城市老旧小区改造现状难点与优化对策应用研究——以虹桥机场航空噪声治理（二期）2019年降噪改造工程项目为例--中国期刊网

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城市老旧小区改造现状难点与优化对策应用研究——以虹桥机场航空噪声治理（二期）2019年降噪改造工程项目为例

发表时间：2021/4/6 来源：《建筑科技》2021年1月上作者：朱佳

[导读] 文作者结合自身多年的实践工作经验，并引用实际工程为例对城市老旧小区改造现状难点和优化对策进行了研究，首先分析了老旧小区改造的重要意义；然后介绍了城市老旧小区改造现状，并以虹桥机场航空噪声治理（二期）2019年降噪改造工程项目为例，针对改造工程施工中的主要难点问题提出了优化对策，最后做了总结归纳，希望能为业内相关工作者提供参考和借鉴。

上海通慧建筑工程有限公司朱佳

摘要：本文作者结合自身多年的实践工作经验，并引用实际工程为例对城市老旧小区改造现状难点和优化对策进行了研究，首先分析了老旧小区改造的重要意义；然后介绍了城市老旧小区改造现状，并以虹桥机场航空噪声治理（二期）2019年降噪改造工程项目为例，针对改造工程施工中的主要难点问题提出了优化对策，最后做了总结归纳，希望能为业内相关工作者提供参考和借鉴。
关键词：老旧小区；改造工程；现状难点；优化对策
        前言
        为了更好地满足城市发展需要，必须积极改造和建设城市。城市老旧小区改造是城市建设和管理中比较重要的组成，只有顺利改造老旧小区，才能更好地促进城市发展，满足人们的实际需要，也是保障社会稳定性的重要基础。当前城市老旧小区的改造工作已经进入快速发展期，本文作者将结合实际工程案例对老旧小区改造工程施工中遇到的难点问题及优化对策进行全面阐述，有利于积累先进经验并对未来工作提供参考和借鉴。
        1.老旧小区改造的重要意义分析
        1.1老旧小区改造是民生工程的主体
        在城市化进程不断延伸的背景下，日益凸显出了配套设施不完善、停车位不足等问题，对居民生活质量产生了严重的影响，难以构建和谐社区[1]。老旧小区改造最为主要的目的，就是使老城居民生活中遇到的困难得到顺利的解决，进一步提升老百姓的生活水平，建设良好的城市面貌，是民生工程中的重要组成。
        1.2老旧小区改造可以有效促进社会的发展
        相比于其他产业来说，老旧小区改造具有着十分重要的优势。和商品房市场不调控就发生变化的情况具有明显的不同，改造老旧小区能够使建筑市场的投资需求得到有效的消化，且可以保证房价的稳定性[2]。据统计，我国目前有上千万套棚改房，老旧小区住宅建筑面积非常广阔，是棚改房的十几倍。相对于棚户区改造，老旧小区改造可以更好地发展经济，显著提升GDP增长百分点。
        2城市老旧小区改造现状
        当前，我国城市老旧小区在改造时呈现了多种不同的形式：
        2.1历史文化的保留形式
        对于历史文化价值较高的维护保留形式将建筑风格居住区合理的保留，通过维护的方式强化建筑的结构，使建筑外观变得更加美观，维持小区原貌。
        2.2修缮升级
        针对于城市绝大多数的普通老旧居住小区来说，都需要采取此种方式进行改造，这些小区并不具备任何的历史文化价值，但具有较为稳固的结构，仍然可以继续居住，只是外观与时代发展存在着一定的差异，缺乏配套的小区设施。通过修缮升级的方式，可以重新创新外立面，强化小区配套设施，使小区可以具备多元化的配套设施。
        2.3拆迁重建
        对于老旧小区年代比较久远，且不具备稳固的小区结构，环境较差，已经难以满足人们的居住需要，但其地理位置优越，相比于改造重建具备的价值更大[3]。所以，通常采取拆迁重建的方式，逐渐增加建筑面积，将原住户居民重新安置在原地。
        3.虹桥机场航空噪声治理（二期）2019 年降噪改造工程项目概况
        3.1工程概况
        本工程为虹桥机场航空噪声治理（二期）2019 年降噪改造工程项目一标段，工程地址位于七莘路3333 号、航华二村一街坊 464-481 号、沪松路 481 弄、七莘路 3198 弄、吴中路 2768 弄、新龙路 1058 弄、沪松路 62 弄，建筑面积约为 295265.41 ㎡。
        3.2施工要点
        由于改造工程中各小区受虹桥机场航班飞机的噪声困扰，小区涂料墙面普遍存在外墙渗水、粉刷层起壳脱落、顶层屋面及屋面排水沟渗漏水问题、室内公共部位涂料墙面饰面层起壳脱落；另外，小区道路绿化破损、下水管道堵塞等等一系列问题，矛盾也日显突出，因此对小区进行隔声降噪改造，主要修缮内容包括：隔声降噪改造、屋面修缮工程、外墙修缮、外立面附属设施整修、楼道公共部位整修、小区室外总体改造等。
        4.改造工程施工中存在的难点问题
        4.1施工管理的难点
        在改造工程施工管理中，由于本工程在居民小区内施工的特殊性，房屋修缮施工又涉及到改造房屋的每家每户，因此项目部要有充分的思想准备，施工过程中绝对避免与居民之间产生摩擦，因此做好施工人员的素质教育是本工程施工管理中较为重要的问题。另外，由于隔声降噪工程属“实心房”工程，主要工作量集中在屋顶、外立面、室内共用部位、道路。施工场地非常狭小且非封闭施工，区域内流动人口众多，周围的道路交通较繁忙，住宅小区内居民的出行较频繁，为保障住宅小区居民的人身安全，必须重点做好安全生产保障工作，如下图1为改造工程施工现场：

