没想到这个“庞氏骗局”,让理财专业人士也栽了

发表时间:2020/10/16   来源:腾讯网   作者:
[导读] 从去年年底南京"乐伽公寓",到今年年初杭州的"蛋壳"、"青客",再到上海、成都等地的"友客"、"巢客"、"岚越",广州、深圳、合肥、郑州……加入长租公寓暴雷名单的城市越来越多...

最近,我的一些同事遭遇了长租公寓中介跑路的糟心事,连理财专业人士都栽了,想来普通群众中招的可能就更多了,所以今天就来揭批一下这种披着长租公寓的皮进行的“庞氏骗局”。

1

国庆长假刚回来,就看到新闻说深圳一家长租公寓平台“小鹰找房”暴雷了:

据相关人士透露,这个平台暴雷波及2000多租客业主,其中租客大部分一次性支付一年甚至几年的租金,有的高达几十万元,房东则是按月或按季度收房租,涉及金额估计上亿元。

其实,从去年年底以来,我就观察到长租市场出现了频繁的暴雷现象——

从去年年底南京"乐伽公寓",到今年年初杭州的"蛋壳"、"青客",再到上海、成都等地的"友客"、"巢客"、"岚越",广州、深圳、合肥、郑州……加入长租公寓暴雷名单的城市越来越多。

不完全统计,新闻报出来已暴雷的长租公寓平台就有这么多!


看过新闻,我发现这些长租公寓的运营模式不管用什么包装,本质上都是一样的:

在租金定价上“高进低出”——以高于市价的租金从收集房源,再以低于市价的租金租给租客;

在租金给付上“长收短付”——向租客一次收取多月租金,但给房东的租金依然按月支付。

这明显就是得到了庞氏骗局的精髓——“拆东墙补西墙”“空手套白狼”。

2

这几年,变种庞氏骗局层出不穷,从传销,到P2P,到健身房、水果屋充值,再到现在暴雷的这些长租公寓平台,虽然穿了不同的外套,但本质上都一样:用高息承诺快速聚拢资金,用新投资人的钱来向老投资者支付利息和短期回报,以制造赚钱的假象进而骗取更多的投资,到一定程度跑路暴雷。

只不过在长租公寓的套路中,用来聚拢资金的承诺不是高利息,而是好房源。而这些好房子的资源如何聚拢?就是开个中介公司,用高房租来吸引房东放租。有了好房源,然后就用低租金诱惑租客一次性给付大额资金,通常的话术就是一个月一付是市价,如果3个月一付给9折、一年付给6折之类的长租折扣优惠。

当然,随着新闻爆出越来越多的细节,我们才能识别长租公寓平台是披着租房中介外皮的庞氏骗局,但作为急于租房的房东房客是不是能准确判断出其中的坑呢?恐怕很难。

我们公司员工年轻人比例很高,大部分都是租房居住,这两天我也跟大家了解了一下租房情况。

不聊不知道,一聊发现我这些同事中还真有掉进长租公寓陷阱的人,而且还不止1人。

听完其中一位讲述的掉坑过程,我不禁感慨,连我们这些专业从事金融理财工作的人,都无法及时准确地识别这变种庞氏骗局的真面目,更别说普通人了。

我这位叫小D的同事,今年6月旧房到期,准备在公司附近重新租个房子,首先找了长期帮我们公司员工租房的相熟中介A。

中介A带着看了好几套房,小D都不太满意,这时中介A介绍了另一家中介博馨科技有限公司的B。博馨B推荐的这套房子80多平,户型好,小区也非常靠近我们公司,还能望见广州塔,小D立刻相中了。一问租金,开价4000元,非常合理。因为家具家电配套并不齐备,一番讨价还价后,说定月租3450元,但需要一年一交。

