摘要：在目前房地产市场的大环境下，房子坚持是用来住的不是用来炒的大基调之下。只有房地产项目开发成本控制得较好的企业才有可能在激烈的市场环境中生存下去，在土地市场竞争中保持优势，才有可能在新时代的房地产市场中脱颖而出，开发成本控制不力的企业必将会被惨烈的房地产市场所淘汰。
关键词：房地产；项目成本控制；问题研究；综述
1导言
当前房地产市场竞争异常激烈，2016年中央经济工作会议提出“房子是用来住的，不是用来炒的”，2019年中共中央政治局会议对其再次重申，并且明确“不将房地产作为短期刺激经济的手段”。在严格调控之下，房价回归理性，房地产业告别暴利时代。房地产开发项目成本管控是房地产开发管理中的重要部分，贯穿于房地产开发项目建设的全过程。
2房地产开发项目成本控制的意义
詹小芹提出，在后金融危机时代，房地产在高速发展的同时，也将面临不断加剧的行业竞争、政府政策调控等问题，房企为保证自身的利润空间需要不断加强建设项目的成本控制，以此使企业在激烈的市场竞争中能够生存发展。李力、郑正东认为，受政府综合调控政策，导致房地产市场成交量低迷，从事房地产开发的企业的资金紧张、利润被压缩。为此，要从房地产项目成本控制的角度出发，采取及时有效措施进行成本控制，才能使房地产企业渡过难关，更好地提高房企的经济效益。郑洪涛、张颖指出，项目成本控制是房地产企业成本管理的关键问题，项目成本控制能力直接影响项目的利润。需要在项目管理的基础上，进行内部控制项目全生命周期成本进行风险的分析与控制，从而实现房地产企业在竞争中占据有利地位，确保对项目成本的整体控制。同时，钱宝山认为，当前房地产市场趋于饱和，国家宏观政策调控力度加大，行业环境不明朗，房源需求热度逐渐下降的时候，如何加强项目成本控制是房地产企业能够生存下去的关键。
3房地产开发项目成本控制的影响因素
3.1成本控制体系
Afonso认为，一个企业项目的利润的实现与否，是项目开发所用成本与项目价值之间的关系，而实现这种关系可以通过建立完整的成本控制体系来达成。VacharapoomBenjaora指出，针对市场上众多规模的建筑承包商建设规划，但在技术上往往无法支持其计划需求，为此要建立一种数据信息共享的成本管控体系。
3.2项目阶段因素
孙志阳、齐梅提出，房地产开发项目若想有效地实施成本控制，应该建立完善的项目成本控制体系、进行全过程项目成本控制、定期成本偏差分析、综合分阶段进行成本控制，建立项目成本控制绩效考核制度。尤佳指出，房地产项目具有投资大、周期长等特殊性，这些特质决定了房地产企业在成本控制时要对项目各阶段进行具体划分，细化到各阶段要素的成本，要对目标成本进行完整的预测，监督和考核。胡风雨、吴翠花在研究的基础上构建了ISM模型，对影响影响房地产开发成本控制因素作半定量化的分析，把复杂关系分层使其结构化，明确各个12个因素之间的相互关系，针对不同因素提出不同措施[15]。杨、陆戎认为，房地产开发项目在进行影响因素考虑时，要分阶段的充分考虑，按照项目的阶的影响因素进行划分和归纳。
3.3物料及人员因素
原野提出，方案的设计规划、设备使用和建筑材料的质量标准、价格高低、材料用量等因素都影响房地产企业项目的成本。王玉柱在此基础上提出了员工的业务能力素质以及对项目成本控制的自觉意识是房地产项目成本控制的重要影响因素。他认为，提高员工全员全程参与对项目成本控制的主观自觉性和积极性会对项目的成本控制产生深远影响。
4房地产项目成本管控情况经验分析
房地产业是国民经济的重要组成部分，其健康发展对国民经济的增长具有极大的促进作用。由于房地产项目的建设周期长，投入资金大，受政策、市场等不稳定因素的影响大是一个高风险、高回报行业。目前各大房企均意识到要在高风险和高激烈的市场竞争中实现经济收益最大化，就必须对开发项目的成本进行有效管控，实施集约与效益并重开发。本文以本人具体实施的中交财富中心项目为依据。通过对中交财富中心项目实施过程中的项目成本控制方法得出以下具体房地产开发项目成本管控经验。
