解析房地产合作开发项目风险管理

http://www.chinaqking.com 期刊门户-中国期刊网2019/5/8来源:《防护工程》2019年第2期文/刘大伟
[导读]房地产合作开发是由前期规划设计、未来估计、未来分析、前景考察、当地消费水平和风俗习惯等多方面,共同决定的一项综合性极强的社会活动。

哈尔滨综合开发建设有限公司
  摘要:随着我国经济的不断发展,合作开发项目风险的管理逐步形成一门保证实现项目建设最佳经济效果的综合性学科。目前,不但西方国家把合作开发项目风险研究作为房地产项目决策的重要手段,发展中国家也开展风险管理的应用研究。以合作开发形式的房地产项目,会面临更多的涉及政策、市场、决策、管理等多方面的风险。其中决策与管理的风险控制尤为重要,不仅直接影响企业的经济效益,更关乎企业的生存。
  关键词:房地产;合作开发;风险管理;研究
  
  
  一、相关理论概述
  1.房地产合作开发
  房地产合作开发是由前期规划设计、未来估计、未来分析、前景考察、当地消费水平和风俗习惯等多方面,共同决定的一项综合性极强的社会活动。我国地产行业自兴起至今,已经有近30年的历史,在进行地产发展设计时,已经从简单的住房需求发展为生活品质、环境提升等多个方面,住房也从简单的家庭式承包公寓过渡到别墅、公寓、精装房等多元化的经营模式。
  2.项目管理
  项目管理是企业发展过程中十分常见的一种管理模式,房地产项目开发多涉及甲方开发单位与乙方承包单位,对整个地产项目按照区域、模块进行划分。例如,整个房地产开发是一个全方位、多角度的过程,需要各个环节在时间、施工进度方面进行协调,避免项目之间由于交叉作业影响整体效果。
  项目管理是专门的项目部门,通过招投标的方式择优而定,匹配专门的项目经理、设计经理、生产经理、安装经理、售后经理和合同专员等人员,提供工程师、助理工程师、安全员等职称人员,做到持证上岗,保证项目施工队伍的专业性和施工过程的安全性,保证产品质量和项目品牌的品质。
  3.PPP项目
  PPP项目涉及私营企业和政府部门,是指通过采取一些政策支持,对一些社会公共设施建设进行系统承包,一方面能够缓解政府建设压力,另一方面能够响应国家政策,大力鼓励私营企业快速发展,这是一项双赢政策。
  但是由于PPP项目由国外引进,在国内仍处于前期成型阶段,还有很多缺陷,在体系建设、制度制定、人员素质、管理技能、资金风险、融资能力和偿还资本等方面都不成熟,还有很大的提升空间。
  二、房地产合作开发项目的风险因素
  1.房地产项目开发的一般风险因素
  (1)投资决策风险。主要是对投资地点的选择和投资机会的把握。
  (2)融资风险。开发商总是利用金融杠杆原理,来实现用尽可能少的自有资金获取最大投资利润。但是,杠杆原理对自有资金的收益和亏损同样起着放大作用,当投资收益低于贷款利率时,开发商所亏损的资金也一样会因贷款规模的增大而增大。
  (3)市场风险。一般而言,房地产市场是地区性的市场,当地市场环境条件变化的影响比整个国家市场环境条件变化的影响要大得多。
  (4)经营风险。包括土地费用、建造费用、租金售价水平、开发租售期限长短、短期和长期信贷的筹措及其成本,在开发商首次开发一个项目时往往是未知的,直到项目施工后有些因素才能基本清楚。这些不确定因素变动的幅度,代表了开发商所承担的风险大小的程度。
  2.房地产合作开发项目的特有风险因素
  (1)绩效风险是指在充分合作的情况下战略联盟无法达到预期目标,这种风险来自于合作之外的因素,比如环境的变化、合作者能力的缺乏等等。
  (2)关系风险是指联盟企业的机会主义行为,也就是对所期望的合作关系存在的不确定性。关系风险被认为是合作参与者以合作团队的公共利益为代价追求自身利益的可能性,这种行为包括缩水自己的投资、侵占对方的资源、歪曲信息、隐藏自己的合作日程表和递交不令人满意的产品和服务。