        4.2资金筹建难度大
        资金问题是改造老旧小区过程中面临的最为主要问题，由于需要花费较长的时间才能维修好老旧小区，且困难性较强。所以，我国在对老旧小区改造时，拨款及向社会筹集资金难度性较大。在改造旧小区的过程中，需要紧密协调不同方面的工作，比如针对于小区居民的入住问题以及改造后的水设施问题等。而且在具体执行过程中，突发问题经常出现，无法获得小区居民的配合，各级政府支持力度存在一定的差异性，这些都会阻碍老旧小区改造工程的顺利实施。另外，在改造老旧小区时，还需要对居民保障房长期闲置的费用问题加以考虑。由于这些居民保障房闲置时间过长，会产生一定的物业费用，所以在改造老旧小区时，需要从多方面筹集资金，才能顺利解决资金筹集面临的难题。
        4.3配套设施改造力度不大
        改造老旧小区的配套设施具有非常重要的作用，因为老年人是老旧社区居住的主要人群，其在行动过程中会面临一定的阻碍，且老旧小区的楼房建设缺乏电梯设备，需要老年人通过楼梯回到自己的家中。因此，必须不断加强老旧小区改造力度，将电梯设备安装在老旧小区的楼房建设中。同时，停车位也是老旧小区改造过程中人们比较关心的问题，因为逐渐普及了汽车，人们对汽车产生了更大的需求。由于在建设初级阶段，对停车位需求量增加考虑的较少，导致车辆根本没有办法停放在小区内，这就影响了老旧小区的出行，进一步激化了小区内邻里之间的矛盾。所以，在实施老旧小区改造的过程中，需要合理协调，不断加强配套设施改造建设，使这些问题得到有效的解决，满足人们的实际需求。
        4.4协调管理难度大
        改造老旧小区并不是短时间内就能完成的，为了更好地改造老旧小区，必须明确相关的程序，严格按照这些程序开展改造工作。但是，在改造老旧小区的过程中，涉及众多的部门，需要面临较大的困难才能协调管理不同的部门，使其开展合作。改造老旧小区时，通常需要升级水电等设备问题，所以这就需要各个单位的积极配合。而且，需要采取切实有效的措施，正确处理老旧小区的安全问题，例如消防等，都需要合理协调不同的部门，一但协调工作没有做好，必然会对老旧小区改造工作的顺利进行产生不利的影响。
        5.城市老旧小区改造施工中难点问题的优化对策
        在本次的改造工程施工中出现的各种难点问题，作者根据改造工程特点提出了以下有效优化对策：
        5.1创新管理模式
        不同的老旧小区会存在不同的情况，难度也会有一定的差异，这就需要结合具体实际，对改造的方式及改造程度加以研究，保证改造的合理性。首先，改造过程中，政府部门必须发挥主导作用，建立完善的协调机构，对各部门的工作加以协调，合理统筹。在改造老旧小区的过程中，涉及的部门众多，如果缺乏协调机构，很难协调不同部门的工作，对项目顺利实施产生阻碍。其次，必须制定科学的改造规划，结合各小区的实际特点，对改造的内容和改造进度等有所明确，合理安排时间。再次，需要将参建单位的积极性充分调动起来，积极鼓励改造进度较好的区、街道等，并对其加以表彰，采取公平的方式评比参与的施工单位，使其工作热情得到有效的激发。特别在修缮施工过程中会产生大量的粉尘，管理上严格按照要求进行控制，让施工周边环境得到了有效保护，具体保护措施请参见表1施工现场环境保护目标参数表：

