广州地铁设计研究院股份有限公司 510010
摘要：TOD是一种城市社区开发模式，在国内外被广泛采用。本文研究了TOD结合轨道交通上盖开发规划问题，阐述了TOD结合轨道交通上盖开发的设计原则，结合实际分析了几种典型的TOD模式开发案例，并给出TOD结合轨道交通上盖开发模式建议。通过应用TOD模式，可以使地块周边社会、经济效益获得明显提升，促进了商业综合体活力空间的形成，充分发挥出土地和轨道交通的效益。
关键字：TOD；轨道交通；上盖开发；规划
1、引言
在城市化工程进度不断拓展的背景下，土地资源变的紧缺，因此探索如何高效利用土地成为热门问题，很多地区开始探索立体化发展模式以增加土地资源的利用效率。TOD是一种城市社区开发模式，通过综合土地规划，加上引进先进的配备技术，道路和土地资源得到高效率运用，为人们提供更加便利和舒适的出行。轨道交通上盖开发对城市空间形象的改造和活力提升具有重要作用，本文基于TOD模式结合轨道交通上盖开发规划进行研究，探索枢纽综合体的交通规划设计方式，促进城市开发综合效益的提升。
2、TOD开发与轨道交通上盖开发规划设计原则
2.1TOD与轨道交通上盖物业概念
公共交通导向型发展模式（TOD），以公共交通为导向对城市规划作出细节优化的模式，强调主要以轨道交通为主的规划方式，使公共交通使用效率最优化。公共交通围绕通行枢纽建立集商业、居住、娱乐、教育、文化等综合性社区生活模式。TOD为城市发展效益最大化提供了新的思路，创新发展了城市建设中交通、商业、土地之间的协同发展方式，在全球得到广泛应用。
轨道交通上盖物业一般指轨道交通枢纽周边500m范围内所有与之相连或相关的建筑物群物业结构，大型居住社区、写字楼、酒店、商场等围绕轨道交通的建筑物均属于地铁上盖物业，对地铁上盖物业的开发充分体现了土地集约利用原则。
2.2以人为本
对TOD模式来说，最重要的是如何实现区域步行化，不以牺牲城市生活效率为代价实现在汽车化和步行化之间的平衡协调。创造以人为本的城市空间，而不仅仅是乘客聚集的公交站；创造具有个性和活力的场所，激励各种社会交往和经济互动，是实现城市可持续发展的基础保障。
2.3建立新型都市空间
建立充满活力的生活空间，让社区更健康，更人性化，除了居住还能实现社交活动和休闲休憩，刺进共享体验。精心设计公共空间，提供有吸引力的场所，建立一种新型的多层多功能的社区中心，让公众聚会和交往，可以通过参与TOD内的各种公共活动而聚集起来；并使多用途的公共设施，充分融入社区的日常生活，甚至可以将项目定位为社区的新形象和地标，成为所在地区的城市生活中心。
2.4优化步行路径
尽量减少车道延伸，增加步行车道；减少汽车使用，增加公共交通使用；采用叠式停车系统以减少停车库面积，设计多层车道和车辆出入口以增加流动性和可达性。规划多种形式的步行栈道，使换乘枢纽在多个层面上与不同的交通方式衔接；提供从高速的跨地区交通线到多种慢速交通公交以及穿行于社区的步行环境。
2.5适度开发，培育健康生活环境
包含多种用途的TOD开发模式应有一定的高强度开发，用增加的容积率换取TOD内更多的绿化带，培育健康生活环境；改善社区整体环境，倡导低碳生活方式。创造富有活力的三维城市景观和便于交往的多层公共空间，而不仅仅是作为通行的走廊，提高多种交通方式和社区之间的沟通效率，用高效、安全的方式实现城市空间的无缝衔接。
2.6提供混合功能用途
TOD可以提提供混合功能活动场所，集生活、工作、学习、购物、餐饮等于一体，集结不同活动，从而减少人们出行；构建全天候生活的社区，避免城市主要日常活动过于分散而导致的长途通勤；鼓励人们公交出行，减少碳排放；创造就近就业机会，提供生活质量。探索在设计中包含智能城市服务系统和能源中心的可行性，如垃圾生物处理系统、区域制冷/制热中心等。
3、TOD结合轨道交通上盖开发规划案例分析
3.1五角场万达广场
五角场万达广场由万达集团开发，地上商业面积约16万平方米，地下室约33万平方米。地上6层，包含食品、影城、家居广场、百货大楼、超市等，地下3层，容积率为3.95。五角场万达广场定位为中等收入的年轻白领阶层，适应他们的生活节奏和喜好，提供一站式消费服务，将办公、消费、购物等集于一身，集中在一定区域范围内，不仅提升了项目的聚客能力，也成为一种新型生活方式，容易提升人们的生活幸福感。
