第三方跟踪审价如何对铁路基建征拆成本控制--中国期刊网

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第三方跟踪审价如何对铁路基建征拆成本控制

发表时间：2021/5/17 来源：《基层建设》2021年第2期作者：刘晶晶

[导读] 摘要：本文例举曾经参与审价的一些铁路（地方）基建项目征拆补偿案例，阐述了第三方跟踪审价需要秉承的审价原则，剖析审价工作方法，从而在铁路基建项目征拆工作中更有效的进行成本控制。

        上海华东铁路建设监理有限公司 200071
        摘要：本文例举曾经参与审价的一些铁路（地方）基建项目征拆补偿案例，阐述了第三方跟踪审价需要秉承的审价原则，剖析审价工作方法，从而在铁路基建项目征拆工作中更有效的进行成本控制。
        关键词：第三方跟踪审价；审核原则；审核方法；成本控制；
        在铁路基本建设中，保障征迁工作的有序推进一直是建设各方前期的重要工作，它具有从地上到地下项目多，铁路线路连绵范围广等特点，不仅影响铁路建设的进度，而且在很大程度上的影响着项目的总投资，因此审价工作除了协助加快征迁工作进度，更需要在征拆补偿费用审价中做足功夫。
        一、对铁路征用土地范围的审价
        铁路拆迁范围涉及面广，这是由铁路建设的特点所决定的。铁路交通是连接城市的纽带，尤其我国国土辽阔，铁路线延绵几百甚至上千公里跨越多个省、市区域，因此铁路征拆范围线长面广，那么为了控制征拆成本，对铁路建设沿线土地是否应纳入征拆范围的审核是开展征拆审价工作重点。
        （1）审价原则
        对铁路征地范围的审核工作重点是区分红线用地和非红线用地的范围。红线用地以设计施工用地图（含变更设计）为依据（设计施工用地图即为红线图），范围内所有建筑物、构筑物和其他附着物属于必须征用拆除。不在红线内的非住宅（包括土地）原则上不予拆迁，距外轨中心线30米范围内的住宅等环境敏感区建筑物，即环评线范围内建筑物在采取防治工程措施后，仍不能满足环评要求的，可以考虑拆迁。
        （2）审价方法
        首先收集建设项目已审批的《土地红线图》和当地土地管理单位出具的《征用地分类及面积》等资料；其次根据《土地红线图》对铁路建设沿线实地调查，审查红线和非红线范围内土地、房屋的实际情况是否符合设计文件；最后分类统计需要征拆的地块和房屋，并尽可能详细标注地块权属、面积等信息。
        （3）案例分析
        作者曾参与的一项征拆案例，情况如下：该工程项目2013年完成前期可研调查工作，2015年开始征拆施工，中间搁置2年，一处经营用房建筑面积高达1万平方米，位于项目拆迁环评区域内，原则上不在红线内的非住宅（包括土地）不予拆迁，但被征拆方却提出该经营用房是在可研调查后被告知影响铁路建设，于2014年自行拆除，应纳入征拆补偿内。这种情况复杂，征拆成本高的案例在前期如果调查不仔细、情况不掌握，协调不到位，在后期征拆工作中不仅影响施工进度，拆迁费用也会大幅增加，更难有效的控制项目总成本。
        二、对征拆土地、建筑物的补偿费审价
        我国各省、地区经济发展不同步、土地政策不尽相同，沿线各地的土地、建筑物采用补偿标准也不一致，因此在对土地、建筑物的拆迁补偿审价工作过程中要统一审价原则和审价依据，方能有序高效的开展审价工作。
        （1）审价原则
        在开展铁路基建征拆审价过程中，第三方跟踪审价应始终以《中国铁路总公司关于进一步加强铁路建设项目征地拆迁工作和费用管理的指导意见》为审价原则，同时以所征用土地、建筑物的行政职能部门发布执行的补偿标准为审价依据。比如XXX铁路工程所属地行政职能部门网站发布的《XXX铁路项目土地及房屋拆迁补偿暂行办法》、《XXX市房屋装饰装修及附属物补偿标准公告》等公告、办法等。
        （2）审价方法
        在开展审价工作时，通常需要完成以下工作：
        ①对需要征拆补偿的全部到现场实地调查、拍照留证。参与各方约定统一时间对征拆用地建筑物等进行实地调查，并对可核查、测量的建筑物（构筑物）现场记录，通知权属人一并到场，参与各方现场签字确认。

