武永宝
中国建筑设计研究院有限公司 100044
摘要：随着深化改革的推进，各方面制度都趋于完善，建设用地指标控制越来越细致、科学、合理，节约用地的基本国策在政策制定方面就已经得到有力的保证；建设项目向空中、向地下立体发展趋势明显，在建设用地、建设规模确定的前提下，如何高效利用土地就对规划、设计提出了更高的要求。随着城市的发展，土地越来越稀缺，发掘废弃土地的价值就显得尤为重要，近年来越来越多的项目选址废弃工矿企业用地，如北京雁西湖应用数学研究院利用某水泥厂老厂房改造更新，利用首钢老厂区改造为甲级写字楼、高端研发中心、冬奥会相关旅游中心的新首钢园，利用废采石场建设江苏省园艺博览会，北京乐高乐园项目选址原某水泥厂等等；这些废弃的土地由于种种原因，加大了项目开发建设的难度，同时对规划、设计提出了更高的要求。总图专业这个自1956年就设置的专业，多少年来离不开土地，主要工作就是帮业主“选好地，用好地”，执行国家节约用地的政策；总图设计合理与否在一定程度上直接决定了建设用地的利用水平。
关键字：用地；标准；总图；高效
总图设计包括总体规划布局、总图竖向布置、道路设计、室外管线综合设计等相关内容，贯穿了整个项目周期。在建设项目的设计过程中，尤其在总体设计阶段，根据项目要求、特点，在建设条件分析、满足相关法律、法规、规范的基础上，合理布置建（构）筑物、道路、交通、消防、日照、竖向、管线、绿地、绿建、雨水控制与利用等设施。在实际的项目中贯彻落实节约用地的基本国策，就需要采用新工艺、新技术、新材料，不断优化工艺流程及总图布置方案。
本文重点从建设用地标准、建设用地分析、总图设计、土地高效利用等方面，简要阐述总图设计与高效利用土地。
一、建设用地标准
1.城乡建设用地指标：城乡建设用地分类及指标等在《城市用地分类与规划建设用地标准》（GB50137-2011）中都有很明确的规定。如“4.2.2 新建城市（镇）的规划人均城市建设用地面积指标宜在（85.1-105.0）㎡/人内确定。”……
2.工业项目建设用地指标：主要有投资强度、容积率、建筑系数、行政办公及生活服务设施用地所占比重，在《工业项目建设用地控制指标（试行）》中都有明确规定。
1）建筑系数应不得低于30%。
2）建设用地中行政办公及生活服务设施的比例≤7%，……
3）按行业规定了下限容积率，……如黑色金属冶炼及压延加工业的容积率≥0.4。
4）按行业、按地域规定了投资强度，如一类四等地区（鞍山市铁东区、铁西区、立山区、千山区）黑色金属冶炼及压延加工业的投资强度≥2700万元/公顷。
3.居住区用地指标：按规模、气候区划、平均层数类别对人均居住用地面积、容积率等在《城市居住区规划设计标准》（GB50180-2018）中都做了明确的规定。如十五分钟生活圈、气候I区、多层I类（4层-6层），人均居住用地面积40-54㎡/人，居住区用地容积率0.8-1.0。
4.普通高校用地指标：按学校类别、办学规模在《普通高等学校建筑面积指标》（建标191-2018）中对必须配置的生均总指标等都做出了明确的规定，如办学规模10000人的理工院校，校舍建筑面积生均总指标为28.40㎡/生。同时对规划阶段的容积率也有明确规定：一般院校按0.5计、体育院校按0.45计、艺术院校按0.6计。
5.综合医院用地指标：按医院的规模在《综合医院建设标准》（建标110-2008）中对床均建设用地指标做了规定，如1000床的综合医院，床均建设用地面积为109㎡。
等等都按项目类型、建设规模对建设用地进行了指标细化控制。
二、建设用地条件分析
建设用地条件分析主要包括自然条件、建设条件、规划控制等，做好建设用地的分析，是高效利用土地的关键。
1.自然条件分析就是对项目用地的自然地理特征，包括地形地貌、气候水文、地质等建设条件进行分析。可结合软件进行高程分析、坡度分析、坡向分析、剖面分析、流域分析等等，如高差对建筑方案的影响很大，坡度对建筑、道路的布置起关键的作用，坡向对住宅类项目就至关重要等等。以某项目为例简要介绍利用CIVIL 3D进行地形分析。
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图4：坡度分析图
2.建设条件分析，主要包括用地界线、面积、性质、建设规模、绿地率等等，周边用地性质及配套设施，市政、道路交通条件等。一般建设用地钉桩成果、规划条件通知书、控制性详细规划中都会明确相关内容。下图为某项目建设用地的情况。
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图5：建设用地条件示意图
