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内控角度看房地产公司成本控制

发表时间：2020/11/17 来源：《基层建设》2020年第22期作者：王娟

[导读] 摘要：我国的房地产行业起步较晚，许多房地产公司的内部管理存在一些问题，影响了公司的发展，而房地产公司作为盈利性机构，如果想要获得更大的经济效益，就需要加大管理力度，做好成本控制工作，本文主要从内控角度对房地产公司的成本控制进行分析。

        西安市初元实业集团有限公司西安市 710000
        摘要：我国的房地产行业起步较晚，许多房地产公司的内部管理存在一些问题，影响了公司的发展，而房地产公司作为盈利性机构，如果想要获得更大的经济效益，就需要加大管理力度，做好成本控制工作，本文主要从内控角度对房地产公司的成本控制进行分析。
        关键词：内控角度；房地产公司；成本控制
        引言
        从1998年中国宣布取消福利分房，全面开启住宅商品化以来，经历了20多年的风雨，中国的楼市得到了一个飞速发展，随着城市化进程的不断发展，房价不断上涨，由于资本的趋利性，各路资金涌入楼市，一线开发商迅速占领全国市场，对房地产开发市场冲击很大，房地产开发市场竞争日益严峻，房地产开发企业要生存，就必须由原来的粗放式管理模式向精细化成本管理模式转变。
        一、从内控角度分析我国房地产公司成本控制工作中存在的问题
        （一）缺乏完善的成本核算体系
        近年来，我国市场上涌现出了大批的房地产公司，由于利润空间相较于传统行业较大，即使不注重成本控制，仍能盈利生存，导致大多数房地产公司并不注重成本核算，成本核算不准确，核算体系不健全，管理过于粗放，不能为企业长远战略发展提供准确有效的数据支持，但随着竞争日益加剧，利润空间不断被挤压，融资难度越来越大，很多小的房地产开发企业因不注重成本核算和管控，成本失控资金链断裂造成企业纷纷倒闭。
        另外许多房地产公司在成本核算过程中各部门职能定位不清晰，当出现成本问题时也难以追究到具体的责任，影响了成本控制效率。此外，还有一些房地产企业的成本核算工作有明显的滞后性。在进行成本核算前缺少必要的可行性研究，凡事预则立，不预则废，在成本管理过程中往往是拍脑袋决策，缺失完善的成本核算预测体系，我国房地产公司一般会在房地产项目完工之后，对成本进行核算，而在施工的进程中，公司的管理层则无法及时获取项目的施工成本，导致管理层难以对房地产项目的成本进行科学管理，管理层发现项目中的成本问题已经是项目完工之时，但此时也无法解决问题。
        （二）成本规划与监督力度不足
        房地产公司各方面的运营都需要投入资金，但是在研究过程中发现，许多房地产公司并不重视成本规划与监督机制，缺乏完善的管理监督系统，这可能会导致成本管理的失控，甚至可能会影响公司的未来发展。还有一些房地产公司的事务由领导一人进行审批，这与内部控制的授权审批要求不符，领导权力过大会使得内部控制机制难以发挥其作用，房地产公司可能会面临更多的风险。
        二、内部控制视角下房地产公司的成本控制策略
        （一）创建科学完善的成本核算体系
        土地开发成本是房地产公司开发成本中的重要部分，对于房地开发企业而言，一般土地是由招牌挂取得，土地出让金由国土资源部门主导，金额巨大但成本可控性不大，土地开发成本一般由土地出让金、拆迁补偿及土地契税等方面的成本支出组成。