五角场万达广场，结合周边的地下及地面公共交通、下沉广场等构成立体交通衔接，广场位于地铁10号线江湾体育场站与五角场站之间。
针对万达商业综合体规划布局，设计人员将8中不同类型不同高度的建筑块体组合成一个错落有致的商业综合建筑群，且整体面向地铁10号线方向。
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图3.1万达商业综合体布局
考虑到人流、车流较大，高层写字楼没有设置在淞沪路与邯郸路的十字交叉路口。广场由五个商业建筑单体构成，设计了纵横联系的三条商业步行街，地面交通为环形网络由广场内五个出口引入。考虑到地铁线路对商业建筑的影响，将建筑每美的一面获得充分的关注，设计师将商业广场正面朝向地铁10号线，这样将各个方向的人群，即来自江湾体育场站和地铁10号线五角场站下沉广场的人流进行了有效的引流及汇聚。
3.2香港APM地铁上盖物业商业综合体
香港APM地铁上盖是观塘地铁商业综合体，总面积约6万平方米，位于九龙观塘。APM商场将地铁站与几个主要街道和大型商场有机连接，APM地上六层为化妆品、流行服饰、美食广场、酒楼、影音数码、电影院，地下一层为超市。
APM在商场一层设置了几种专用停靠区域，有公交、出租及送客区域，分别应对不同的交通需求，最然牺牲了一层的宝贵商用价值，但有效解决了周边交通问题，通过商场内部的专用通道引入不同交通区域，避开城市主要道路，并在面向主道路的方向上设置便利商店和商场入口。APM建筑充分利用了地铁交通特点，疏导地铁人流向商场集中，将自身打造成地铁和地面交通工具的换乘区域，突出了商场区域位置优势，将人流有效转化为购买力。消费者不管从哪个方向都可以方便快捷的进入商场和交通轨道。
3.3香港太古广场
香港太古广场，为综合性地铁上盖物业，位于香港岛金钟金钟道85-87号。太古广场包括五星级酒店、办公大楼、住宅、集中商业及停车场等。金钟站将地铁人流引入大面积的广场区域，可以迅速分流来自地铁站的人群。商场通往地铁的方向设有自动扶梯，以便快速高效的导入消费人群。
4、TOD结合轨道交通上盖开发模式建议
4.1依托轨道交通构建新型城市发展模式
城市发展中，如何摆脱摊大饼式的圈层式发展模式，优化大城市空间扩展，TOD模式给出了创新思路。鼓励城市沿轨道交通线进行集约化的高效发展，将交通系统与土地利用紧密结合，形成结构紧凑、具有可持续发展前景的城市空间业态。
4.2树立整体规划和综合开发理念
进行城市建设规划时，交通需求的供给和分析不超出城市土地空间规划范围，对当地交通发展的需求进行客观分析，正确评价自身实际供给能力。轨道交通上盖物业开发规划要具有整体、集约化的设计思路，合理搭配组合不同物业群，充分考虑乘客使用方便及舒适性，有效衔接各种交通工具的接驳。
4.3建立规范的法规体系
轨道交通和上盖物业开发投资大，涉及面广，对城市规划的影响较大，因此要充分理解政府的运输规划策略和相关政策要求，获得政府支持。如果是PPP联合开发模式，相关的法律法规和政策还需要进一步完善，明确政府、企业、轨道公司等不同参与设计单位的各自职责，严格遵守行业规则和商业准则，按照市场运作规律，在获取利益的同时对公益性项目建设做出贡献。
5、总结
本文对TOD结合轨道交通上盖开发规划进行研究，阐述了TOD结合轨道交通上盖开发的设计原则，结合实际分析了几种典型的TOD模式开发案例，并给出TOD结合轨道交通上盖开发模式建议。通过应用TOD模式，可以使地块周边社会、经济效益获得明显提升，促进了商业综合体活力空间的形成，充分发挥出土地和轨道交通的效益。
参考文献
[1]金鑫，张艳，陈燕萍等，探索适合中国特征的TOD开发模式——以深圳市地铁深大站站点地区TOD开发为例[J]，规划师，2010（10）.
[2]秦静，吕宾，谭文兵等，香港“轨道交通+土地综合利用”模式的启示[J]，中国国土资源经济，2013,11.
作者信息
陈梓华，男，1990年8月，广东，硕士研究生，TOD与轨道交通上盖开发规划，助理工程。