3.规划控制，一般城市建设项目均需满足当地规划管理技术规定，如《北京地区建设工程规划设计通则(试用稿)》中对建筑退线、建筑间距、建筑高度、文物保护、绿地面积计算等等都有明确的规定。
三、总图设计
1.总图设计内容
1）工业建设项目总图运输内容经过几十年的发展，已经比较具体、系统、完善。《工业企业总平面设计规范》（GB50187-2012）、《钢铁企业总图运输设计规范》（GB50603-2010）、《核电厂总平面及运输设计规范》（GB50294-2014）、《医药工业总图运输设计规范》（GB51047-2014）等等行业规范中对厂址选择、总体规划、总图布置、竖向布置、道路与铁路等运输线路、管线布置、绿地布置等总图设计内容均有详细的规定。
2）民用建筑项目总图设计内容主要包括总平面布置、竖向布置、道路设计、管线综合、土方计算等内容。如《建筑工程设计文件编制深度规定（2016版）》、《民用建筑设计统一标准》（GB50352-2019）、《城市居住区规划设计标准》（GB50180-2018）等等专业规范中对总图设计（或场地设计）均有详细的规定。
2.总图设计流程
收集资料、现场踏勘→建设条件分析→总图设计多方案比选→总图设计优化→总图设计深化→施工配合
3.总图设计任务
在确定建设用地后，依据对建设用地的分析成果，对现场踏勘等基础上，在满足基本功能、规划、防火、防爆、防振、防噪、日照、节能环保等要求的前提下，合理进行功能分区，因地制宜地布置建、构筑物、道路、铁路、管线、绿地等等设施，确定各类设施的平面位置、竖向高程。
下图为某钢铁联合企业新厂区的总图（卫星图片），该项目用地约4平方公里，布置了原料场、烧结、焦化、石灰、炼铁、炼钢、热轧、冷轧等等设施，近期年产550吨钢；总图设计全流程参与项目的设计、建设过程。
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图6：某钢铁企业厂区总平面示意图
四、高效利用土地的几点思考
随着时代的发展，土地资源越来越紧缺，尤其是城市核心区，如何更高效的利用有限的建设用地一直是总图设计师努力的方向。
1.市政公用基础设施
1）竖向规划：对建设用地在满足自然条件、工程条件和使用要求的前提下，对现状地形进行改造、利用，确定场地控制标高、坡度、排水趋势、土石方平衡等工作的专项规划。
竖向规划不合理，势必造成大填大挖、内涝等的情况，由此带来的环境破坏、资源浪费、水土流失、开发成本过高等等问题教训深刻。因此竖向规划是否合理直接决定该片区的土地利用效率。
竖向设计不合理，造成雨水排放不通畅，城市局部内涝严重。由于对城市或区域整体竖向标高缺乏总体考虑，大部分城市并没有编制竖向规划，即使有了竖向规划的，在后期的开发过程中由于缺乏科学管控、深化设计和问责机制，各自为政和随意性较大，使规划没有严格得到落实或实施。
近年来，国内一些城市本来是山区丘陵城市，具有很好的自然景观和排水条件，但为了开发建设新城区，往往采用“七通一平”的做法，先削山填谷，将地面推平，这样貌似能更好地利用土地，交通也更好组织。然而这种做法不仅破坏了原有的自然生态空间格局，也不利于城市排水，属于典型的“没困难创造困难”，给城市生态、建设成本、场地排水等方面增加了难度，带来了隐患。
土石方工程：建设用地土石方量定额指标，由于受多种因素的制约，难以制定统一合理的平衡标准。经大量调查，提出参考土石方量定额及其平衡标准指标。
2）综合管廊：在城市地下统一规划、设计、施工、维护，敷设各类市政公用管线的设施。综合管廊具有改善城市环境、充分发挥道路交通功能、有效利用地下空间、确保各类管线稳定供应、减少各类管线维修费用等诸多优点，其高效利用土地的效果是不言而喻的。《城市工程管线综合规划规范》（GB50289-2016）、《城市综合管廊工程技术规范》（GB50838-2012）中对综合管廊系统规划等都做了详细的规定。
3）地下道路：简言之，位于地下的城市道路，功能越来越复杂，可供机动车、非机动车、行人通行。尤其在城市核心区，地下道路有利于城乡建设用地的综合高效利用。《城市地下道路工程设计规范》（CJJ221-2015）中对地下道路的平、纵、横，出入口等都做了详细的规定。近年来，交通性主干道入地或者加盖绿化，有利于减少车辆对中心区的噪声影响，同时在中心区可以增加大片的绿地、广场，降低雨水径流系数，提升城市环境质量。如北京副中心核心区段东六环改造入地后，地面规划为高线公园。
2.高层住宅区总图设计
在建设用地、建设规模确定的前提下，结合用地条件分析，优化总图设计，尽量减少车行道路占地，增加绿地及室外活动场地，为提升居住环境质量，使得土地高效利用。
1）建筑布置