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不能全部实地调查的则以村（或者社区）为单位，由当地征拆人员负责调查、拍照、记录补偿数量，待审价时会随机抽查并实地调查复核数量记录。
        ②对 “一档一户”资料审查时，主要审查被征拆人的档案信息完整性。如果按照户籍人口数量进行补偿的，则要对《户口人员登记簿》的人口数量进行审查；如果有经营用房拆迁补偿的，则要审查营业执照及登记的经营用房地址；如果存在权属争议的建筑物，则要保留权属各方信息、协议及诉讼文件等。除此还要对建筑物、构筑物的面积及附属物数量进行复核，防止有涂改、誊错现象。
        ③建筑物（一般为民房）拆迁补偿费用一般采用有资质的房地产评估公司给出的房屋评估价，但是我们要审查房地产评估公司的资质、估价师资质、营业执照及房屋估价报告等，尤其是评估报告的完整性、房屋信息准确性、采用评估方法的合理性进行审查。
        ④构筑物、房屋（地上）附属物、青苗补偿等补偿费用审价时，一般以当地发布的土地、房屋补偿相关文件为审核依据，采用当地执行补偿标准，对补偿的各项费用进行复核。
        ⑤征用土地、建筑物等补偿方式有多种型式。一般现金直接发放，只需审查被征拆人签认的收款证明；个人安置房补偿，需要审查被征拆人购房合同；需要集体安置补偿则由房地产评估公司对安置用地面积、安置房建设费用及相应合理的配套设施等进行估价。
        （3）案例分析
        在征拆审价过程中，影响征拆补偿费用的因素很多，尤其是房地产估价公司的不同，评估方法、评估价格也不相同。当被征拆人自行委托有资质备案的房地产评估公司时，我们在审查工作中要注意评估公司在采用评估方法以及参考案例上的估价差异，尤其是两家评估报告估价差异很大的时候，应要求双方评估公司重新出具评估报告，且报告中应尽量采用相同评估方法，参照临近（越近越好）同类型案例来进行估价。
        三、对征拆还建工程的审价
        征拆过程中有一些特殊的企事业单位用房比如学校、敬老院、地震台等，或者与主体厂房生产配套的设备用房比如配电房、泵房等需要拆迁还建的，经各方协商一致给予还建补偿。
        （1）审核原则
        拆迁还建项目可以按被征拆人要求的规格尺寸进行建设，但是还建用房除了保持原功能外，建设最高规格也不能超过原规模、原标准、原面积。
        （2）审核方法
        根据还建项目的补偿依据的不同，大致可分为以下三类。
        ①还建工程已竣工验收，则对工程静态投资进行审核，包括工程竣工结算、物资设备采购费、工程建设其他费及预备费等，同时也要审查工程涉及签订的合同比如施工合同、监理合同、设计合同、物资设备采购合同等。
        ②还建工程已完成施工图设计预算，首先施工图审查，对照原建筑面积、房屋尺寸进行审查，确保设计不超出原房屋面积、规模、标准；其次审查施工图预算、设备采购预算、建设工程其他费暂估价等。
        ③还建工程需要先行补偿时，补偿费用则根据房地产估价法对新建房屋及设备费用进行估价，按比例计算建设工程其他费暂估价等。
        （3）案例分析
        以上三种方法貌似差异大，实则随着设计层层深化，在施工图纸完备的情况下，施工图预算与竣工结算价差不会很大，而最后一种采用估价法测算补偿费用的多为建设结构较为简单的房屋（楼房），这类房屋特点是成本易测算，造价变化不大。作者曾为被征拆人提供拆迁还建工作造价咨询服务，项目案例为城市立交桥扩宽，拆迁还建补偿费用采用的就是第二类计算方法，前期地方审价对我们提供的概算费用各种砍减，但是随着设计图纸不断深化，我们和地方审价公司对征拆费用趋于一致。
        结论：对征拆费用的严格控制更大程度上是保障铁路基本建设项目总投资的可控，征拆项目从地上到地下，大到房屋小到一颗苗木只要在拆迁范围内的都要拆迁，因此还有诸如对地下管线迁改、特殊地块（房屋）迁改等等的审价原则和审价方法值得我们学习和探讨。审价人员应努力学习业务，丰富审价经验，与参与各方多交流，才能提供更好的审价服务。