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对于分多期开发的项目，土地成本需要在各期之间进行合理的分摊，企业需要选取合理的分摊方法，合理正确的分摊各期土地成本进行成本核算；在房地产开发项目前期，公司的投入成本主要有调研成本、三通一平、勘察测绘成本、规划设计成本、备案报审成本及融资成本等，相对于土地成本来说，开发前期成本有更高的弹性，可以通过合理控制有效降低前期成本支出；在房地产项目开发的全过程中，建安成本是房地产公司的最大成本，公司在对此进行成本控制时，可以先深入市场了解各项主材成本、各总包分包成本、劳务成本等，结合实际情况确定成本预算值，并以此为基础严格管控施工过程中的各项成本。
        房地产公司创建科学有效的成本核算体系，首先公司可以对历年经济成本支出进行统一核算，了解不同方面的成本支出情况，制定合理成本预算及定额标准，防止超预算成本的支出；要建立完善的招投标制度，通过招投标流程，选择合格的合作对象。其次要建立内部审计部门，对招投标全过程进行监督，保证公平公正，防止舞弊行为，节约成本。对成本管理进行全过程跟踪管理，对各项成本进行量化评分，并以此作为奖惩标准，来降低公司的各项开发成本。
        （二）成本规划与监督
        在房地产项目正式施工之前，房地产公司都需要对项目进行全方位的规划，项目规划的意义在于对项目的实施过程给予指导，施工部门也可以根据项目规划及时调整施工情况，保障项目能够按时完工，避免给房地产公司造成资源上的浪费。成本规划是项目规划中的重要部分，房地产项目的投入资金巨大，如果缺乏科学的规划，则可能在施工的过程中造成资金浪费，出现资金短缺的情况，影响项目的进度与公司的发展。房地产项目一般都有较长的周期，从取得土地到施工，到项目竣工投入使用，这个周期一般会维持数年，因此房地产项目管控也是一项长期性的工作。但房地产项目管控工作中的细小误差都可能会给公司带来经济上的巨大损失，因此要将项目成本规划工作落到实处，在每一个细节注重成本控制。在实际的施工过程中，选用一些廉价的部件可能会给公司省下大笔的资金，但一味节省资金还可能会造成房地产项目的安全隐患，因此房地产公司应该在工程施工过程中加强监督管理，提高员工质量安全意识，在工程的施工过程中，管理者也要重视工程的现场管理工作，定期前往施工现场对施工情况进行视察，发现问题及时解决并改进。为了避免在采购过程中存在贪污、吃回扣的情况，房地产公司也可以通过设立招标小组，招标小组成员由不同部门的管理人员组成，采购全过程由招标小组集体决定，达到内部控制效果。成本控制是一项复杂繁琐的工作，只有对施工过程中的方方面面进行管控，并严格落实相关规章制度才能够有效降低成本。
        对于房地产公司的成本规划与监督进行研究，首先在项目开始前，房地产公司应该对项目进行可行性研究，制定完善的项目计划书，对项目的进度、施工成本、施工质量等进行规划，为每一个项目配备2~3人的施工计划管控小组。小组要负责对施工项目的进度进行监督管理，每周、每月都要申报施工项目的进度。管控小组每周应该到施工现场进行2~3次随机抽查，深入到施工一线了解项目施工过程中是否存在资源浪费的情况，如果发现资源浪费的情况则应该及时制止，情节严重给予处罚，抽查结果及处理结果应该通报公示。管控小组还要每个月对施工成本进行一次全面核查，发现施工过程中的成本问题应及时上报，尽快解决。为了避免采购环节出现舞弊的情况，在公司内部建立举报投诉机制，对被举报的舞弊行为进行处罚，处罚的金额作为举报人的奖励。通过监督与奖惩机制的协调配合可以有效防止采购环节的舞弊行为，控制成本，进而提升房地产公司的成本控制质量。
        总结
        近年来我国的房地产行业发展取得了明显的进步，但国内开发商管理水平参差不齐，许多小的开发商内部管控存在一些弊端，本文从内控角度分析了我国房地产公司成本控制工作中存在的一些问题，并给出了一些优化策略，希望对提升房地产公司的成本控制质量有所借鉴，推动我国房地产行业的稳步发展。
        参考文献
        [1]杨丽华.提高房地产建筑企业财务风险控制能力的策略[J].市场观察.2020(05).47
        [2]刘苗苗.房地产行业成本控制问题——以M房地产公司为例[J].统计与管理.2020(11).62-67
        [3]刘英东.房地产建设工程项目成本控制研究——基于房地产基金的运作机制和风险管控视角[J].项目管理技术.2020(09).137-141