考虑到房子便宜又好,生怕过了这村就没有这店的小D,毫不犹豫地第2天就交了13个月(包括1个月租金的押金)差不多4.5万元的钱。

在签合同时,小D产生了第一次怀疑,就是这个租赁合同是跟博馨公司签的,而不是跟房东。按照他以往的租房经验,租赁合同一般是跟房东订立的。

不过这一丝丝怀疑很快就被博馨B的一番说辞打消了,他拿出了他们公司跟房东签订的授权委托书告诉小D,他们已同房东签订了协议,可以代表房东全权处理房屋租赁事务。

同时,博馨B表示他们不像传统中介那样收中介费,一分钱中介费都不要,只需要他给中介A1400元的转介费。

面对这种免中介费的优惠,小D放下了心中防备,很快就入了瓮。

当然他还是留了一点心眼的,再三要求取得房东的联系方式,不过博馨B敷衍说过两天给,小D也没在意。

接下来因为入住后发现了一些零零碎碎的问题,找博馨B一直得不到解决,小D就提出要找房东处理,博馨B又用各种说辞敷衍着。

因为工作忙,联系房东的事就一直拖延下来。

直到9月初,在出差的路上看到各地长租公寓暴雷的新闻,小D心里有点发虚,回来就反复打电话给博馨B索要房东联系方式。

但博馨B始终各种搪塞,拍着胸脯保证不会跑路、有问题找他即可之类的。

小D又转而想通过物业那边联系到业主,他告诉物业他已经交了一年的房租,现在担心博馨卷租金跑路,想先跟房东沟通。物业承诺给房东打电话。

没想到过了两天,房东没联系上,博馨B倒找来了,说接到房东电话反馈说房客小D不想租了要毁约,让他来确认。

也不知是物业传错了话,还是博馨B知道小D通过物业找了房东,故意歪曲内容来威胁小D。总之,博馨B表示如果不想租了可以马上退租,扣掉押金即可。

一听这话,小D只好认怂。

事后虽然他还是试图通过物业再度联系房东,物业每次都说已经通知房东,却始终没见房东回音。

直到9月底,我们公司还有其他同样通过中介A转介博馨公司租房的同事说,博馨公司的员工通知他们,说老板跑路了,他赶紧联系博馨B,结果确认了噩耗,接着他进了各种维权群。

过了几天,传说中的房东终于联系他了,上来就说收不到后续房租的话就要赶他走。

房东和他都报了案,但在抓到跑路的博馨老板之前,这事对房东和小D来说都是双输。

从法律上来说,房东跟博馨签的是授权代理协议书,小D是跟博馨签的租赁合同,房租也是交给了博馨,所以房东收不到房租跟小D并没什么关系,他无权在租约到期前赶小D走。但派出所只能就博馨诈骗房东的嫌疑立案,对房东要让小D腾房子这种民事纠纷并没什么强制的规定能执行,只能帮他们协调。

现在小D陷入了焦头烂额的扯皮中。

在扯皮中他才知道,这套正常市价4000元左右的房子,博馨给房东的放租价格是5000元,租给他是3450元,这里面足足存在1550元的差价,而且博馨给房东是一个月一个月的付,从小D那却一次收了13个月的钱。

典型的“高收低租,长收短付”!

听到这个信息,他丢掉了最后一丝侥幸心理,确认自己遭遇庞氏骗局无疑了。

3

复盘整件事,其实有几个节点,我认为都是足够明显的庞氏骗局马脚:

第一,房子以低于市价的价格出租(当然低价不是必要条件,我们公司还有一些同事是以正常市价租的房子)

第二,要一次性交一大笔钱(这条才是庞氏骗局的精髓)

第三,刻意隐瞒房东信息,造成信息不透明不对等

但这些马脚都被别有用心的人巧妙地遮掩起来。

比如小D是明确知道市场价格的,所以中介开价是正常价格,然后故意留一点点无伤大雅的瑕疵给予讨价还价的空间,让租客以为降低的价格是自己争取来的,而不是违反了市场规律的不正常价格。

在讨价还价的过程中,中介又抓住租客想要更便宜的心理,顺理成章地提出一次性给付租金更便宜的优惠诱惑,于是小D就这样被牵引着掉入了这个坑。

虽然小D保持着要直接联系房东的警觉性,但这个过程中,中介又不断制造一种联系房东是很困难的假象(不知道小区物业是不是被中介收买了),又能帮租客解决实际遇到的鸡毛蒜皮的小问题,进而让租客放弃了最后的防线,深陷其中无法自拔。

这一步一步利用的都是人性的弱点,比如贪心,比如懒惰,比如得过且过,这些人性弱点影响着人的心理,最后又“恰到好处”地影响了人的判断。

庞氏骗局最可怕的地方,就是洞穿了人性。

4

那我们是不是真的对各种花式庞氏骗局没办法了呢?

其实并不是。

比如一个房东,如果遇到有人不仅出比市价高的价格租你的房,还不要你出钱帮你装修房子,帮你应对一切房客提出的古怪需求,你就应该果断说不。

因为根据商业的内涵,所有资本的付出是一定要有所得的。房屋出租中介行业的模式就是赚租金差。但这样超常规的付出,以你房子租金产生的差价是否能让资本产生利润呢?稍微有点算术能力的人都算得出,这是不可能的。这就是反常。

有俗话说:事出反常必有妖。

庞氏骗局的每一步其实都有明显的反常元素,比如反常的利益获得,反常的操作方式等等,但它能成功,就是利用人性对不劳而获的渴望和贪婪的欲望。

要想识破庞氏骗局,首先要能判断反常,其次要能拒绝反常。

能判断反常,就是要建立清醒的自我认知。如果对自己没有清醒认知,就难免产生蜜汁自信,认为反常的事情到自己这都是正常的,因为自己是天选之子;

能拒绝反常,就是要建立反人性弱点的心理防护线。如果不能克服人性弱点,就会被各种欲望牵着鼻子走,丧失正常的判断能力。

有了判断能力和拒绝能力这两大护法,大概率就能绕开庞氏骗局。

然而,这套理论,显然属于说起来容易做起来难的范畴。

作者简介:孙明展,候选北美精算师、国际金融理财师、中山大学金融系、统计系专业硕士导师、创必承创始人。

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