摘要：随着城市化进程的快速推进，轨道交通事业与房地产业联系日益紧密，研究与轨道交通建设、房地产开发密切联系的土地资源如何进行高效利用，提高土地的利用效率，提升轨道交通沿线的土地、房产价值有重要意义。本文从具体案例进行阐述，并就一体化开发建设提出相关建议。
关键词：土地集约 轨道交通 房地产 一体化开发
一、轨道交通建设、房地产开发与土地集约的关系
土地节约集约利用是生态文明建设的根本之策，是实现城市可持续发展的关键之一，轨道交通是疏通城市经济发展的命脉，房地产是城市发展拉动的重要引擎，三者需紧密联系。目前的众多城市，为快速发展，轨道交通大比例投资建设，一定程度上提高了城市的生产力、协同了城市板块间的经济平衡，引导了城市的人口流向及发展，提升了轨道交通沿线的房地产的价值。无论商业抑或住宅等各业态的地产类型，均对交通条件非常关注，而城市的容量均有限，如何在有限的土地资源上，对轨道交通沿线上盖的物业进行有效开发，既节约集约土地，又能发挥土地价值的最大化，非常值得研究。
基于土地节约集约的背景，测算出轨道交通沿线土地可供挖掘的利用潜力，在此基础上提出土地集约利用的措施，提高轨道交通沿线土地利用效率，发挥土地及房地产开发的最大价值，为制定城市土地管理政策，房地产开发政策提供科学依据。
二、轨道交通沿线土地潜力挖掘
根据《城市轨道交通2017年度统计和分析报告》中统计出，2017年国内各城市轨道交通运营线路长度前10依次为：上海、北京、广州、南京、深圳、成都、重庆、武汉、大连、天津。中国已运营地铁的城市34座，南京排名第四，总长364公里。充分挖掘地铁沿线土地的潜力，提高土地节约集约有重大意义。
一般的研究对轨道交通的土地的潜力的挖掘主要从以下几方面：1、从土地利用、空间布局、综合配套等层面提出优化地铁沿线土地开发的规划建议；2、车辆基地的土地，针对停车场、定修段、车辆段等基地的集约研究； 3、轨道交通一体化开发提高其经济、社会效益，而目前研究较多的是一体化开发主要从一体化设计、一体化开发模式等进行研究，本文主要从土地节约集约角度，对轨道交通沿线土地的一体化开发与房地产结合，挖掘土地利用潜力，争取土地价值、房地产开发价值的最大化，实现社会、经济效益的最优化。
三、南京地铁1、5号线地块土地利用效率及地产开发研究评价
地铁线路走向与城市规划相协调，结合城市现状和地质条件，合理进行选线布站，减少拆迁量、降低工程造价，提高土地利用率和开发价值。本文选举了两例地铁下穿地块的案例，通过对比分析，计算出两种开发模式下土地利用的效率。
1、地铁1号线玉兰路地块
1号线是南京地铁第一条建成运营的线路，于2005年9月正式运营。下图红框所示的玉兰路地块，其编号为NO.2015G62，南京市国土资源局于2015年11月公告出让，后由绿地竞得该项目，开发为绿地玉晖项目。地铁1号线下穿玉兰路地块，因地铁开发时未考虑后期土地开发，未做一体化维护，后期该地块出让时地需按照规范进行相应的退让，一宗地分割成两个独立的小地块，地面形成一条40米宽的隔离带，如下图所示：
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项目于2016年进行开发，按照规划要求，对地铁进行退让，开发建设后，土地开发利用评价如下:①宗地被分为两小宗土地，项目整体性受影响，在土地用地类型唯一的情况下，将不利用开发建设完毕后运营的统一管理；②如上图所示，土地内部切割不方正，土地边角位置开发强度有待提升，且开发中影响地上建筑物的朝向，影响日照。③地上建筑面积有待提升，若提早布局1号线的一体化建设，将减少地面40米的红线退让，在同等容积率情况下，地上建筑面积将增大，提升土地的集约利用度。
非一体化造成土地利用效率的低下，故地铁与后期地块一体化进行建设，对于提高土地利用效率十分有必要。
2、地铁5号线朝天宫地块
5号线于2018年全线动工，通过对沿线地块进行梳理，发现有地铁下穿地块的情况，朝天宫站点及机场站站点等，以朝天宫站上盖物业为列，在地铁建设过程中考虑后期土地的开发利用，通过一体化建设，提高土地的利用效率。
