摘要：随着我国经济在快速发展，社会在不断进步，城市建设在不断加快，在城市居住环境中，很多老旧小区的布局中土地利用率不高，还出现居住的环境差的问题，所以要据此作出相应的改造。
关键词：老旧小区；微改造；问题；办法
引言
全国各地在推动老旧小区改造中积累了一定的经验，探索了推进的路径，但是在实践中仍面临改造资金筹措渠道窄、设施改造协调难度大、公共服务统筹改造少等问题。为了更好地推动城镇老旧小区改造，要做好以下几方面工作：
1城市老旧小区微改造面临的问题
1.1老旧小区绿化水平不足
城市老旧小区的绿化问题一直是影响老旧小区改造工作的重要内容，近年来在我国改造方工程方案的实施以及走访过程中，发现很多城市在绿化工作开展过程中，延伸到老旧小区就会出现停止的情况，并且缺乏相关人员的日常维护，这也就导致了城市老旧小区存在有非常严重的绿化问题，小区内杂草丛生，苗木的病虫害问题也无法得到有效处理，对于居民们的日常生活也就造成了严重的危害。
1.2资金来源
老旧小区改造，资金从哪儿来？从财政出资看，若主要依靠财政资金，财政面临巨大压力，仍仅靠政府一己之力，远无法满足改造的巨大资金需求。特别是老旧小区改造是以区县为单位，区县的财力有限，同时单由政府出资也不符合“谁受益谁出资”的原则。从居民出资看，大多数老旧小区位于城市中心区，住户多为老年人和租户，居民长期缺乏缴费习惯，且对改造后价值提升效果缺乏感知，出资动力不足。从社会资本出资来看，老旧小区改造投入大、周期长、收益不确定性高，尚未形成资本进入、退出的合理机制，没有形成资金链循环，因而参与积极性不足。
1.3专有部位改造“谁所有，谁负责”
某住宅小区（一期）原有储藏室为铁皮房，年久失修，损坏严重，并存在漏电隐患。铁皮房属于专有部位，应由业主自行出资改造。经研究，确定改造思路：改造工作由物业服务企业牵头，在征求业主意见的基础上进行改造，改造费用按成本价由业主分摊。改造之初，部分业主持观望态度，希望政府承担全部改造费用，根据现状，采取分步实施的办法，分期进行改造，最终经过三期施工，完成改造，消除安全隐患，美化居住环境。
2解决办法
2.1识别多样化的更新类型、提供多种改造选择
在城市中许多老旧小区的各种因素，如在地理位置、交通、建筑、环境、历史、文化、人、要求等方面都存在差异，有自己的特点。通过查阅历史资料、现场实地调查、问卷调查和分类访谈，对老小区各领域各方面的数据进行分析，为利益相关者微观改造提供参考。在分类整理的基础上，对老旧社区的建设年限、街道建筑肌理、居民意愿、文化、特色产业等因素，将老社区分别改造成为一个紧迫性、可改性和暂缓改造性这三种类型。改造过程中要对出现的各种因素进行尊重，具体问题具体分析，因地制宜，从多种改造的选择中进行归类选取相适应的改造方式，据此来满足住在不同位置居民的实际需求，合理地推进微改造的工序。
2.2改造资金筹集问题与处置建议
介于城镇老旧小区较多的影响，因此在改造资金数额方面表现较大。结合以往的经验来看，这个可以从多方面筹集。一般来说，可以从政府财政资金补贴，金融机构贷款，社会资金投入，居民个人出资等方面进行筹集。其中，对于道路工程改造、楼内管线及附属设施整治、景观提升等方面涉及到的改造资金，应该由财政补贴资金支出。对于存在经营性的服务设施，如菜市场、停车场等的修建费用可以通过金融机构贷款方式进行解决，或者也可以通过引进社会资金方式进行解决。另外，像自来水，燃气等管线设施方面的修缮，应该由管线单位进行出资。而对于加装电梯等修缮费用，可以采取财政资金出大头，居民个人出小头的方式解决。
2.3以满足需求为导向，链接养老服务
考虑到很多老旧小区面临“老龄化”人口居多的情况，改造要以需求为导向，把养老服务作为重要配套。依托社区发展，提供以居家为基础的多样化养老服务，为老年人提供助餐、助医、助行、助洁等便捷服务。同时，要调动社会力量发展适合老年人消费的旅游、养生等服务。如在城镇老旧小区改造中增加改造用房，用作建立“养老中心”“社区养老医疗护理站”等机构，建设步道、口袋公园等公共活动场所。加快完善体制机制，为老龄化社会稳定发展创出新路。
2.4做好绿化景观的创建修复工作
首先需要对城市的老旧小区绿化工作进行提升改造工作，在原本社区绿化布置基础上，积极采用新型复合式的绿化建筑。除此之外还需要在小区进出口部位布置花卉，提升小区的外观美观性。对于老旧小区内的空闲空置区域也要组好开发工作，通过对废旧停车场以及锅炉房进行升级改造的方式，提升老旧小区的绿化面积跟绿化水平。此外在老旧小区内还可以增设咖啡厅以及酒吧等娱乐场所，对原本废旧的社区设施进行再次利用，通过多边方法来提升城市老旧社区的绿地占用面积，对于小区居民生活水平的提升也有着重要意义。
2.5实施激励支持政策
按照“共谋、共建、共享”原则，引导加大绿色智慧住区建设资金投入。中央和各级财政列支专项补助资金，对绿色智慧住区试点示范进行奖补；发挥绿色金融的作用，对绿色智慧住区改造项目予以低息贷款；将绿色智慧住区建设作为高新技术企业评审、科技研发补贴依据之一，对参与实施的企业执行税收优惠，激发创新活力。
2.6开展全生命周期的持续评估、完善指标体系
为完成对老旧小区的生命周期建立和完善分析和评估体系，在进行改造的前一阶段，首先需要对老旧小区的现状进行分析定量，确定好如何开展改造措施，找出现存的隐患，确定为重点改造对象；在改造期间，根据实时出现的情况及时作出调整举措；在改造的后期，需要对整体改造的小区进行统一的寿命评估，使改造活动有效进行下去。对居民生活情况的调查，多在于经济条件、居住环境、公共设备的人均配置、日常生活经常行走的路线等，居民对公共空间的使用情况进行统计了解、在同小区内的人是否存在协作，是否讲文明懂礼仪，在生活购物上是否方便等实际情况进行调研。
2.7建筑安全为要义，实施违建拆除和抗震加固
老旧小区改造中，拆除违章建筑、线路规整、管道疏通、墙壁粉刷、道路修补等，是已达成共识的“常规操作”，有利于进一步优化公共空间环境，消除安全隐患，维护社会公众权益。对小区内的违章建筑全部拆除，腾挪出空间，进行合理规划、运营，有助于提升小区品质。对老旧小区房屋进行抗震鉴定，不需要拆除的建筑进行抗震加固，需要拆除的建筑列入计划。老旧小区改造按照新的标准，抗震烈度要提高1度。要达到这个标准，每平方米结构加固要增加5000元。这里涉及政策、法规、技术、规范、标准、管理、资金等多个环节的问题。
结语
选择用微改造的方式而不是大规模的整改模式，对老旧小区的局部设施规划和整体楼房设计进行合理的优化，能够使得老旧小区的居民的生活质量提升几个档次。微改造技术不断改善促进，相信不久的将来在改造老旧小区时更好地为之服务做出贡献。
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