  三、房地产开发项目风险管理的措施
  1.做好项目的可行性分析及事前规划
  为了规避或减少房地产开发项目前期的资金风险,应该做好项目投资的可行性分析,根据现有的政策及市场环境对项目的用地规划、建安成本、市场营销等各方面做出细致的分析,并提前做出融资预案,对开发过程的可能遇到资金短缺做出合理的预案,以便决策者能对是否拿地做出理性的抉择,从而减少房地产开发项目资金短缺的风险。其次在拿地之前就将项目策划、图纸设计等做好,将合理工期充分前置。而以便自己在拿地后就可以马上开工,这样的好处是大大缩短项目开发的周期跨度,最终带来财务利息一定程度上的缩减,有效提高了资金的周转率和利用率。
  2.积极拓宽融资渠道
  在目前的局势下,单一的依靠某种资金来源渠道风险是很大的,只有提高项目自身的资本运作能力,内外部融资相结合才有可能减少风险。首先,房地产开发项目的特殊性使其在房屋未交付前可以通过预售来获取预售收入,因此如果能通过找准市场准入口或低价入市等方式吸引购买者购买,使得项目的资金尽早回笼,提高变现能力,降低项目的负债率及减少资金成本。其次,利用应付账款等自然融资工具也能提供一些资金上的支持。再次,从外部融资来看,拓宽融资渠道,采用房地产信托投资基金、股权投资、委托贷款等一些新的融资方式,可以促进项目的持续性发展。
  3.加强成本的内部控制管理
  在项目的成本管理中应强化内部控制系统的建设,竖立全面成本观念,整合各部门的资源,达成有效沟通,建立标准化成本管理体系,减少无效成本的发生,并充分地运用信息化工具来分摊风险。目前大型的房地产企业一般都会自行开发项目成本管理系统,如POM系统等,通过对工程合同信息的初始录入,能对每次付款及成本结算提供大量的数据支持,并能在此基础上进行数据分析,达到成本控制和增加成本核算的准确性的目的。
  4.加强项目的招标管理、合同管理
  在招标的过程中,开发企业要本着公平竞争的原则,准确制定项目的标的、工期、质量、造价等,按照供求机制进行招标,保证项目的质量安全。开发企业还要利用法律的有关规定,通过签订合同等手段,对风险进行合法的消除、转移,通过多种风险管理手段将可能出现的各种风险都进行有效的控制,保障项目的正常运行。
  5.加强对工程建设的监管
  由于房地产项目投资的主体单位常与施工的主体单位相分离,造成了项目经常不能按开发商的既定工期、质量、合同成本如期完成建设。作为投资的主体,开发企业要加强对工程建设的监管,减少因工期、质量、成本所引起的房地产开发风险。主要内容包括:认真签订施工合同,保证开发企业的经济利益;聘请工程监理,对施工进行监督;在施工过程中坚持不对施工图做较大的修改等。
  6.风险评估与预防
  风险评估是对房地产开发项目风险进行定量分析的一项工作。房地产项目的特点是开发时间长、资金投入大、管理复杂,在开发初期就存在一定的风险性。但只是对定量事物进行分析还不够,关键是要找到各种风险存在的比例,找出最主要、最难以控制的风险。只有在定性分析的基础上,房地产开发企业才可将可能面临的风险进行排序,实施差别化的应对措施,最大限度地节省成本,控制风险。房地产项目在开发之前,就应对风险进行考核,加强预防,管理人员应树立风险意识,在建设项目中及时发现各种风险,并快速解决。
  结语
  在我国的房地产行业,房地产合作开发项目风险管理的发展还比较落后,如何提高房地产行业和企业的投资决策的客观性和合理性,提高房地产行业和房地产企业的抗风险能力十分重要。坚持以实验、观察和分析资料为手段,以数理统计和概率论为数学工具,以系统论为科研方法去研究项目开发部门成本、市场、进度等可能存在的风险,从而强调对项目目标的主动控制,较好地实现房地产风险管理的目标。
  参考文献:
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