        5.2 多途径筹集改造资金
        1）筹资渠道的拓展，积极鼓励企业参与改造老旧小区，将新鲜的血液注入到小老旧小区改造中。老旧小区所在位置相对比较特殊，需要将其区位优势充分利用好，再次开发小区闲置土地，以开发的方式吸引社会资本。
        2）政府部门大力扶持老旧小区改造，为老旧小区改造投入大量的资金，确保老旧小区改造在改造的过程中可以免除资金方面的忧虑。
        3）适当减免相关参建企业的负担，进一步减少企业建设成本，为企业参与老旧小区改造提供支持，使企业在参与老旧小区改造的过程中可以具备一定的经济实力。
        5.3配套设施的拓展改善
        在具体改造过程中，需要为老旧小区配套多元化的设施，不仅需要加固建筑结构，还需要出新外立面，使小区配套设施可以满足人们的实际需求。具体拓展改善的内容分为多个不同的类型：
        1）增设建筑。确保改造后的老旧小区具有电梯及良好的供水排水设施。
        2）改造环境。拓宽小区道路及提升绿化等都属于环境改造的重要组成。通过合理的改造环境，为老旧小区居民营造全新的感觉，满足其对于环境的需求。
        3）基础设施配套改造。各种管线及增加服务用房等都属于基础设施的主要内容。目前，我国逐渐进入老龄化社会，所增加的配套设施需要与老年人的需求相符合，为老年人提供专门的服务，如小区无障碍道路、健身设施等。
        5.4加强改造后的维护
        老旧小区改造很难保持长时间的效果，如果想要正常运转小区设施设备，为群众创造宜居的环境，就需要合理引入物业公司、消防、供水供电等不同的主体，通过这些主体管理改造后的小区。
        1）政府需要结合小区居民的实际需求，明确其对物业管理的要求，为居民普及改造后的小区在使用过程中容易出现的问题，以及物业管理对于这些设施的重要性，使居民可以形成良好的观念，积极支持物业管理改造后的小区，保证改造后的小区可以得到规范化的管理，避免管理不当影响改造后小区的正常使用。
        2）政府可以为物业公司增加一定的资金投入，将税收费用控制到最低，吸引物业公司积极参与小区管理工作，为居民和物业开展有效的沟通提供帮助，共同管理和维护小区。
        3）成立居委会，有效合并居民监督与物业管理，对居民公共行为和物业管理工作加以规范，透明处理物业费资金，使小区改造后存在的困难得到有效的解决。
        6.结论与建议
        综上，改造老旧小区具有非常重要的意义。在具体改造过程中，需要花费较长的时间，为了进一步保证老旧小区的改造效果，需要不同部门积极配合开展合作，同时政府部门需要不断增加资金投入，为老旧小区改造提供最大化的支持。在此过程中，还需要转变广大居民的思想。因此，政府需要充分发挥主导作用，合理转变群众对小区环境的意识，明确具体的老旧小区改造和发展方案。只有如此，才能使全民生活水平得到有效的提升，更好地解决城市老旧小区改造的难题。
参考文献：
[1]赵艳.赣州市章贡区老旧小区改造现状及难点与对策分析[J].房地产世界,2020，01(15):128-130.
[2]张松丽.城市老旧小区改造现状及难点与对策分析[J].中国住宅设施,2020,03(04):190-191.
[3]石庆丰.城市老旧小区改造现状及难点与对策分析[J].住宅与房地产,2018,01(25):171-172.