根据施工图纸、研究样板及现场总包已移交的工作面进行施工样板段施工，将批量装修所涉及的所有大面和节点工艺拆分，分别进行现场样板段施工，发现并解决样板施工过程中发现的各项问题，在明确验收标准后，对各分包单位管理人员及施工班组进行验收要求的充分交底同时将现场样板段封存，随时指导现场批量施工。
成本人员应将前期设计阶段的测算、招标阶段的清单和合同关键条款与项目部人员进行充分的交底，让现场管理人员充分了解批量施工中可能存在的涉及费用的问题，把好签证这一关，将施工阶段的成本增加控制到最低。
3.3竣工结算阶段成本控制措施
在进行工程结算时，应根据合同条款约定的过程中产生的设计签证、现场变更等资料，仔细复核施工单位提交的结算申报。若产生索赔问题，应尽可能收集过程资料及可靠依据，明确索赔的合理性及对应解决措施。
4结束语
为了可以有效对住宅项目的批量精装修工程成本进行控制，应该从设计、施工到结算的全过程展开控制，在设计阶段准确测算确定装修标准，通过研究样板锁定细节，运用招标手段进一步保质降本，在施工阶段划分清晰的施工范围，做好交底和施工样板段，在结算阶段仔细复核资料，积极应对索赔。
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