山东金泽房地产开发有限公司 山东淄博 255000
摘要：目前，在房地产项目工程管理之中，通过运用BIM技术，不但可以提高项目的总体管理效率，而且能够缩短工程施工工期，推动我国建筑行业的可持续性发展。但是，结合房地产项目工程管理特点得知，在应用BIM技术的过程中，仍然存在很多的问题。鉴于此，为了房地产项目工程管理中BIM技术得到更好的运用，本文重点探讨BIM技术的应用要点。
关键词：BIM技术；房地产开发项目；应用
引言
最近几年，随着国家宏观经济政策的不断调控和建筑行业的不断规范，房地产行业的投机暴利时代已成为过去。在这种市场竞争越来越大、市场越来越规范稳定的情况下，越来越多的房地产企业将成本控制作为其管理工作的重点。建筑信息模型（Building Information Modeling，BIM）是以建筑工程项目的各项相关信息数据为基础的三维建筑模型。一方面，通过三维模型增强可视化，提高各参与方在全过程中信息共享与传递的效率，方便各参与方在各阶段对成本控制的协同管理。另一方面，BIM支持项目全生命周期管理。BIM模型从最初建立到项目交付使用，经过不断地修改、更新、保存，最后能完整表达过程实体，对房地产企业实施全过程的造价控制管理有良好的辅助作用。
1BIM技术特点
（1）可视化特点。BIM技术具有良好的可视化特点，通过组建三维立体模型，能够让设计人员更好地了解工程项目特点。在BIM建筑信息模型当中，各个专业工程的施工均具备可视化特点。（2）良好的协调性。在房地产项目工程管理中，运用BIM技术，能够协调施工单位、设计单位与建设单位之间的关系，促进不同单位的协调配合，进而确保工程项目施工的有序进行。（3）模拟性。BIM技术的模拟性，并非单纯模拟设计出工程模型，而是能够模拟现实世界中无法操作的各类事物。运用BIM技术，在工程招投标与施工环节，构建4D模型，结合工程施工组织设计，模拟工程施工，进而更好地完善工程施工方案。（4）优化性。结合房地产工程项目特点，项目设计、施工与运营，是一个逐渐优化过程，通过运用BIM技术，可以对工程项目设计与施工进行全面优化，提高工程中各项施工信息的准确性。（5）一体性。在BIM技术的基础上，对房地产工程设计与施工进行一体化管理，同时利用BIM技术，构建三维模型，以及相应的数据库，能够有效提升房地产工程施工质量。
2BIM技术在房地产开发项目中的应用
2.1基于BIM5D的计划管理
BIM5D即在三维建筑信息模型的基础上加入了时间进度和成本控制两个维度，形成3D模型+进度+成本的5D。在施工前，项目各参与方可以就不同阶段和节点，在BIM模型上设置该节点的进度目标和成本目标。在施工过程中通过前期设定的目标和进度，限额领取材料，实时获得项目的造价信息和进度情况，若有偏差，及时修整，实现成本最小化。（1）BIM5D能够进一步优化资金计划管理。在建设过程中，各参与方都要进行成本目标控制，建设单位需要对投资额进行计划控制，施工单位需要对成本目标进行控制。BIM5D技术将进度信息和造价信息进行关联加载到建筑信息模型中，实现多维度的造价控制管理，制定准确的资金需求计划。（2）BIM5D能够进行施工进度模拟。BIM模型包含构件的相关参数信息，加入预算和进度信息后，根据施工进度快速计算出人、材、机和资金等的需求量计划，通过模拟施工进度，直观形象地安排施工进度，进行流水施工，保证工序联系紧密，专业人员连续施工，或合理搭接进行交叉作业，使施工安全有序地进行，降低工程成本。（3）BIM5D能够实现动态化管理。利用BIM5D技术将进度信息和造价信息进行关联加载到建筑信息模型中形成5D模型，在施工前通过施工模拟计算出人、材、机和资金等的需求量计划。
