物权法对房地产管理的影响

发表时间:2018/10/8   来源:《新材料.新装饰》2018年5月下   作者:栗胜华
[导读] 物权法出台后,现行房地产法中凡是与物权法冲突的内容则因为新法优于旧法、上位法高于下位法,而自动失效;一些不适应物权法精神的条文也要做相应的调整。如何在尊重和规范私权利的前提下构筑新的房地产法体系,就成为房地产法调整和完善的重要任务。
(安徽建筑大学,安徽 合肥 230000)
摘要:物权法出台后,现行房地产法中凡是与物权法冲突的内容则因为新法优于旧法、上位法高于下位法,而自动失效;一些不适应物权法精神的条文也要做相应的调整。如何在尊重和规范私权利的前提下构筑新的房地产法体系,就成为房地产法调整和完善的重要任务。
关键词:物权法;房地产管理;影响
 
        一、特权法的基本内容与功能
        1.1特权法的基本内容
        《特权法》的第一条规定:“为了维护国家基本的经济制度,维护社会主义市场经济秩序,明确物的归属,发挥物的效用,保护权利人的特权,根据宪法,制定枉法。”从这里可以推知,特权法建立的目的是确定财产归属与财产利用的秩序。《特权法》的基本内容主要包括以下五个方面的内容:
        1. 对物的使用确立好秩序,比如物业管理、调整好相邻关系等。
        2. 确立财产归属制度。也就是社会主休对那些有价值的资源的归属权,对权利的边界进行划定,对有价值资源归属与利用,确定好秩序,防止出现纷争。
        3. 当物权遭到侵占与侵害之时,如何才能获得救济。
        4. 物权法中规定了在社会大人对物权不丧失的前提之下,经营物或者是利用物提供了一定的手段,这主要是给予设立他物权或者他期权的实现,比如租赁使用权、抵押权、居住权、质押权、用益权。物权法调整的是所有权人和他项人之间的基本的关系,调整他项人和第三人之间的关系尽量做到物尽其用。
        5. 确立物权取得的相关原则。《物权法》中规定了通过哪些具体的方式、具有哪些条件之下,才可以取得没有主人的财产与从别人手中获得财产。在相关的原则明确以后,这为社会大众更好的获取财富提供了途径。
        1.2物权法的功能
        市场经济中进行交换的基础是财产权,然而需要对财产权进行规范的法律上的基础就是物权法。由此可以看出,物权法是市场经济的基础。从某种意义上来说,正是由于财产人对自己的物进行自主处分的权利,拥有契约自由与贸易自由,才能建立竞争的市场经济新秩序。从某种意义上来讲,对财产进行平等的保护,也就是对市场经济的主休与市场经济的秩序进行保护。
        物权法对政府行为的规范方面,也能直到各级的作用。物权法将个人与政府所各自拥有的权利进行了划分,政府所行使的权利的界限。所有权具备怕他性,这不仅包含了个人,还包括了政府。所有权人在一定的法制的范围之内,能够自由行使对财产或者是物的支配权,并且政府也应该对这种权利的行使给予尊重与保护。这种权利的尊重与保护,是对政府权力制约,同时政府也不能够代替所有权人行使其权利,也不能干预或者是妨碍个人权利的行使,否则,就会构成“侵权”。所以,政府需要及时转变角色。政府在整个市场经济中的角色应该是中立的,其任务定位在服务商,在某些平等的主休之间可以通过相关的民事行为来完成其事项,政府在这种情况下就不应该进行插手,否则的话,往往会造成许多不正确的干预;对那些需要政府进行干预和限制的私人权利之时,这时往往需要运用行政手段来加以完成,在使用行政手段的过程中,一定要有合适的理由,这就是公共利益或者是社会利益。政府不能够将手段或者是角色进行混淆,更涌将行政行为与民事行为加以混淆。
        二、物权法对房地产管理的影响
        1.物权法对房地产开发管理的影响
        现在的房地产市场之中出现的商品房,以及各种的商用性质的建设用地出现等,都是由于对土地的使用权进行有偿出让,这恰恰是政府对土地所有权管理之后的结果。以前政府既被当作是土地的所有者向全社会来出让的规则,维护好房地产市场的良性秩序,对违规的行为进行监督惩治。

