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被房地产炙热的加拿大
( 2006-10-30 16:39:02 )



    这一轮房地产过热已不是中国独自面临的问题。在北美、在亚太、在欧洲……房地产热浪正在炙烤全球的土地。过度的资本流动性被描述为这一轮泡沫的元凶。显而易见的是,各方在试图解决这一问题时都不约而同地汲取了他人的经验,同时也成为后继者警戒或模仿的对象。

    纵观一切,我们发现人们对于居住保障的追求已成为将房地产从资本趋利下解救出来的一股重要力量。在以民为本的社会,文明的标志不仅仅是倨傲伟岸的标志性建筑,还应包括所有为人的和谐居住。

    目前,加拿大地产市场总体可以说依然炽热。日前,加拿大按揭及房屋公司(Canada Mortgage and HousingCorp.,简称“CMHC”)发表季度建筑业展望报告,预测加拿大新楼动工会在今年继续保持强势,主要是由于阿尔伯塔省房地产市场兴旺所致,但估计新楼动工将在明年放缓。

    加拿大的今年新楼动工量将有227900个单位,但按揭利率及房屋价格上升将使明年的新屋动工量跌至209100个单位。明年的住宅单位动工率预计将下滑,但整体动工量仍然超过20万个单位,创下连续6年冲破20万大关的纪录。建材、土地等成本拉高房价。

    今年,加拿大全国平均房价预计从去年的249365加元/套升至279300加元/套,涨幅是12%。除了需求高,建材、人工及土地成本同步走高,也都是推高房价的主要因素。今年新楼动工量大涨的原因是阿尔伯塔省需求强劲,蓬勃发展的油砂业创造了很多高收入工作机会,吸引其他省份的居民前去求职。

    阿尔伯塔省今年第二季度新屋动工量则较去年同期增加了17%,预计,阿尔伯塔省今年的新楼动工量可达49000个单位,刷新了1978年创下的最高纪录。目前,阿尔伯塔省对房地产业的发展放低了门槛。至6月,阿尔伯塔省市政当局已批准649亿加元用于建筑产业,这是继1989年以来的最高水平。

    阿尔伯塔省房地产的火爆来源于石油,全球油价的飞涨已经使得阿尔伯塔的经济发展模式在北美、甚至在整个西方世界中都有些特立独行──不仅经济增长速度首屈一指,其增长模式更是独一无二的单一投资拉动型。不过富人有富人的难处,阿尔伯塔省现在最大的“富贵病”,便是劳动力不足。

    加拿大法定最低收入是每小时8加元,但在阿尔伯塔省的石油主产区,快餐店的勤杂工的薪水也达到了每小时16加元,没有技术要求的管道工每小时工资约25加元。在商业区内,招聘广告随处可见。许多人求职时雇主根本不要Reference,面试当场就被告知录用了……

    于是,人们蜂拥前往阿尔伯塔省“淘金”,人口约100万的卡尔加利市,预计四年后的人口总数会增加40%。最近一年,阿尔伯塔省的卡尔加利新屋价格大幅上升41.3%,爱明顿上升24.4%。新房子的平均交易价格已经逼近40万加元,二手房子的平均价也已突破30万加元。

    在阿尔伯塔省市场上二手房源严重不足,多人竞价争抢一套房子的现象已经司空见惯,新屋竣工期推迟到十个月甚至一年,到处都是新开的住房工地,但依然是一房难求。有许多华裔纷纷到此地炒房,除了广东话,最近在这里甚至开始听到成团的人在讲温州话。

    现在,加拿大房价升幅已出现超越美国的走势。其原因是:

一、加拿大短期利率升幅较美国温和。在过去两年,美短期利率攀升400基点,加拿大升幅仅225基点。

二、长期利率方面,加拿大起伏幅度相当有限,比如十年期加美利率之差距为70基点左右。三、这次加拿大经济循环增长期比以往时间长,因此消费方面也相应减少。

四、在过去五年,加拿大就业总增长是美国同期的两倍(10%的升幅对5%)。

    加拿大房地产的兴旺已为经济带来实在的影响。在过去三年,加拿大建筑业新增职位25%以上,卑诗省更高达35%。与此同时,加拿大央行持续的低利率政策,已使一般家庭的总债务、房屋按揭总数及房屋价格,不断攀升。

    不过,在加拿大火爆的房地产市场中也开始出现冷点。目前,加拿大最大的城市──多伦多火爆的高层公寓市场好景不再,市场上以投资为目的购买已经超出了实际需求,这使购买者面临很大风险。

    目前这个房地产市场上升时期已持续了近十年,高层公寓的销售持续火爆,今年第二季销售再创新高,达到28000个单位。不过由于大量高层公寓即将完工带来的冲击,租金将从今年底开始跌落,随后高层公寓价格也将跟着下跌。

    在通常情况下,高层公寓市场对利率和就业状况十分敏感,最近利率上升很快,这个市场本应下跌,可是现实恰恰相反,原因就是投资者大量入市。目前,由于加拿大建筑业的能力有限,很多公寓未能如期完工,所以,才造成目前虚假的繁荣,等这些公寓建成后,供过于求的程度就将越过市场能承受的临界点,同时,投资者抛售的情况也会随之而来。

    据加拿大房源共享服务站(M u ltip le L is tin g S e rv ic e)统计,2006年现有房屋销售量已从去年的482788单元跌至481700单元,到2007年会继续下跌至462200单元。现有房屋已经足以满足购房者需求,因此抑制了新屋市场的进一步扩展。但是,房屋按揭成本的提高多少抑制了消费者的需求。

    不过,房屋销售量的减少并不意味着房价会下跌,2006年现有房屋平均价格较去年增长了12%,达到279300加元/单元,创17年新高。预计2007年房价涨势趋缓,将微涨6.4%,达到297100加元/单元。

(来源:《第一财经日报》) 
 

 
 
 
 
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