赵金月
恒大地产集团哈尔滨有限公司
摘 要：随着经济和社会的快速发展、消费者生活水平的日益提高，人们对于自身所居住的环境要求也在逐渐提高，因此房地产开发商需要意识到开发管理在房地产工程管理过程中所起到的重要作用。房地产质量是人们不断追求的一项指标，企业也要根据现实需要，以科学的方法管理房地产项目，对房地产开发经营的的工程项目进行规范管理。基于此，本文阐述了房地产开发经营的工程管理意义，对房地产开发经营的工程管理问题及其策略进行了探讨分析。
关键词：房地产开发经营；工程管理；意义；问题；策略
房地产开发经营管理是指在确定的时间范围内，为完成既定目标通过有效的领导及控制、计划以及组织能力，充分利用现有资源的运行机制，并通过特殊形式形成临时性组织的一种系统管理方法，其是保障建筑质量以及提高企业经济效益的重要手段。但是由于受到各种因素的影响，使得房地产开发经营的工程管理存在诸多问题，因此为了保证房地产开发的有效性，以下就房地产开发经营的工程管理进行了探讨分析。
一、房地产开发经营的工程管理意义
1、实现工程管理目标。房地产开发经营的工程管理可以严格控制施工进度、材料管理和资金使用，同时也是提升建筑企业竞争力的重要条件。
2、消除安全隐患，保证施工人员安全。由于施工现场多工种联合作业、露天高空作业多、人员流动大，是事故隐患多发地段，而加强房地产开发经营的工程管理能有效降低事故发生率。
3、保障工程质量。建筑施工企业系列标准的贯彻控制，建立质量保证体系，突出施工质量控制，要求施工企业把质量管理的重点放在施工现场。另外减少或消除施工现场的无效劳动，改善人、物、在施工现场的结合状态，减少施工材料的消耗，为施工企业节支增收。
二、房地产开发经营的工程管理问题分析
1、房地产开发项目前期相关问题。很多房地产企业对于前期的准备工作并不充分，为了加快资金流回正，盲目开工，一味抢工，以速度的快慢评判工程管理水平的好坏，最后导致安全质量事故发生，或因前期调研、策划不充分，导致未发现重大问题的存在，图纸、单位、报建手续办理与现场不匹配，最终产生一系列的遗留问题，反而增加施工管理难度。因此在房地产开发的前期应该预留足够的时间进行全面的调查和分析策划的重点，对工程的策划进行详细分析和检查，保证整个工程计划的详细和完整，如果前期的工程策划没有做好，在后期设计和施工中就会有大量的问题出现，严重影响整个工程管理系统的正常运行，对工程进度和施工质量有一定的负面影响。
2、影响因素多的问题。建筑建设过程中对工期的影响因素有很多。比如政策、现场环境、企业自身的管理水平、设计变更的影响、劳动力需求状况、物资供应问题、资金问题、风险问题等等。建筑的承包商对这些问题对没有采取积极有效的对策来进行解决。在事前没有进行很好的分析，制定应急计划，等事故发生之后却又是手忙脚乱缺乏应对对策。管理组织上重关系轻能力的现象严重，未能保证进度目标的实施，导致执行能力很差。项目成员只知得利，却不重视目标实现是否能顺利完成。缺乏有效的激励、监督、考核机制、目标分解不够明确。
3、从业人员问题。
由于经济的快速发展，房屋企业也迅速崛起，因而在进行房屋开发的过程中，任用的施工人员相当一部分没有施工资质，所以导致建筑的质量不达标，无法满足人们对建筑物的要求，导致房屋企业的发展不能稳步向前，不能为人类的生存和发展提供更好的建筑物
三、房地产开发经营的工程管理策略分析