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一体化建设下,项目可建设总面积增加比例达到16.%。经测算，一体化建设下，土地开发后房地产的收入、利润及政府收入均大幅提高，增幅均在15%-20%之间。
上面两个例子充分说明地铁建设与土地开发需有效的一体化设计，从而有效提高土地利用效率。
四、基于土地集约角度，轨道交通与土地开发相结合势在必行
1、从土地开发层面来看，土地集约利用主要是研究城市土地开发和利用强度的合理程度，并侧重于城市土地利用的挖潜。从本质上来看，土地集约利用反映的是一种土地投入产出的关系，即以在土地上最少的投入获得最高的产出。土地集约利用的基本目标是在对各种土地类型集约高效利用的同时，在区域土地利用合理性结构条件下实现区域土地的最大产出和土地利用效益，从而最终达到区域土地集约利用的目的。地铁轨道交通的建设必然带来城市空间结构和城市用地功能的变化，导致城市土地集约利用程度的改变。轨道交通建设的用地是城市用地的重要组成部分，对其研究能够促进城市土地集约利用。目前南京已通地铁10条，在建地铁8条，“十四五”规划地铁6条，地铁周边沿线土地众多，基于土地集约视角下的轨交开发能够推动轨交时代背景下城市土地利用研究深入，也能为政府和相关部门规划建设地铁时提供参考。
2、从政府收储出让层面来看，作为土地规划、收储、出让方的政府，从土地集约视角下，有能力且有义务对土地的规划及后期土地出让进行统筹，对未开发土地，需协调地铁建设过程中对土地进行一体化建设，提前规划好后期土地的用地类型，开发强度，前置与地铁公司沟通土地开发方案；就地铁建设时，协调地铁公司进行地块的开发维护，做好一体化建设，使土地出让后，因提高了出让面积，政府方面可提升土地的出让金，开发企业方面，由于地块具备快速开发的条件，减少土地退让、减少后期政府、地铁公司、土地开发企业的沟通成本，提升项目的开发周转率和利润。通过一体化开发，提升土地的集约利用度，形成了各方的共赢。
五、轨道交通建设及土地开发下的土地集约利用策略
1、确立“土地集约利用”理念在土地资源管理和利用中的重要地位，一方面，城市核心区土地后备资源日益匮乏，另一方面，土地建设开发后，后期土地拆迁、改造的难度大、城市土地供需矛盾加剧，正确处理轨道交通建设发展中的土地利用问题，必须确立土地集约利用的战略理念。发挥土地资源优势，轨道交通一体化建设后形成土地新的经济增长点，开创轨道交通发展和土地集约利用和谐共赢和新局面，真正实现土地资源的有效利用。
2、建立“轨道站点地区一体化规划特定意图区”制度，通过开展轨道站点周边城市设计，系统地考虑城市规划、城际轨道交通建设与盖上物业三位一体规划, 最大限度地使沿线资源利用最优，对地下、地上空间, 从功能、布局、景观、通道设计等方面进行统一规划和开发, 锁定站点周边土地及其收益，完善站点周边的城市功能，提升环境品质，促进土地开发与城市发展战略的协同性，实现站点及周边地区的功能发展策略、土地利用规划、空间景观设计、综合交通设计、土地收益及房地产开发收益的“六个一体化”，既节约成本，又获得最佳的效益。
3、科学制定地铁及其上盖物业开发的业态及时序，做到轨道建设与土地开发一体化建设，保障地铁沿线周边土地的有效利用。规土、地铁公司等相关部门，应以站点建设为契机对站点周边的城市区域总规进行适度整合和调整，加强上盖物业开发和车站一体化设计整合，以实现线路建设与地铁物业开发有效衔接的多赢局面。
4、引入市场化企业，共同参与地铁沿线土地的开发。目前地铁沿线土地部分在各区或镇收储出让，部分土地为了弥补平衡地铁公司地铁开发建设的资金，土地由地铁公司收储出让，可引入专业的房地产公司，一方面保障轨道交通发展需要稳定的、大量的资金, 同时作为土地专业的开发企业，就地铁建设中土地的开发方案提供有效建议，实现轨道交通沿线土地有效开发和利用。
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