需要特别注意的是,在以前体制之下能够大量划拨土地,还存在商业化利用的多种途径,这些转化的标准或者条件的掌握,都是在政府部门,并且具有一定的随机性。
        对于土地使用权的出让,加强对土地规划方面的管理,进一步严肃对土地规划方面的权威性,这将是对政府执政能力的最大考验。在物权法中规定,在建设用地的使用权,期限满之前,因为是公共利益需要对土地进行提前回收的,应该按照征收规定,对土地之上的房屋和其他的不动产给予经济方面滴补偿,并且还需要归还土地出让金。如果是在征收之前进行出让,而将某一片的土地的定位为住宅用地,但是由于时代的发展,这时需要去面对那些已经作为是私权的建设用地,使用权人对土地的使用权回收和在土地上的建筑进行补偿的问题。
        在当今物权法的视下,土地的使用权已经是受到物权法所保护的私权,协调物权法和现行的法律针对土地使用权的交易方面的限制也是要进行详细研究的。比如,在进行的法律之中需要将土地的使用权取得之后,需要具有百分之二十五的投资。才可以进行交易,这种限制条件是否在新的法律环境之下,才能够继续进行合理交易,这就是需要值得探讨的问题。土地使用权的续期方面,在使用权终止之时,地上建筑物的使用权在补偿方面,都需要对土地使用权人的财产权利加以尊重,需要对国家所有权进行合理使用。
        2.物权法对房地产交易管理的影响
        当前政府对房地产业的管理方面,还是表现在政府实行的管制行为,已经逐渐扩展到房地产交易中的每一个环节之中。从刚开始交易合同的签订到房屋产权登记等等,都受到了政府的监督与管理。物权法的颁布确定了对于不动产物权登记的效力,并且也对不动产登记作出了有关原则性方面滴规定。可以这样说,房地产产权方面的交易与登记,已经关涉到了房地产产权权利的取得与交易过程中的每一个环节,这既可以说是政府对房地产业实行管理的重要的手段,又可以说是民事交易的当事人对其物权进行公示的方式。
        物权法中规定,不动产的权属证书作为权利人对该不动产物权所拥有的证明,不动产登记上的准确性,直接关系到了交易安全的保护方面。按照物权法所规定的,当登记中出现了错误导致对他人造成一定侵害知之时,房地产的登记机构应该给予适当的赔偿。在登记机构已经支付一定的赔偿之后,可以像那些已经造成登记错误的人再进行追偿,并且《物权法》中的第十二条,对登记机构的职责进行了明确的规定,并且登记机构是需要进行审查方面义务的,这实际上和当前实践之中的审查义务来说要重很多。这就说明了,房地产的登记机构需要面对更大的法律责任与风险,切实提高房地产登记方面审查的质量,这是对当前房地产交易管理方面最大的考验。
        3.物权法对物业管理的影响
        物业管理在房地产管理中的重要组成部分,也是矛盾比较突出与问题比较多的重要方面。从特定的意义上来讲,物业管理实际上是属于业主方面的事情。在物权法中对业主经过相关的自治机构来聘用相关的物业管理企业,来达到物业的管理。然而,从实际的情况来讲,政府还不可能从物业文献完全撤出来,这主要是因为现在的房地产开发采取的是楼宇为主,并且是大面积的成片开发,这样会造成小区的规模逐渐扩大,物业小区实际上是承担社区管理方面的任务;零星住宅与周围的商业住宅存在着较为复杂的关系,楼宇开发实际上是存在着前期的开发商,再到相对分散的业主之间的过渡,这容易导致业主在自我管理方面很难发挥其应该有的作用。所以,物权法颁布后,建筑物区分其归属权制度、业主的权利进一步法定化以后,政府很难从物业管理之中彻底撤出来。
        结语
        《物权法》规范的是平等主体之间的财产关系,对明确财产归属,合理利用资源,保护权利人的财产权益,维护经济社会秩序,尤其是对于房地产权利,更是意义巨大。
参考文献
[1]王超.“物权法”对房地产的影响与启示——以大连为例[J].基建管理优化,2010(2):28-30.
[2]孙书博.物权法对民用房地产的影响性分析[J].经营管理者,2014(9):216-217.
[3]宋雯.浅谈房地产关系对房地行政管理体制之影响[J].法制博览,2016(17).
作者简介:栗胜华(1966--),男,汉族,安徽合肥人,法律硕士,安徽建筑大学副教授,北京盈科(合肥)律师事务所律师,主要研究方向:建筑与房地产法、商法学。
 
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