4.1方案设计阶段
要求成本人员就参与进来，从成本角度对方案设计提出优化的可能性。结合项目实际需要去除多余的不必要的功能，并对项目现场总体布局进行优化。确保项目建造内容、建筑形式合理化。结构指标(主要材料含量)及施工图质量合理化。例如:中交财富中心项目电梯设备采购及安装工程方案确定前，成本人员根据项目定位与数十个国际一线电梯品牌制造商主动联系。通过与各家电梯制造商反复沟通，最终在电梯设备梯速、选型、流量及电梯功能等方面进行了再优化。在保证项目电梯品质的基础上去除了多余的不必要的功能，仅电梯设备采购及安装一项节省造价约1500万元。
4.2招标阶段成本控制
全部采用工程量清单形式集中招标。每个分部分项工程价格确定后最大限度地减少了后期施工单位可操作性的空间。
4.3合同谈判阶段
这方面其实是合同双方之间的一种拉锯战，专业知识、经验预判、谈判技巧等等要求较高。成本人员严格执行造价超100万元合同报总公司审核审批制度，在充分透明的基础上利用了项目公司与总公司的各项专业知识、经验等优势使得各个合同更加合理、合规。
4.4施工阶段成本控制
首先，中交财富中心项目各项变更签证过程透明化、制度化、可追溯，任何变更签证都有据可查。其次，暂估材料确定过程中成本人员组织成本、工程、设计等部门，通过实地考察、不同材料设备对比等方法选择了无论在品质上还是价格上最优的材料设备。这其中尤其以中交财富中心项目幕墙石材最具代表性。为了选择最适合中交财富中心项目要求的石材，相关人员多次深入全国各个大型石材矿场实地考察并形成了石材考察报告，之后组织几家优质石材厂商进行石材招标。通过实地考察及招标最终选择了品质及价格上最适合项目的石材。其中仅石材一项降低造价约800万元。
4.5结算阶段成本控制
这个阶段就是对前面几个的总结，经验与知识的积累最重要。对合同的理解、工程量清单的整体把控与各组成部分的计算依据清晰等等。中交财富中心项目工程结算贯穿于项目实施全过程，按照结算随工程进度同步开展的原则。通过结算工作策划，同时各项工程结算过程中多次组织召开结算协调会，做到结算工作及时、透明。避免项目结束后结算工作的大量争议的产生。大幅度降低了项目的建安成本。
4.6供应商管理
中交财富中心项目签订的设计、施工、材料设备类等合同共计约8．9亿元。从中交财富中心项目实施伊始便建立了公开、透明的供应商信息管理办法，项目开发过程中各相关部门通过对各供应商进行过程考核、结果评价等方法进行管理。确保各供应商能够保质保量完成合同内容。同时针对设计、施工、材料设备等供应商履约情况。中交财富中心开发过程中通过过程考核、结果评价等选择了一大批全国性大型供应商。例如:中国建筑技术集团、中建三局一公司、远大幕墙、上海三菱电梯等，在工程质量、施工进度保障、甚至深化设计方面都胜过当地企业。在成本优化的同时也保证了中交财富中心项目的品质。5
5结语
综上所述，成本管控主要是通过全员全过程控制，对可控成本、变动成本和成本异常偏差实行有效监控，对合同的履行进行有效的监督，保证将成本控制在目标成本范围内。基于以上几项具体措施中交财富中心项目在保证品质的同时，成本控制效果显著，为项目超预期盈利打下了良好的基础。
参考文献
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[2]涂菲.房地产开发项目的全过程成本控制[J].住宅与房地产,2018(34):2.
[3]马宣林.试析房地产开发成本控制研究[J].时代经贸,2018(33):76-77.
[4]刘伟.房地产项目预算成本控制的研究分析[J].中外企业家,2018(33):116.