童雪凌
南京安居颐和资产经营管理有限公司，江苏 南京，210000
摘要：近年来，随着我国物业管理行业的迅速发展，物业管理工作已经成为广泛分布在城市各个地方、各类小区、各种商业办公场所不可缺少的一项服务。而对于物业的所有者或者使用者来说，安全服务是物业中最基本、最重要的服务。因此，为了满足业主的需求，几乎所有的物业公司都实施着物业安全管理工作，物业安全管理在维护社会公共秩序、完善防范制度、确保社会和谐稳定和社区安全方面发挥着重要作用。
关键词：安全管理；物业管理行业；问题；对策
引言
物业消防管理是指日常生活中通过有效的措施预防住宅小区发生火灾，并在火灾发生时采取应急措施，最大程度的减少火灾带来的损失。但近年来，我国小区的消防安全意识不高，一些物业公司也没将消防安全管理作为重点内容来抓，此外，我国住宅小区频频爆发火灾、煤气泄漏等事故，给住宅居民带来了巨大压力。
1物业管理意义
优质的物业管理，可以营造安全、舒适、文明的生活环境，给用户一种美的享受、家的温馨。同时也是房产保值、增值的一个关键所在，有关数据显示，位置、房价、环境、物业管理等，是人们购房时重点关注的几个要素。人们在购房时更倾向于物业管理优质的小区，提升生活品质。在我国的《物业管理条例》中，物业管理的定义是指业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及其配套设施设备和相关场地进行维修、养护和卫生管理。传统方式的房地产业就是利用杠杆作用，不断地扩大发展，“去地产化，要做美好生活的服务商，”这是什么概念?近几年，物业管理行业越来越受欢迎，良好的物业管理不仅是小区的绿化率好，更是体现在小区封闭式管理、垃圾分类清理、健身娱乐设施、日常维修维护、安全管理、温馨的小区活动等很多方面。因此，优质的物业管理服务对于促进整个房地产业健康发展起着至关重要的作用。
2安全管理在物业管理行业中的问题分析
2.1管理责任难落实
结合城市建筑建设的实际情况看，物业项目存在安全管理主体责任划分不明的问题。在物业项目管理方面，不同时期物业公司服务对象不同，承担的责任也存在较大差异。在建筑开发、设计和施工等阶段，房地产开发商基本不会允许物业公司介入消防安全管理监督。直至在产权投入使用后，物业公司才会发现消防设施功能不全等问题，使安全管理先天不足。针对遗留问题，开发商后期未能实现承诺，没有预留物业管理维修资金，使相关费用需要由业主和使用人承担，导致物业公司与开发商、业主间出现职责分工混乱问题。面对这种情况，部分业主不愿意承担维修资金，使消防设施难以得到及时购置和维护保养，导致安全管理责任难落实。而部分建筑存在多业态，拥有多个产权单位，聘请了多个物业公司。安全管理则涉及多个行业，容易出现责任难界定情况，导致物业公司工作范围不明，给管理工作带来了较大挑战。
2.2业主的消防安全意识较弱
业主的消防技能缺乏，应对火灾的处理能力不足。由于居民消防意识淡薄，装修时不注意防火材料的防火性能，而采用大量的可燃材料进行装修，增加火灾发生的危险性，电动车停放在疏散通道上充电，电磁炉、烤炉等大功率电器的普遍使用，使用电线路负荷增大，加速线路老化造成线路故障而引发火灾。在火灾发生时，不能冷静的分析该如何逃生自救，对于消防器材的使用一无所知。
2.3相关法律法规不够完善
如今，关于房地产物业管理方面还没有形成完善的法律法规体系，因实践经验不足而导致理论体系不完善，相关的法律法规政策仅仅是对发达国家的模仿，并没有一套适用于目前我国房地产的物业管理体系法律法规，因此目前在物业管理方面还相当薄弱，很多规章制度还没有具体的规定，让房地产物业服务的品质没有明确的标准，没有相关强制的规定，使得物业管理还处于边缘化，这导致了目前我国房地产物业管理水平不一，没有给用户一个安全、舒适的物业服务保障，进而也有碍于我国房地产业的发展。
3安全管理在物业管理行业中问题的解决对策
3.1加强目标责任管理
根据国家相关法律法规可知，物业公司需要担负责任区域的安全管理责任，履行保障居民生命财产安全的职责。在深入认识这一要求的基础上，物业公司还应明确自身管理职责，致力于为业主创建安全生活环境，将安全管理工作提高到公司战略发展层面，将提供优质安全管理服务当作公司重要宣传口号。而小区安全管理工作产生溢出效应，将对周围社会公共秩序产生影响。因此，在安全管理方面，物业公司可以积极与政府基层部门、消防部门、治安管理部门等各个部门沟通协商，并获得政府的支持，为物业公司与开发商协商加码，督促开发商配备完善的安全设施，理清各自的安全管理责任。在此基础上，物业公司需要在年度经营计划责任书中明确罗列安全责任目标，要求相关单位和人员签订安全目标责任书。通过将目标层层下达到具体岗位和人员身上，从上到下提高内部人员的安全意识，为安全管理工作开展奠定扎实基础。在明确目标的基础上，加强内部管理监督，保证管理工作有效落实。
3.2明确物业管理企业的消防安全职责
消防安全管理是物业管理不可分割的一部分，要确立消防责任主体意识，逐步做到安全自查、隐患自除、责任自负。要按照有关法律规定，结合实际，制定符合自身特点的消防安全管理制度，落实消防安全责任；完善消防安全管理组织机构，建立志愿消防队等群众性的自防自救组织；建立物业管理企业消防档案制度，明确消防设施的建设和维护；认真落实日常的防火巡查制度，及时有效消除火灾隐患；建立灭火和应急疏散预案，并定期组织消防演习。
3.3完善相关法律法规
房地产物业管理法律法规应该从多个方面去制定与完善。一是关于设施的管理规定，定期维修更新设施，排除安全隐患，尤其对于儿童娱乐区、健身区，更要定期检查相关设施，做好排水防滑处理，必要时可以引进智能检测系统，随时监控，发现问题及时解决，为业主的安全保驾护航。二是对于卫生环境的管理办法，分配好保洁人员，制定好卫生管理细则，打造干净整洁的小区环境。三是关于安全管理的相关规定，细化实施细则，增派安保人员，实行封闭式管理。四是关于小区物业管理智能化设备相关要求，对于门禁卡、监视器、自动报警器等进行升级服务，为业主的生活提供便利。五是小区物业温馨活动的考核，比如在节假日举行一些促进家庭和睦、邻里和睦的活动，以活动效果作为物业管理服务人员的业绩考核标准之一，以此带给业主家的感觉。六是定制对物业管理人员进行专业化培训的规定。七是规范物业收费规定、建立用户投诉渠道，让业主对收费详情清清楚楚，使物业管理收费在阳光下进行，提高小区物业管理的声誉。相信通过一系列的规章制度的完善，可以有效地解决小区物业管理存在的问题，提升用户的居住体验，进而为当地产企业与物业公司打造良好的口碑，推动相关行业良性发展，为企业创造利益，为业主创造舒心的环境。这样业主就可以保障自己的合法权益，企业也可以按照相关规定去改善物业服务。
结语
物业安全管理工作已经成为物业管理中非常重要的工作内容，但是在发展过程中也遇到诸多的困难和压力，物业管理企业应该从保安队伍的建设、智能化管理水平的提高、物业管理企业组织机构的建立以及对法律法规的宣传力度等方面入手，提高物业安全管理的效率与质量，为业主提供一个安全舒适的工作、生活环境。
参考文献
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