1、加强房地产项目开发前的策划管理。房地产开发经营管理的第一步就是加强对项目开发前的策划管理，将项目的各个施工阶段的计划具体化，全面优化工程策划，让后面的计划和施工能够有效开展，促进工程中各个环节的顺利进行。首先，在策划前应该针对市场进行深入调研，充分掌握市场的相关信息，对性能、成本、安全和质量等进行详细分析，有效控制风险；之后在策划时，应该充分考虑各种因素，将项目的实际情况与市场调研结果相结合，保证计划的有效性和可实施性；最后进行项目的整体设计，应该将预算与策划相结合，确保数据的准确度，各个相关的部门应该及时沟通，将整个项目的施工风险降到最低，只有将策划的流程和管理制度具体化，全面控制策划中的不定量因素，才能有效保证后期的施工进度和工程质量。
2、做好施工技术交底工作。无论是工程整体施工还是部分施工，及时准确地进行技术交底工作非常重要。建筑企业相关管理人员向下一级的项目管理人员技术交底，项目的相关管理人员应向下一级的工程施工组长技术交底，工程施工组长向施工工段技术交底，这样一级一级紧扣的技术交底，使工程施工人员和技术管理人员及时明白了解施工工程的质量要求与设计的意图。技术交底的内容包括：施工技术方面的要求与合同的范围；设计的意图；施工设计相关的施工计划、部署、方法和技术手段；设计变更；新技术工艺的引进采用等。
3、严格施工组织与材料设备管理。具体体现在：（1）建筑施工组织管理。重视施工组织设计的编制和使用施工组织设计是项目部进行项目管理的重要技术经济文件，它具有组织、计划工程中各生产要素的功能，起着指导、协调工程全过程的作用，必须认真编制和贯彻执行。结合具体的人、机、材、资金以及现场的具体情况，做好施工力量设备的配置。在施工过程中根据条件的变化，科学灵活地调整、完善，做到因时、因地、因人制宜，使设计更符合客观实际，更能科学有效地指导施工。（2）材料设备管理。主要表现为：第一、材料管理。材料所需费用一般占到整个建筑造价的六成左右，材料管理直接影响到整个工程的造价，因此在施工前应对建筑项目所需要的材料做好采购计划，确定所需材料的品牌、材质，规格及数量，并做好查验工作，未经检验的材料不允许用于工程，在采购时应提前了解市场行情，尽量找到质优价廉的货源，并核实材料数量、规格、品牌等等、避免出现失误影响施工进度；在材料的分发管理方面，应安排专人发放，专人管理，根据施工组织计划及实际施工进度情况，编制合理的需求计划，适时安排材料的到货退场。并且还要做好建筑材料试验及试验技术管理工作，建筑材料试验应该按照相应的程序对规定的建筑材科及施工半成品、施工成品进行性能测试和评定。第二、设备管理。机械设备是建筑中的重要工具，在建筑建设中得到广泛使用。建筑施工设备管理要从设备的保养与维护抓起，通过设备的保养与维护，保障施工设备能够稳定的运行，以此保障工程施工进度。
4、强化从业人员管理。人是影响建筑建设的直接因素，为了严格执行管理规定，有效进行施工人员管理，保障工程施工质量，督促施工企业必须建立健全的人员管理体系。以完善的规章制度、健全的工程组织机构、提高专业技术人才比例等方式为工程施工质量奠定基础。在进行人员管理过程中，主要针对工程施工操作、安全规程执行等进行管理。严格要求施工人员执行施工安全对策，按规定佩戴安全帽、高空作业使用防护用品等。
结束语：
综上所述，房地产开发经营管理过程中，为了保障建筑工程项目建设的顺利进行，需要合理运用科学管理方法，确保工程进度及质量，对其存在的问题采取相应的策略，从而促进建筑业的可持续发展。
参考文献：
[1]顾泓渊.对于房地产开发管理的特点及其要点分析[J].住宅与房地产，2018
[2]肖雪枫.关于房地产开发中建筑工程项目管理探讨[J].江西建材，2017
[3]刘秋平.关于建筑工程中房地产开发工程管理的思考[J].建材与装饰,2018
[4]陈艳龙.建筑工程管理在房地产项目建设中的运用初探[J].四川水泥,2018