高层住宅区建筑主要包括住宅楼、公共服务配套设施两大类，在满足日照、消防、卫生等间距要求的前提下布置各建筑的平面位置。如《北京地区建设工程规划设计通则（试行版）》中对建筑退线、建筑间距等都有明确的规定，“2.3.4 退让相邻单位建设用地边界线距离”、“2.4.2 建筑间距的系数”……北京地区对住宅楼间距采用日照软件计算和日照间距系数进行双控。
2）道路布置
高层住宅区应采用人、车分流的交通组织形式，车辆进入小区后进入地库，区内道路以消防应急救援为主。尽量减少道路用地面积，增加绿地及室外活动场地，对于提升居住环境品质至关重要。
消防要求
消防车道供消防车灭火通行时的道路。《建筑设计防火规范》（GB50016-2014（2018版））中第7.1条中对消防车道、第7.2条对救援场地和入口都做出了明确的规定。
3）绿地布置
高层住宅区容积率大、建筑密度低，绿地面积较大，宜采用集中与分散结合的方式，计入绿地率的绿地面积计算规则各地大多有相关规定。尤其北京地区，计入绿地率的绿地面积计算执行北京市园林绿化局、北京市规划委员会联合印发的《关于北京市建设工程附属绿化用地面积计算规则（试行）》的规定，如“无地下建、构筑物的绿地面积达到总绿地面积的50%”等等。
4）管线布置：高层住宅区管线大多从市政直接接入地下车库，沿地库内敷设；直埋管线以雨水、污水、燃气等为主；检查井可以结合景观进行美化处理。
3.综合交通枢纽站城一体化开发
深圳市前海综合交通枢纽站城一体化开发项目
亚洲最大的综合交通枢纽工程被自然资源部列入《轨道交通地上地下空间综合开发利用节地模式推荐目录》作为典型经验，在全国范围推广学习。
前海综合交通枢纽及上盖项目由地下枢纽和上盖物业两部分构成。枢纽部分由地下五条轨道线路（已运营地铁1、5、11号地铁，规划穗莞深城际铁路及深港西部快轨）、口岸及交通接驳场站（公交、出租、旅游大巴等）构成。总用地面积约20公顷。枢纽建筑地下六层，其中上面三层为轨道及交通换乘区，下三层为地下车库，设4900多个停
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图7：深圳前海综合交通枢纽总平面示意图 车位。枢纽将设置深港过境口岸、交通接驳场站（公交、出租、社会车辆、旅游巴士等），通过地下可直接连通市政道路的周边建筑，实现站城无缝对接。上盖开发部分定位为集枢纽、甲级办公楼、立体商业、酒店及公寓于一体的超级枢纽城市综合体，包括9栋超高层塔楼（含裙楼）、地铁11号线上盖独栋商业、远期枢纽上盖商业等。总建筑面积预估约215.9万平方米，其中枢纽地下建筑面积88.1万平方米，地上综合开发建筑面积约127.8万平方米。
节地效果：前海综合交通枢纽项目整合了轨道交通、深港过境口岸、交通接驳场站（公交、出租、社会车辆、旅游巴士等）等多种功能，有效地节约集约利用了过境口岸、交通接驳场站等公共设施用地。同时，枢纽通过地下可直接连通市政道路的周边建筑，通过立体公共交通与高端城市综合体无缝连接，将地面空间释放并还给城市，实现用地的高度复合集约利用。
站城一体化开发项目将铁路线路及车站、轨道交通线路及车站、公交、出租、社会车辆、旅游巴士等交通接驳场站等多种功能布置于地下，地上一体化开发办公、商业、酒店、公寓等，实现建设用地的高效利用。对总图设计也提出了更高的要求，传统意义上的总图已经不能很好的表达这复杂的项目，传统意义的建设用地界线也不能满足这复杂项目的要求，就需要用立体空间的维度来表达。如建设用地需分层控制，总图也需分层等等。
4.利用废弃的土地
近年来，城市发展由扩张式到内涵式，随着观念的转变，人们更关注生活质量、环境质量，城市中一些污染类的企业都进行了环保搬迁升级，而原来的厂址如何利用、恢复活力，给大家带来了新的课题。由此引导着更多有责任的设计师绞尽脑汁地加以保护、加以利用，充分发掘废弃土地的价值。
某项目建设用地位于某园艺博览园一期东部，规划总用地20.69公顷，整个用地东西长约1075米，南北宽约220米，用地范围场地内地势高差60余米。用地原址为原有废弃采石场，现状多为陡峭崖壁。这对总图设计提出了更高的要求，如现状崖壁的处理，建筑、道路的布置，竖向布置，管线的敷设；雨水利用与排除等都较传统总图设计复杂的多。
五、结语
综上，随着新技术、新工艺、新材料的发展，工程项目建设用地指标也会越来越小，一体化开发，废弃土地的再利用等等，这就要求总图设计精细化，节约每一寸土地，用好每一寸土地。只有不断的学习、提高，去适应时代的新变化、新要求，才能在改革中得到发展。
参考文献：
[1]《民用建筑场地设计》赵晓光 党春红主编（中国建筑工业出版社）
[2]《总图设计》井生瑞主编（冶金工业出版社）
[3]《中国城市土地高效利用研究》曹建海（经济管理出版社）
[4]《深圳市前海轨道交通枢纽站综合规划》（深圳市规划国土发展研究中心）