在施工过程中，通过修改和调整自动生成的不同时间点的人、材、机和资金等的需求量，实时进行工程实际消耗量与计划量以及预算量的对比分析。（4）BIM5D能够实现精细化的成本控制。在施工阶段，利用BIM5D模型可实时进行动态控制，并进行施工成本的核算与分析。及时对人、材、机和资金等各资源明细进行监测统计分析，解决计划与实际施工的矛盾，合理运用相应的管理措施手段，保障资源的供应，加强成本控制管理，减少或消除超出预算的情况发生。
2.2基于BIM技术的前期策划
房地产开发的前期阶段，主要进行项目可行性研究，需要公司内部相关部门进行合作、协调。在该阶段，各部门针对新项目论证的数据具有一定专业性，如果其中一个数据进行调整，其他部门也要需要相应的调整。传统的纸质开发阶段则需针对这种调整进行重复的工作。BIM模型技术作为一个良好的各部门信息沟通与数据关联的载体，可以避免这种重复工作的发生，为新项目的论证提供高效、准确的依据。BIM模型数据，由基本数据和辅助数据组成，基本数据是模型本身的属性及特征，例如地质条件、基础形式、结构特征及相关的经济技术指标等；而其他的社会、经济、文化等方面的信息属于辅助数据。正是这些可量化的模型参数存在，我们可以利用层次分析法或者模糊决策法进行最优方案的选择。首先，利用BIM技术，开发公司可根据实际参数建立3D模型，将项目的总体规划、周边配套设施、建筑物的平立面造型及园林进行直观体现；其次，3D模型上添加进度与造价成本信息，使这个模型5D化。5D化使得开发公司精准地预测建设项目的具体进度与开发成本，从而为公司决策者提供参考，提高决策的准确率。将BIM技术应用在房地产开发项目的前期策划阶段可以为后续的设计、招标、施工、维护运营进行人员调配、财务控制、材料采购、维护维修等要素进行模拟分析。从而比较准确地预测不可控因素，避免施工过程发生变更、签证以及运营阶段过度投入造成的浪费和不必要的损失，将开发建设成本控制在最低的标准。
2.3BIM在竣工结算中的应用
建设项目完工并经验收合格后，发承包双方需要对所完成的项目进行全面的工程结算，即项目的最终造价。承包人需要根据合同文件及实际工程中的变更等相关资料编制竣工结算文件。发包人需要对承包人提交的竣工决算文件进行全面审查，根据合同类型，对合同价、设计变更、工程索赔等相关资料的完备性、程序合法性、工程价款、差价计算和工期等内容进行审核。BIM技术支持的全生命周期管理可以很好地帮助竣工结算，从项目的招投标阶段到施工阶段，再到项目竣工，BIM模型会根据项目的实际情况进行及时的修改和完善，到项目完工时，BIM模型中的信息量就能完整地表达整个工程实体。在竣工结算时，直接调用BIM模型进行竣工结算文件的编制以及审核，避免错算多算或描述不清导致结算工作进展缓慢。
3结语
BIM技术贯穿于房地产开发项目的整个周期，在每个阶段的应用都能提升管理的效率和信息化建设，是项目向数字化转型的基础，也是提高管理者学习数字化管理的基石。一是未来BIM技术的发展还须从人的方面入手，比如增设培训机构及认证证书的认可度，可以增加学习的人数及动力；二是房地产开发企业、设计单位、施工单位及物业管理企业应加大BIM技术的投入，使得房地产开发企业以透明化、可视化的管理来提高管理效率，让公司的管理者及未来的客户、业主都更加清楚自己所提供、所需要的产品是符合自己的定位。因此，BIM模型技术的大力发展离不开房地产开发企业的全力投入，相信中国的数字化建筑模式在BIM技术的支持下会有进一步的发展。
参考文献
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[2]李建峰.工程计价与造价管理[M].北京：中国电力出版社，2005.
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